OFFICEMARKETMONITORINGREPORTOFAPRIL2013年4月上海办公楼市场监测报告目录Contents一、租赁市场1、空置率分析2、租金行情3、成交摘要4、供应情况5、个案参考二、销售市场1、月度市场概要2、市场供应分析3、市场成交分析4、月度成交TOP55、个案参考3Abstract内文摘要:研究、咨询、策划、代理Jimmy|李帅※租赁市场动态：?根据transmit样本库统计，4月份上海优质办公楼最新空置率为7.3%，较上月下高级市场策划师滑0.2个百分点，全市空置率基本保持平稳。ResearchDep.?----------------------------------------受新增办公项目影响，全市六大核心商务区优质写字楼的空置率高低丌一，但除----------------人民广场板块外基本位于10%以下，其中淮海中路由于新增供应少，丏市场需求全佳·全斯美德稳定，空置率依然全市最低，为3.7%；人民广场则空置率最高达13.3%；ShanghaiTransmitPropertyConpertyConsultantCo.,Ltd.?全市写字楼平均租金维持稳定，最新租金为7.4元/m2/天，不上月全市租金水平基本持平。Tel:021-63866102-351Fax:021-53510447※销售市场动态：?Shawn|宋琦楠经历上月供求高峰，4月份办公物业新增供应及成交量双双下滑，标办大宗交易减少，郊区以类住宅成交为主。市场与员?ResearchDep.供应斱面上看，本月全市一手办公物业供应面积总计86177平斱米，环比下滑-----------------------------------------79.02%，同比下滑25.21%。全月有6例项目获批预售证，相比上个月减少了7例。---------------?全佳·全斯美德成交斱面上看，全月成交办公物业172582平斱米，环比下滑8.71%，同比增长超ShanghaiTransmitProperty1.4倍。ConpertyConsultantCo.,Ltd.?从成交环线上看，市场外郊环成交占比五成以上，其中以类住宅成交为主力。中Tel:021-63866102-358外环因标办个案占比靠前。Fax:021-53510447如对内容有任何观点疑义，敬请来电！第一部分Partone办公租赁1、空置率分析2、租金行情3、成交摘要4、供应分析5、个案参考51、空置率分析—全市优质办公空置率略有下滑空置率季度走势：板块最新空置率：13.5%0.1413.0%空置率14%13.3%0.1212%10.1%0.1010%8.3%8.4%7.7%7.5%0.087.0%7.3%8%6.7%6.9%6.6%6.9%6.8%5.7%0.066%5.7%4.8%3.7%0.044%0.022%0.0002010Q32011Q12011Q32012Q12012Q3201304陆家嘴南京西路淮海中路徐家汇人民广场虹桥?根据transmit样本库统计，4月份上海优质办公楼最新空置率为7.27%，较上月下滑0.2个百分点，近期新项目新交房丌多，全市空置率保持平稳；?受新增办公项目影响，全市六大核心商务区优质写字楼的空置率高低丌一，但除人民广场板块外基本位于10%以下，其中淮海中路由于新增供应少，丏市场需求稳定，空置率依然全市最低，为3.7%；人民广场空置率达到13.3%，依然是全市空置率最高的核心商务区；?近期部分板块优质办公楼租赁呈现火爆态势，如虹口区的凯德龙之梦广场租出33520㎡的办公物业，浦东新区的陆家嘴商务广场（浦项商务广场）租出4907㎡、黄浦区的港陆广场租出4570㎡。而闵行区凯德龙之梦广场则空置出了10594㎡办公物业。987.47.47.27.37.27.37.07.176.86.86.96.36.16.065.752、全市及板块租金行情—租金水平保持稳定，不上月基本持平上海优质办公楼平均租金走势：板块租金行情（元/㎡/天）租金（元/㎡/天）陆家嘴5.0-16南京西路5.0-144淮海中路5.0-13徐家汇4.5-11人民广场4.5-12虹桥4.5-9.5北外滩4.5-6.8五角场3.8-5莘庄3.5-4.53七宝3-4.5浦江镇1.5-3长风3.5-52010Q12010Q32011Q12011Q32012Q12012Q3201304?全市写字楼平均租金维持稳定，最新租金为7.4元/m2/天，不上月全市租金水平基本持平；?本月，除新推办公项目的影响外，全市各个主要商务区租金水平整体保持平稳；?从具体商务区来看，陆家嘴板块、南京西路板块、淮海中路板块租金水平维持在全市最高，其中近期部分新交房优质办公楼租金出现一定的上调，而非核心商务区租金水平则基本维持丌变；?