市场研究优术篇：中国·成都成都中润商业项目详细分析No.1成都市中润实业有限公司2010年11月作业工具图——无极倍增商业模式取势城市发展政府支持产业资源市场空间区域竞争企业资源明道市场水平切割商业模式构建优术发展策略建筑规划租售策略财务分析商业运营品牌推广项目的发展战略资源整合合众项目资源整合政府资源整合产业资源整合资本资源整合No.2商业模式构建逻辑思路规划策略主题定位业态策略规划层面业态定位建筑策略物业定位开发策略市场研究商业模式概念租售策略财务层面财务分析发展策略营销策略功能定位运营层面运营策略客户定位推广策略No.3商业模式构建报告目录PART1规划策略PART2业态策略PART3建筑策略PART4开发策略PART5租售策略PART6财务分析PART7营销策略PART8运营策略No.4PART9推广策略从规划层面而言，它包含有整体规划、业态规划、建筑规划和开发策略四大部分；而整体规划是业态规划、建筑规划、开发策略的基础和载体，因此，必须首先明确项目的整体规划。下面请进入项目的整体规划篇No.5PART1规划策略PART1规划策略一、整体规划原则PART2业态策略二、整体规划思路三、整体规划建议PART3建筑策略PART4开发策略PART5租售策略PART6财务分析PART7营销策略PART8运营策略PART9推广策略No.61、整体规划原则结合项目地块情况，充分考虑其在园区的重要战略位置，与园区规划相协调，从整体把握项目规划。符合地块情况由市场调研结论推导得出以定位目标为基准，始终本项目发展方向，从而明匹配市调结论整体规划满足项目定位贯穿“品牌家具总部基地”确项目整体规划。整体规划原则原则整体规划应符合商业模式支撑项目“聚-分-合”发的构建及发展，利于项目支持商业模式展策略。开发运营。支撑发展策略No.7PART1规划策略PART1规划策略一、整体规划原则PART2业态策略二、整体规划思路2.1市场容量测算PART3建筑策略2.2项目地块分析2.3项目定位要求三、整体规划建议PART4开发策略PART5租售策略PART6财务分析PART7营销策略PART8运营策略PART9推广策略No.81、市场容量测算?地块现状：面积38.56万平方米，?市场容量：成都家居市场空间约220万平方米，本项目建筑规模可在此范围内取值。?项目定位：打造品牌家居总部基地，定位高端档次，容积率不宜过高。?竞争因素：产业园规划为全国性家具批发市场，竞争项目众多，只有具备一定规模优势才有影响力。?周边项目：香江CBD一期容积率约2.5，家和家园约1.3，润川家具城约1.24，具有参考价值。整体规划指标用地面积：38.56万平方米建筑面积：75—100万平方米容积率：2.0—2.6No.92、项目地块分析现状?用地规模：578.3亩，合38.56万平方米家和家园?地形地貌：形状方正，边长约600米?地块四至：600米东至：园区规划路，与巅峰国际隔路相望南至：5号路老园西至：老成彭路区北至：家和家园规划规划分析成路?主入口：老成彭路是园区主干道，人流车流量最大，展示主入口006面最好，项目主入口应在此沿线选点，但不宜开设过多入米彭口，以免破坏其整体性。根据对称原则，主入口选在中间?主干道：衔接主入口，引导老成彭路的人流车流进入项目巅，因此应该是东西走向横跨项目，搭通老成彭路与园区规路峰划路。国?次干道：考虑对称原则，以及与家和家园的南出口对接，际本项目南北向的次干道布局在地块中间。五号路No.102、项目地块分析业态定位家和家园主营业态：家具、建材；600米辅助业态：灯饰饰品、配套规划分析老园A区规?四大区域：业态定位为家具、建材、灯饰饰品、配套四种划类型，出于各种业态集中连片发展考虑，地块相应地划分成路为四大区域。006?四大区域布局：配合主干道的布局，考虑业态主次之分，米四大区域也有大小之分。彭?A、B地块边长均为300米，面积各为9万平方米，过于B庞大，须以道路切割，以保证该部分区域的交通通达性，巅以及土地利用的高效性。路峰?项目最终形成了以一条主干道、三条次干道为骨架的总体国际平面布局。五号路No.112、项目地块分析功能定位家和家园商贸物流600米规划分析老园区?商贸物流：对项目的货运交通要求较高。规?项目规模：考虑本项目规模较大，所承受物流交通压力也划成路相应较大。?实例比较：八益家具城、太平园国际家私广场的内部道路主入口006约10左右，未能满足物流交通需求，造成交通不畅。米彭巅路峰?主干道规划指标：双向四车道，两边设置人行道。国?次干道规划指标：双向两车道，两边设置人行道。