政策落地，刚需主唱——2013五一黄金月广州楼市预测2013年4月2013五一黄金月广州市场预测整体货量充足，新货多，但能否按时推出或受政策影响较大整体货量预测自住刚需的中小户型产品超六成，不少热销楼盘将推出较多新货分区楼市预测结语2预计五一黄金月在售货量约6万套，其中新货约1.7万套?根据合富辉煌市场部监测，预计五一黄金月期间（4月1日-5月3日），全市十区在售货量约6万套?其中新货约1.7万套，与近几个黄金月相比新货有所增加（其中2012年十一新货约1万套、五一新货约5100套，2011十一新货1.2万套）；余货约4.2万套。（说明：1、受限制网签和楼盘延迟网签影响，市场实际余货应少于阳光家缘网显示数据2、新货推售或会受到政府限制网签和不批高价楼盘预售证等政策影响，新货数量存在较大变数）历年黄金月在售货量情况（单位：套）700006000050000400003000020000100000备注：余货统计截止4月初阳光家缘网站新货为合富辉煌集团市场研究部预测中心区新货大多未拿预售证，五一会否推售存在一定变数2013年五一黄金月新货预测中心六区占全市全市十区中心六区比重新增新货（未有预售证）9700套4000套41%未推新货（已拿预售证）7655套1366套18%合计17355套5366套31%备注：新货为合富辉煌集团市场研究部预测?全市十区预计新货1.7万多套中，已拿预售证的约7600多套，占比44%?其中预计中心六区新货5300多套，占十区的31%，但已拿预售证的新货只有1366套，大部分新货仍未拿预售证，能否按时取得预售证并发售或会受到政策的一定影响。在售货量主要集中在花都和番禺，花都、南沙、番禺、白云新货较多?在售货量最多的花都（占十区30%）和番禺（占十区20%），合共占全市十区过半的货量?花都、南沙、番禺、白云新货较多，其中南沙新货超3000套仅次于花都成供应大区?天河预计新货少，存量大，但主要集中在汇悦台、嘉裕公馆、江源半岛等个别楼盘2013年五一黄金月各区住宅存量和新货对比20000存量新增180001600014000120001000080006000400020000越秀区荔湾区海珠区天河区白云区黄埔区番禺区花都区南沙区萝岗区备注：存量套数为2013年4月初数据“五一”黄金月新货为合富辉煌集团市场研究部监测预计。东部区域新货少，北部和南部是新货供应重点区域2013年“五一”广州十区新货预测占比萝岗越秀荔湾6.0%海珠花都占29%南沙4.3%6.3%18.6%5.7%天河1.6%白云11.1%花都白云占11%黄埔28.9%番禺0.4%黄埔、萝岗17.0%占5%荔湾、越秀、海珠、天河占19%?北部的花都、白云，南部的南沙、番禺是五一黄金月新货最多的区域番禺占17%?东部的黄埔、萝岗区新货稀缺，预计仅占十区5%?中心四区越秀、荔湾、海珠新货相当，天南沙占19%河新货稀缺备注：数据来源合富辉煌集团市场研究部监测（含已出预售证的未推货量）供应量较多的板块：中心六区金沙洲、原芳村、原东山；外围四区南沙中心、狮岭、花都西城、汽车城、番禺华南板块、萝岗科学城，其中老城区的原东山有较多新增供应入市2013年五一中心六区各板块新货2013年五一外围区域各板块新货原越秀市桥越秀原东山石基沙湾荔湾原荔湾洛溪原芳村番禺华南海珠中心广州新城海珠工业大道大学城琶洲迎宾大道新华老城区珠江新城西城东圃天河花都狮岭同德围山前大道金沙洲汽车城白云大道花东广花路白云白云新城南沙中心机场-黄石路南沙明珠湾区南湖黄山鲁黄埔中心区萝岗黄埔科学城020040060080010001200050010001500200025003000备注：数据来源合富辉煌集团市场研究部监测（含已出预售证的未推货量）新推货以刚需产品为主，中大户型主要分布在南部番禺、南沙和中心区的越秀、荔湾2013年五一各区新货产品结构?预计五一期间新推货量中刚需产品（100㎡120㎡以上产品占区域以下、100-120㎡的两房及三房）新货约本区新货比例越秀59%1.1万套，占总货量的65%。荔湾38%?外围中大户型比例略大。从分区看，120㎡海珠22%以上产品较多的区域主要是南部番禺、南天河7%（新货少）沙和中心区的越秀、荔湾白云24%黄埔47%（新货少）十区新货户型面积比例番禺55%145-200㎡120-145㎡12%花都29%100-120㎡19%14%200㎡以上南沙37%4%萝岗21%100㎡以下51%中心六区33%外围四区37%备注：数据来源合富辉煌集团市场研究部监测全市十区36%不少热销楼盘将推出较多新货?预计新货推售较多的楼盘主要分布在近郊区域和花都、南沙区?