2010力帆THEDREAMALLABOUTCITY城市新梦想·住区新标杆。【力帆·北碚项目市场定位构想投标书】力帆置业︱2010年9月·重庆第一章开创一个新时代1/城市发展新中心2/力帆战略新需求3/北碚发展新机遇Ⅰ城市发展新中心城北、城南新区将是北碚主要拓展发展的板块，开发和1项目区位情况人气聚集需要时间，老城暂时仍然是北碚的商业核心。城区北板新块老城板老城板块块三大板块格局：本案?老城板块?城北新区板块?城南新区板块城南新区板块?北碚新城分为城北新区和城南新区，城北新区定位为商贸金融副中心、居住区两部分组成，城南新区定位主要由行政会议中心区、商贸金融副中心、居住区组成；?老城板块依然是北碚核心，北碚新城将是北碚区重要拓展发展区域。Ⅰ城市发展新中心1项目区位情况城新北区板老城板块北碚主城三大板块格局块老城板块：本案?老城板块向方展?城北新区板块发城南新区板块?城南新区板块?地块位于老城区域核心商圈的边缘，紧700米距离老城向外发展老城向外发展?北碚城区向南发展，地块处于发展方向的必经之路的主力方向的主力方向?地块距离城北新区2.5公里，距离城南5公里左右城市发展新中心Ⅰ地块紧邻各区交通汇聚节点——五路口：人1地块交通分析流、车行前往主城的主要行驶通道人流：西南大学学生流及城区居民经过天生路及碚青路，步行至老城区商业区。公交：三大板块通过环城公路连接，全市17路公交线路中11条线路经过过项目地块。轻轨线路：轻轨六号线北碚段停靠点为北碚—梅花山—天生—五路口。一期工程（至礼嘉）将于2012年底建成通车；二期工程将于2014年建成。城区北板新块五路口老城板老城板块块西南大本案学城南新区板块天生环城路Ⅰ城市发展新中心地块四周交通环绕，配套完善，有较好的商业基1地块周边分析础。东：紧邻核心商业区南：北碚实验小学、第九人民医院分院西：紧邻西南大学北：邻近商业中心和西南北碚区医院老城中心实验小学九院分院交警中学外部建筑陈旧Ⅰ城市发展新中心地块局部高差达10米，紧邻碚青路与龙溪路的地块1地块内部情况坡度陡，场地内部地势较为平缓，略东南坡向。北碚区老城中心内部平缓10米高差城市发展新中心Ⅰ中心城区中大规模项目。1项目基本情况地块规划指标住商占地面积：136亩容积率：3.0建筑密度：35%绿地率：25%住商地块由原力帆汽车厂和部分商住用地二部分构成。其中住宅16459.3平方米，商业4230.5平方米（即拆迁面积）。Ⅱ力帆战略新需求首个住宅地产项目，要体现大企业的品牌和形象企业战略要求让力帆的品牌形象成功嫁接到地产品牌定位让建筑充满精神，塑造精品北碚发展新机遇城市后花园的优质环境，强势企业的安营扎寨，强Ⅲ势开发商纷纷入住，必将北碚房地产市场推向一个1区域定位新的平台。?区域定位：北碚，隶属于主城九区，拥有自然生态和人文历史优势，被称为重庆城市后花园。?产业发展：北碚的“大招商时代的到来”，从08年开始，有北大方正、红塔集团等优势企业纷纷落户北碚，为北碚的经济发展注入了强心针。?开发商入住：金科：投资约100亿元，在两江新区北碚蔡家组团打造约1500亩高品质生态住宅项目和其它相关项目。龙湖：2010年5月，龙湖地产总经理率公司高层到北碚考察，对在北碚开发高品质住宅表示出浓厚兴趣。Ⅲ北碚发展新机遇GDP总量较低，但高位增涨，人均GDP水平较高，1宏观经济区域消费能力较强，发展潜力巨大。?经济总量相比于主城其他区域较低，位居九区倒数第二，仅优于大渡口区但是区域经济增速快，潜力巨大?人均GDP水平较高，同对其它区域位于前列。Ⅲ北碚发展新机遇两江新区立足重庆市、服务大西南、为区域带来了1两江新区机遇新的发展机遇。两江新区——中国第三区两江新区五大定位一门户两中心三基地一门户：西部西部内陆对内陆对外外开开放的重放的重西部内陆地区对外开放的重要门户要要门户门户两中心：长长江上游江上游区区域域贸贸物流易物流易?长长江上游地江上游地区区金融中心金融中心长江上游地区现代商贸物流中心中心中心?长江上游地区金融中心三基地：国国家重要家重要现现代制造代制造业业和和内陆国际贸内陆国际贸易大通道和易大通道和长长江上游科技江上游科技创创新和科新和科?国家重要的现代制造业和国家高新高新技高新技术产业术产业基地基地出口商品加工基地出口商品加工基地研研成果成果产业产业化基地化基地技术产业基地?内陆国际贸易大通道和出口商品加北碚区的北碚区的蔡家蔡家和和水复组水复组团团包含包含于两江新区的于两江新区的范围范围内，新区的内，新区的工基地发展，为北碚经济产生发展，为北碚经济产生巨巨大的大的带动作用带动作用。。?长江上游的科技创新和科研成果产业化基地北碚发展新机遇北碚主城位于两江新区蔡家高技术产业功能区板Ⅲ块和水复生态产业区的边缘，借助新区的发展，1两江新区机遇尽享新区的辐射效应。