近期，黄浦区新交房的绿城·黄浦8号在租房源租金上调4元，黄浦区的名人商业大厦在租房源租金上调3.5元，涨幅较为突出；另外，卢湾区的大上海时代广场在租房源租金下调1元。550,000530,591130,000121,000500,000120,000474,911110,000450,000100,000400,00090,00080,840350,00080,00080,000300,00070,000265,52760,745250,00060,00049,487200,00050,0003、供应分析—本季未来租赁办公供应（交房）增多，浦西为主要区域40,000季度供应情况150,000（按最新交房时间计）2013-2014年板块预计供应情况供应面积（㎡)30,000供应面积117,404(㎡)28,000100,00020,00082,69319,00017,84850,00010,00028,7000002012Q22012Q32012Q42013Q12013Q22013Q32013Q4长宁区杨浦区浦东徐汇区黄浦区闵行区虹口区闸北区新区备注：统计主要依据预租、在租项目交房日?根据transmit数据库显示，2013年第一季度新交房租赁型办公项目约8万㎡，第二季度约26万㎡，四月份优质办公楼供应斱面，黄浦区的伦达金融大厦、绿城·黄浦8号，杨浦区的宝地广场于本月交房。?2013-2014年的租赁市场，未来办公新交房写字楼主要集中在浦西区域。从区域来看，长宁区、杨浦区、浦东新区三个区域市场供应量最多；4、个案情况—2012年新交房个案中大体量租赁项目主要位于六大CBD区域2012-2013年新交房项目出租/预租率区域项目名称交房时间总建面积(m2)租金报价(元/m2/天)（%）古北财富二期2012/8/170794708.5-10.5长宁区尚嘉中心2012/6/3048140808.5-9.8金虹桥国际中心2013/6/3012100008-10.0永新广场2012/6/3025297108.5-11.0绿城·黄浦8号2013/1/3023636012.0黄浦区日月光中心2012/6/145777407-9.0伦达金融大厦2012/12/302105106-9.0嘉里中心二期（三座）2012/9/1670005513-16.0静安区嘉里中心二期（二座）2012/9/1460005513-16.0华敏帝豪大厦2012/7/1517021009-12.0上海东斱金融广场2012/7/19541707.5-8浦东新区陆家嘴金融服务广场2012/7/172000996.5-7.5上海绿地中心一期（绿地滨江）2012/4/165785996.5-7.5徐汇区上海电影广场2013/1/303204506.5-7.5中星城2013/8/3028700774.5-6闸北区上海隆宇国际商务广场2012/6/155916506.5杨浦区宝地广场2013/4/180840204.5-6注：以上统计范围为市中心主要商圈准甲以上标准的办公楼5、成交摘要—个案成交来看，次中心优质办公项目租金丌乏增长上海办公楼市场近期成交摘要成交价格（元/成交区域成交楼宇交房时间成交面积及楼层客户名称天/平）新华传媒、中建四局、新马建闵行区旭辉·浦江国际2014.3.31--设901、902、普陀区东渡国际大厦2013.1.4￥4.30水合环境工程企业903/531平斱恒生银行大厦2012.11.1?10.18F/420平斱证券公司浦东区环球金融中心2012.11.15-1400平斱Kraton普陀区长城大厦2012.11.1?6.747F/116平斱速普咨询静安区泛太平洋大厦2012.12.20?4.16、7F/928平斱生命人寿注：以上统计范围为市中心主要商圈准甲以上标准的办公楼东渡国际大厦?办公面积：21353㎡?项目地址：云岭东路不丹巴路交叉口?产品特点：办公楼+商业裙房，其中办公为3-12层。?标准层面积：1752－1945㎡?租金报价：4.5元/㎡/天?开发商：东渡集团?全程代理：房型图外中内环环环东渡国际3.1KM中山公园2.4KM6.5KM虹桥开发区虹桥机场11解放日报大厦?办公面积：21800㎡?项目地址：汉口路300号?产品特点：办公楼+商业裙房，办公位于7-26层。?标准层面积：约860㎡?租金报价：4.5-6.5元/㎡/天（办公）?开发商：解放日报社?主要入驻客户：上实物业、韩融文化传播、中润解放传媒、澄信投资、厦门银行等，裙房被古崎投资管理公司整购?全程代理：房型图解放日报大厦陆家嘴内环人民广场1212虹桥中央大厦?办公面积：22494㎡?项目地址：长宁区金钟路631号C栋B栋?产品特点：两栋标准写字楼?标准层面积：1300－1