项目融资理论与实务2013年9月13日目录?融资原理?宏观政策概览?融资渠道及产品?融资实务?融资策略第一部分融资原理一、融资的逻辑——以未来收益为回报1、完美的故事2、完美的讲述3、启动融资工作的条件第一部分融资原理一、融资的逻辑——以未来收益为回报未来收益1、完美的故事2、完美的讲述不确定性3、启动融资工作的条件风险贷款人——识别、评估、控制“不确定因素”借款人——将“不确定因素”论证为“确定因素”第一部分融资原理一、融资的逻辑——以未来收益为回报讲什么？1、完美的故事?Who—我是谁？展示借款2、完美的讲述人实力3、启动融资工作的条件?Why—为什么融资？说清借款用途?How—怎么还？使出资方确信还款有保障第一部分融资原理一、融资的逻辑——以未来收益为回报怎么讲？1、完美的故事?对项目有全面、深刻的理解2、完美的讲述?关注并解答潜在出资方疑虑3、启动融资工作的条件?从产品市场形势入手第一部分融资原理一、融资的逻辑——以未来收益为回报资金推动？投资拉动？1、完美的故事2、完美的讲述?董事会立项报告获批3、启动融资工作的条件?成熟的可行性研究报告?开发计划已确定?取得“两证”，银行可启动内部评审程序?取得“四证”，银行方具备发放贷款条件第一部分融资原理二、融资方式——直接融资VS.间接融资1、直接融资不通过金融中介机构，由投资者直接面向社会进行的融资。如：发行股票、债券2、间接融资通过金融中介机构参与的融资活动。第一部分融资原理二、融资方式——直接融资VS.间接融资1、直接融资不通过金融中介机构，由投资者直接面向社会进行的融资。如：发行股票、债券2、间接融资通过金融中介机构参与的融资活动。如：银行贷款。借款人出资方第一部分融资原理上市融资私募股权融资借款人出资方发行债券委托贷款第一部分融资原理二、融资方式——直接融资VS.间接融资借款人1、直接融资不通过金融中介机构，由投资者直接面向社金融中介机构会进行的融资。如：发行股票、债券出资方2、间接融资通过金融中介机构参与的融资活动。第一部分融资原理借款人金融中介机构出资方银行贷款结构化融资收益权转让金融创新第一部分融资原理三、融资性质——债务融资VS.权益融资资产负债表1、债务融资债债务融资是指通过信用方式取得资金，并按务预先规定的利率支付报酬的融资方式。融?资短期性，到期需到期偿还?成本低?有减税的作用第一部分融资原理三、融资性质——债务融资VS.权益融资资产负债表2、权益融资权益融资是指向其他投资者出售公司的所有权，即用所有者的权益来交换资金。?权益融资不是贷款，不需要偿还?通过股利支付获得投资回报?通过股票买卖收回资金，以及资本利得权益融资第二部分宏观政策概览一、政策导向——宏观调控2002年以来，据不完全统计，共出台大小87项限制性政策、措施?财税类政策?货币类政策?土地类政策第二部分宏观政策概览二、主要政策讲解1、“121文件”2、“外资限炒令”3、“3号文”第二部分宏观政策概览“121文件”讲解1.具备房地产开发资质?全称：《关于进一步加强房2.没有拖欠工程款地产信贷业务管理的通知》3.四证齐全?颁发时间：2003年6月13日4.只通过房地产开发贷款科目发放?主要内容：5.自有资金不低于30％?房地产开发贷款6.房地产开发贷严禁跨地区使用?土地储备贷款?施工企业流动资金贷款第二部分宏观政策概览“121文件”讲解1.只能对土地储备机构发放?全称：《关于进一步加强房2.必须具备抵押物地产信贷业务管理的通知》3.贷款不超抵押物估值的70%?颁发时间：2003年6月13日4.期限不超过2年?主要内容：5.不得用于缴交土地出让金?房地产开发贷款?土地储备贷款?施工企业流动资金贷款第二部分宏观政策概览“121文件”讲解1.严格防止施工企业贷款垫资?全称：《关于进一步加强房2.施工企业只能获得流动资金贷款地产信贷业务管理的通知》3.贷款只能用于购买施工所需设备?颁发时间：2003年6月13日?主要内容：?房地产开发贷款?土地储备贷款?施工企业流动资金贷款第二部分宏观政策概览二、主要政策讲解1、“121文件”2、“外资限炒令”3、“3号文”第二部分宏观政策概览“外资限炒令”讲解1.注册资本金不得低于投资总额的50%?全称：《关于规范房地产市2.2007年3月6日，严格限制外商投资房地场外资准入和管理的意见》产3.2008年7月1日，关于做好外商投资房地?颁发时间：2006年7月11日产业备案工作的通知?后续影响：4.2010年12月22日,加强审批备案管理?——商务部投资性公司的投资范围不得涉及限制和禁止外商投资领域及宏观调控行业。——发改委?不得审批涉及房地产开发经营业务的投资性公司；?严格控制以返程投资方式设立境内房地产企业第二部分宏观政策概览“外资限炒令”讲解?