两江新区发展规划：2009-20102009-20102011-20122013-2020起步起步阶阶段段中期发展阶段全面提升阶段三大板块十大功能区1.水复生态产业功能区先进制造业基地板块2.木古出口加工功能区本案3.龙石先进制造功能区1.北部新区2.悦来会展区都市综合功能板块3.空港新城功能区4.蔡家高技术功能区1.保税港功能区现代服务业板块2.江北嘴中央商务区3.鱼复现代物流功能区水复生态产业区—重点布局低排放、低污染的清洁制造、生态休闲产业。蔡家高技术产业区—一是重点发展微电子和生物医药产业；二是布局高品质生态型商住区。Ⅲ北碚发展新机遇交通系统的不断升级，拉近了与重庆城市中心的距1区域交通规划离，为北碚的发展带来更多的机遇。交通升交通升级级辐辐射增强射增强?中环快速干道：是主城区内快速路网规划的“五横、六纵、一环、七联络”中的一横线，其中嘉悦大桥竣工通车，渝中与北碚两地通达时间大约为30分钟。?二环快速干道：二环高速公路也称绕城高速公路的通车，代表北碚区发展的大好机会。?轻轨六号线：（茶园至北碚）将于2015年通车，届时北碚将不仅是重庆的后花园，而是全面辐射主城的生态之城。北碚的发展即将进入前所未有的高地平台，而力帆项目占据北碚城市主力发展方向中最珍贵的地理位置，必将开启老城区的新篇章。第二章构建一个新梦想1/房地产市场分析2/潜在竞争分析3/客户需求调研Ⅰ房地产市场分析北碚房地产市场起步晚，但房地产投资总额及比例1房地产投资占比都在不断的增加，市场发展速度快。房地产投资占比表区域房地产投资排名江北区175.461渝北区166.412南岸区159.63九龙坡区116.354沙坪坝区84.575巴南区83.696渝中区73.117北碚区37.548大渡口区32.819注：数据来源于重庆市年鉴北碚区虽然在行政规划上属于主城九区，但是由于距离主城核心区域较远，在广义上已经被排除在主城区外，其房地产市场发展起步较晚也相对滞后。Ⅰ房地产市场分析北碚房产每年成交均价稳步增长，并且在逆市下1成交量与成交价格也有价格增长。近4年成交价格变化曲线：近4年成交统计：2010年至今成交统计：2010年至今每月成交价格变化曲线：注：数据来源于纬联市场研究中心潜在竞争分析2010年开始，北碚土地市场开始一个新的气象，土地供应Ⅱ量和价格不断攀升，直接导致未来物业价格的提高，也表1土地供应明的地产的快速发展。历年土地出让面积与总建筑面积对比情况：2010年至今土地出让及建筑规模均超过了09年全年的水平。楼面价格与土地成交价格变化曲线图：2010年上半年，楼面价格与土地单价相当于09年两倍，北碚房产市场开始一个新的格局注：数据来源于纬联市场研究中心Ⅱ潜在竞争分析北碚主城区土地出让宗数少，且多数为低容积率项目1土地供应，未来高层洋房项目供给量将减少。2010年至今北碚土地出让情况北碚组团三宗土地出让信息：：市政配套用地：2宗住宅用地：8宗25蔡家组团5宗31北碚组团3宗0工业用地：10宗北碚区居住用地未来供应总量约7千亩，土地供应量少，将成为推动北碚区域房价上涨的又一因素。注：数据来源于纬联市场研究中心Ⅱ潜在竞争分析项目品质高，去化速度快，北碚居民购买能力强，1案例分析高品质项目更有竞争力。北温泉九号?占地面积：500亩（其中250亩半山公园）?建筑面积：11万方?容积率：0.7?总户数：620?项目组成：6栋8+1跃层，7栋6+1平层，5栋点式风车型18层高层。?潜在体量：2栋8+1跃层，3栋6+1平层，四栋18层高层?客群：本项目在北碚主城区内品质相对较高，一期别墅主要由北碚本土高端人群消化，二期客群为西大老师、北碚公务员等，主城区有20%，3-4%外地人群，且外地人群均购买68平米小户型，用途为投资兼自住，购买洋房的客户为35-50岁人士，为改善型用途，北碚、合川居多。Ⅲ客户需求调研1市场需求总结2010上半年物业户型消化比例：主要户型为两房和三房，两房面积在60-85平米，三房面积在85-100平米的区间范围。Ⅲ客户需求调研1深访调研刘先生档案：52岁，子女已工作与妻子同住家庭年收入7万元06年在城南新区购房，现在考虑换房Opinion观点关于北碚：工作在北碚制造厂，生活在北碚，喜欢北碚的自然环境，看好北碚未来的发展对于生活：喜欢去老城区购物，人多热闹，什么都能买到，城南居住不方便，考虑换房对于项目：非常好的位置，之前是老城无楼盘，有意向去购买购买意向：三房，子女回来可以有住处，小区品质、物管服务要好Ⅲ客户需求调研1深访调研张先生档案：46岁，个体老板与妻子孩子同住家庭年收入20万元以上开奥迪A6去北温泉九号销售中心Opinion观点关于北碚：北碚是城市后花园，又是两江新区，未来的前景很好，并且居住环境很安逸，但是北碚缺乏高品质项目，想买好点环境的房子，