际五号路No.123、项目定位要求项目主题定位、商业模式概念项目主题定位：商业模式概念：品牌家居总部基地HPT（总部基地、购物公园、家居小镇）景观规划要求“三性两化”：高端性、休闲性、艺术性、人性化、生态化、景观规划结构景观核心区依托路网规划，形成“一心一轴三带”景观体系景观主轴景观带景观规划表现人造水景立体绿化艺术家居雕塑No.13PART1规划策略PART1规划策略一、整体规划原则PART2业态策略二、整体规划思路三、整体规划建议PART3建筑策略3.1路网动线规划3.2分区组团规划3.3景观资源规划PART4开发策略3.4配套功能规划PART5租售策略PART6财务分析PART7营销策略PART8运营策略PART9推广策略No.141、路网动线规划一横三纵园?一横：项目主干道，东西走向，连接老成老彭路和园区规划路，短期内沿老成彭路的区成项目先启动，人流较多，而园区规划路聚规主彭入集项目众多，远期看将会聚集人气，本项口划路目可通过“一横”的规划，尽享两边人气路。?三纵：北接家和家园，南接五号路，分担“一横”的交通压力，增强项目内部的可达性。五号路次入口次入口次入口园区主干道园区次干道项目内部路网No.152、分区组团规划八大组团?以主干道为核心，次干道为界线，项目地块划分八大组团。ABCD老园?A组团：临老成彭路与家和家园，具有较好的展成区示面，可打造项目的门户形象；彭规?B、C组团：与家和家园相邻，可考虑与家和家路划园竞合发展；路?D组团：临园区规划路，从目前来看，这个位置商业价值最弱；?E组团：临老成彭路与五号路，离高速公路出口EFGH最近，彰显性最好，可与地块A共同组成项目门户形象；?F、G组团：临五号路，设置三个次入口，可达性较强；?H组团：五号路与园区规划路交界，巅峰国际正五号路对面，可考虑与其竞合发展。No.163、景观资源规划一心一轴三带一心：景观核心区，以休闲广场为载体，以喷泉、水体、雕塑、绿化等形式表老园现，是整个项目景观的重点。成区彭规路划一轴：以项目主干道为依托，打造景观路主轴。三带：依附项目三条次干道，以绿化、雕塑等元素点缀，营造休闲购物氛围。五号路No.173、景观资源规划人造水景喷水流水跌水立体绿化No.183、景观资源规划艺术家居雕塑?通过以家居为题材艺术雕塑，塑造项目人文、艺术气质，彰显项目高品位、高品质形象，为入驻品牌提供更多的附加价值?运用方式：抽象化的家居产品，既可观赏，又可供消费者使用，散落于项目各个公共空间。No.194、配套功能规划?配套功能：星级酒店（四星以上）、商务公寓、配套商业?星级酒店：一方面产业园区生产企业众多，另一方面产业园未来将形成全国性家具批发市场，商务来往必将非常频繁，而目前园区内无为此服务的酒店，星级酒店满足园区的商务、会议等需求星级酒店商务公寓。?商务公寓：居住、办公两用，一方面可以提供给园区内企业、进驻企业、商家；另一方面作为投资产品，满足投资客户的投资需求。此外，商务公寓的规划可以提高容积率，有利于资金流动。?配套商业：作为娱乐、文化、一般商业的载体，为项目及产业园提供商业配套服务。配套商业No.20PART1规划策略小结园老区1.路网规划：一横三纵成规2.组团规划：八大组团彭划3.景观规划：一心一轴三带路路4.配套规划：公寓+酒店+底商五号路No.21本项目作为一个商业项目，其业态规划将对项目的建筑形态和开发策略等提出严格要求，所以，在明确项目的整体规划之后，必须在建筑策略和开发策略之前提出项目的业态策略。下面请进入项目的业态规划篇No.22PART2业态策略PART1规划策略PART2业态策略一、业态规划依据二、业态规划思路PART3建筑策略三、业态容量及布局PART4开发策略PART5租售策略PART6财务分析PART7营销策略PART8运营策略PART9推广策略No.231、业态规划依据定位支持市场机会业态规划依据项目竞争未来趋势?定位支持：业态定位是：家具、建材、灯饰、饰品，其中家具、建材是主营业态，灯饰、饰品为辅助业态，业态规划在此基础之上进行；?市场机会：在大家居各大类业态中，家具和建材的成熟度较高，市场容量也最大，所以家具、建材为主营业态；同时，灯饰、饰品有很大的市场空间，存在市场机会；?项目竞争：园区内其他项目以家具卖场为主，出现激烈的同类竞争，错位发展可以寻找机会。此外，由于巅峰国际全部规划灯饰业态，在本项目业态发展上应该考虑与它的竞争关系；?未来趋势：家居一站式购物；家庭软装饰逐渐流行，灯饰、饰品将迎来市场高速发展时期。No.24PART2业态策略PART1规划策略PART2业态策略一、业态规划依据二、业态规划思路PART3建筑策略2.1业态定位2.2规划思路PART4开发策略三、业态容量及布局PART5租售策略PART6财务分析PART7营销策略PART8运营策略PART9推广策略No.251、业态定位主营业态家具建材灯饰饰品辅助业态No.262、规划思路现状规划家和家园临老成彭路