总投资1亿美元及以上的鼓励类、允许?全称：《关于规范房地产市类项目和总投资5000万美元及以上的限场外资准入和管理的意见》制类项目，由国家发展改革委核准?颁发时间：2006年7月11日?总投资1亿美元以下的鼓励类、允许类?后续文件：项目由地方发展改革部门核准?——商务部总投资5000万美元以下的限制类项目由省级发展改革部门核准，此类项目的核——发改委准权不得以任何理由、任何方式下放。发改委《关于进一步加强和规范外商投资项目管理的通知》第二部分宏观政策概览二、主要政策讲解1、“121文件”2、“外资限炒令”3、“3号文”第二部分宏观政策概览“3号文”讲解一、党政机关新建办公楼项目?全称：《国务院关于促进节1.中央直属机关、国务院各部门、省约集约用地的通知》（国发（区、市）及计划单列市党政机关新〔2008〕3号）建办公楼项目：须经国务院批准?颁发时间：2008年1月7日2.中央和国家机关所属机关事业单位?主要内容：新建办公楼项目：须经国家发展改革《限制用地项目目录》委批准（使用中央预算内投资7000万《禁止用地项目目录》元以上的，须经国务院批准）第二部分宏观政策概览“3号文”讲解一、党政机关新建办公楼项目（续）?全称：《国务院关于促进节3.省直厅（局）级单位和地、县级党约集约用地的通知》（国发政机关新建办公楼项目：须经省级人〔2008〕3号）民政府批准?颁发时间：2008年1月7日4.地、县级党政机关直属单位和乡镇?主要内容：党政机关新建办公楼项目：须经地级《限制用地项目目录》人民政府（行署）批准《禁止用地项目目录》第二部分宏观政策概览“3号文”讲解四、住宅项目?全称：《国务院关于促进节1.宗地出让面积不得超过下列标准：约集约用地的通知》（国发小城市和建制镇7公顷，中等城市14公〔2008〕3号）顷，大城市20公顷?颁发时间：2008年1月7日2．容积率不得低于以下标准：1.0?主要内容：（含1.0）《限制用地项目目录》《禁止用地项目目录》第二部分宏观政策概览“3号文”讲解十七、其他?全称：《国务院关于促进节1．别墅类房地产开发项目约集约用地的通知》（国发2．高尔夫球场项目〔2008〕3号）3．赛马场项目?颁发时间：2008年1月7日4．党政机关（含国有企事业单位）新?主要内容：建、改扩建培训中心（基地）和各类《限制用地项目目录》具有住宿、会议、餐饮等接待功能的《禁止用地项目目录》设施或场所建设项目第三部分融资渠道及模式（产品）一、主要融资渠道及特点1、银行2、信托3、基金4、财务公司5、资产管理公司6、供应商第三部分融资渠道及模式（产品）一、主要融资渠道及特点1、银行2、信托3、基金4、财务公司吸收公众存款发放贷款5、资产管理公司6、供应商第三部分融资渠道及模式（产品）一、主要融资渠道及特点1、银行2、信托公司3、基金股权投资4、财务公司5、资产管理公司信托贷款6、供应商信托存款信托计划（单一、集合）银信合作中，理财资金借道信托，但信托对此缺少主导地位第三部分融资渠道及模式（产品）一、主要融资渠道及特点吸引各路1、银行民间资金投资方式非常灵活2、信托公司3、基金成立基金公司4、财务公司或合伙企业5、资产管理公司6、供应商2010-今，基金帮了房地产大忙第三部分融资渠道及模式（产品）二、主要融资模式（产品）1、土地储备贷款2、房地产开发贷款3、经营性物业贷款4、城镇化建设贷款5、委托贷款6、保函第三部分融资渠道及模式（产品）二、主要融资模式（产品）融资业务要点1、土地储备贷款?用于土地收购及土地前期开发、整理的贷款2、房地产开发贷款?借款人隶属国土资源部门、承担土地储备3、经营性物业贷款的事业法人?贷款用途包括征用、安置补偿、土地平整4、城镇化建设贷款及城市配套设施建设5、委托贷款?必须有合法抵押,抵押率不超过70%?贷款期限不超过2年6、保函——近期政策变化?部分银行接受企业法人为借款主体?贷款期限不超过5年第三部分融资渠道及模式（产品）二、主要融资模式（产品）1、土地储备贷款银行2、房地产开发贷款3、经营性物业贷款4、城镇化建设贷款土储中心5、委托贷款6、保函第三部分融资渠道及模式（产品）二、主要融资模式（产品）融资业务要点1、土地储备贷款?授信评审：?收购、征用合法性文件、资料（如发改委批复、2、房地产开发贷款控制性详规等）3、经营性物业贷款?借款主体身份?可研报告、开发及出让计划4、城镇化建设贷款?自有资金来源及已投入资金证明?业务合同5、委托贷款?贷款提用6、保函?依照业务合同，受托支付?还本付息?取得土地出让返还款，即需归还相应贷款本息第三部分融资渠道及模式（产品）二、主要融资模式（产品）融资业务要点1、土地储备贷款?用于商品房及其配套设施建设的贷款?四证齐全、30%自有资金、具备开发资质2、房地产开发贷款?借款金额不超过总投70%，