保利西海岸、中海誉城、万科欧泊、保利花城、碧桂园天玺湾等持续热销楼盘将有较多新货推出2013年五一预计新货推售较多楼盘项目名称区域板块新推组团预计货量产品情况预计价格装修标准保利西海岸白云金沙洲汇海、江岸组团70080平方米两房，96平方米三房18000-28000250055㎡一房；73-82㎡两房；93-109㎡中海誉城萝岗科学城11、12、15、16栋68815000-16000精装三房；137㎡四房万科欧泊华南A4-A5栋408三房：93-95㎡20000装修天誉（B-1，B-2，C-1两房：88-89㎡，三房：103-137㎡，亚运城番禺广州新城49613000装修栋）四房：150-163㎡敏捷金月湾洛溪5、7、15、16栋452三房：82-128㎡，四房：142-143㎡15000毛坯82㎡两房，93-126㎡三房，133-135、保利花城西城二期10、12、13栋43110000-120002200167-175㎡四房雅宝新城西城8区1-6栋52990-100㎡三房，137-189㎡四房8000-9000毛坯祈福万景峰花园花都汽车城一期50050㎡一房、80㎡两房、94-140㎡三房待定待定利锋城狮岭一期40085-130㎡两房、三房6000毛坯50-56㎡一房、90-110㎡三房、157-御华园狮岭4-8栋8628500毛坯174㎡四房碧桂园天玺湾南沙中心17-18栋、6-8栋800主力80-120㎡两-三房120003600南沙南沙滨海花园南沙中心19栋及后续38887㎡两房；120-125㎡三房11000带装修备注：数据来源合富辉煌集团市场研究部监测2013五一黄金月广州市场预测整体货量预测中心四区新货少，特别是越秀新货能否推出存较大变数分区楼市预测新货集中的花都南沙番禺白云将是支撑楼市成交的主要区域结语10越秀：预计五一将有千余套新货供应，较往年充足合富辉煌市场部监测：?依据项目施工进度，预计五一黄金月期间，越秀区将有千余套货量，较往年充足。越秀区2009-2013年黄金月在售货量30002500预计20001500100050002009年五一2009年十一2010年五一2010年十一2011年五一2011年十一2012年五一2012年十一2013年五一月初在售货量黄金月新推货备注：数据来源合富辉煌集团市场研究部监测备注1：黄金月新推货，除当次统计为预测数外，其余均为实际推货数备注2：月初在售货量，剔除拿证未推的货量越秀：超九成供应集中在原东山板块东风广场、农林华府货量超200套越秀区2013年五一预测新货板块分布越秀区2013年五一预测新货楼盘分布原越秀5%精彩生活大厦江尚东山原淘金峯璟东农林华府山东山月府原东山东山京士柏95%东风广场0100200300400备注：数据来源合富辉煌集团市场研究部监测?预计越秀区五一黄金月超九成新货集中在原东山板块，共6个项目，其中全新盘4个，旧盘新推2个。?东风广场、农林华府两全新盘预计货量分别超200套。越秀：高价盘限预售限签以及回迁项目手续问题影响，供应存在不确定性?六成以上货量未取得预售证，且各项目预计越秀区2013年五一货量工程进度现楼价格均在3万/㎡以上的水平，一定程度上受11%限预售限签制约，推货存在不确定性。已拿预售证28%?农林华府、精彩生活大厦存在回迁户回迁问未拿预售证61%题，在推货上亦存在不确定性。?由于单价高企，预计带名校学位的中小户型备注：数据来源合富辉煌集团市场研究部监测将受追捧工程进度项目名称学位情况主力产品情况预计价格（元/㎡）参考楼盘一手/二手一/二手价格（元/㎡）48-158平方米的一至上誉花园一手尾货36000东风广场东风路小学32000-40000三房东风广场二手未拿预售证黄花岗幼儿园、淘金峯璟——31000淘金峯璟一手31000中星小学待定，可能是东山月府100-140㎡三房-四房35000培正中学60-68㎡一房；农林华府待定，可能是68-92㎡二房；32000御东和府一手尾货30000（有回迁）农林下路小学已拿预售证107-154㎡三房四房：149-207㎡；江尚东山大沙头小学33000江尚东山一手33000五房：165-207㎡140-186㎡三至四房；东山京士柏暂未知30000-32000200㎡复式30000现楼精彩生活大厦70-80平㎡二房；暂未知28000-30000骏文雅苑一手31000-35000（烂尾翻新有回迁）130㎡三房荔湾：原芳村为新货供应主力，高尔夫片区持续推货?预计荔湾区2013年“五一”新货1045套，为历年黄金月中等水平，原芳村仍然是供应主力；历年黄金月荔湾区商品住宅新货情况?高尔夫片区在售的四个项目，近一年来均持续30002500推售新楼栋，后续产品方面。公园九里、荔湾20001500国际城将以改善型为主，面积达110㎡以上，1000500而隽泷湾、塞纳维拉则是刚需产品为主，预期0高尔夫片区仍是整个