WUORLDNION本报告是严格保密的。谨呈：上海正正生物科技有限公司1蚌埠高铁站前商业项目整体定位报告2010.12高铁加速度珠城新乐章项目概况分析项目使命分析城市背景分析市场分析研究项目定位研究项目建筑规划运营模式研究本案位于高铁新城区，高铁站西侧，占地约项目概况1万方，属于中等体量站前区商业项目技术指标：WUORLDNION占地面积：10427.87㎡容积率：2.0－3.0体量：3万左右绿地率：20%2用地性质：商业用地14停车率：0.534区位：本地块位于蚌埠市高铁新城区，新建成高1234铁车站站前广场北侧，将有连廊与车站主体本地块车站主体站前广场酒店等站前配套贯通本报告是严格保密的。3从蚌埠高铁站整体规划出发，站前商业和酒店项目概况共同作为站前商业的第一站，以下作为同一整体考虑WUORLDNION出租车停靠广场本地块酒店及商业配套下沉广场KTV等配套商业站前酒店和商业，共同作为站客运总站前商业的第一站，二者一衣带水，一荣具荣，难以分割，以下作为同一整体考虑本报告是严格保密的。4项目概况分析项目使命分析城市背景分析市场分析研究项目定位研究项目建筑规划运营模式研究使命即方向，我们一切解决路径都是为了“项目使命使命必达”WUORLDNION本报告是严格保密的。目标一目标二目标三成功运营，推动地区增值理念创新，展示项目精华文化深植，推动文化外向度核心目标6WUORLDNION本报告是严格保密的。7我是高铁门户我是城市文化新概念复合体仙蚌吐珠?文化之灵灵魂WUORLDNION本报告是严格保密的。复合功能聚集引领高铁时代区域驱动引擎8D—DemoC—CultureR—Railway高铁文化示范区项目概况分析项目使命分析高铁规划城市背景分析宏观分析市场分析研究城市规划项目定位研究项目建筑规划运营模式研究WUORLDNION本报告是严格保密的。10蚌埠新枢纽大禹的千年之梦京沪高铁年月通车，京福高速铁路将在高铁规划201172010年正式动工建设，未来成为京沪京福唯一的换乘站WUORLDNION813公里，全程运行时间7小时蚌埠作为两条南北向高铁大动脉（京沪和京福台）蚌埠的唯一交汇点，蚌埠期待着再一次的涅槃重生。京福高铁本报告是严格保密的。京福高铁从京沪高铁蚌埠站引出，经合肥、黄山、上饶、武夷山至福州，全长11蚌埠站的站房面积2万平米，规模大于苏锡高铁规划常，并为京沪京福高铁唯一的中转站京沪京福高铁局部平面示意图WUORLDNIONN上海苏州京沪高铁苏州北站京沪高铁无锡东站无锡站台面积京沪高铁蚌埠南站站台面积7846m2站台面积常州10988㎡20000㎡南京站台面积2京沪高铁常州北站12971m蚌埠京沪高铁南京南站站台面积合肥38000㎡本报告是严格保密的。12WUORLDNION高铁，能为一个城市带来什么？欧洲里尔一个曾经默默无闻的小镇，在高铁站的配套商业为其注入了怎样的功能，成就了今天闻名遐迩的欧洲里尔？哪些可以借鉴的点？它的成功KPI是什么？本报告是严格保密的。案例借鉴13商贸中心型——概况：大型城市中心公建项目，位于里尔站点旁，是法国欧洲里尔最大的购物中心之一，集酒店、办公、零售于一体，该区域已成功打造为新型城市中心，名望享誉世界WUORLDNION伦敦布里尔鲁赛巴尔黎?客流量：2000年与lille-flandres站人流量共2千万?功能作用：欧洲里尔成为里尔新城中心和商贸中心，是法国城市更新的一个样板，为城市带来了收益。原有轻轨线路环成公路TGV公路高架桥?背景:70年代主导产业(钢铁、煤、棉花)的竞争优势下降。政府决定借TGV把里尔打造为巴黎、布鲁塞尔和伦敦之间的重要交通枢纽，重点发展第三产业，TGV开通一年后，里尔TGV线路就开始了跨越这三个区域的服务。“欧洲里尔”是政府表明发展第三产业决心,在TGV建设后的又一重大项目步行5分钟会展中心交通示意图本报告是严格保密的。区位位于里尔旧城东北边缘，是里尔旧城和市郊之间的一个狭长地带，也是一个交通集散地，站点周边以前是空白区域。规模：占地公顷交通：环城公路、铁路线经过，交通便利，离会展中心、老成区才分钟距离?:?70?TGV514欧洲里尔布局：“欧洲里尔”——功能齐全，布局周到，成为法国最大购物中心?里尔会演中心：展览部分建筑面积为2万m2，会议部分建筑面积为1.8万m2。TGV里尔欧洲站克莱迪特大厦里尔欧洲大厦WU?里尔欧洲大厦:办公建筑，建筑面积ORLDNION25124m2。下沉欧洲广场?克莱迪特大厦：办公建筑，建筑面积为1.46万m2。城市公园商业中心?欧洲里尔商业中心:法国最大的购物中心之一。商业中心建面为9.2万m2；娱乐及柯布耶斯高架桥其它活动建面为15150m2；演出大厅的建面为2810m2；里尔商业高等学校欧洲里尔酒店11400m2；其上高层塔楼部分的建面为住宅、办公4.3万m2；停车场有3400个车位住宅、办公会演中心?欧洲里尔饭店：97间客房，8层，两部电梯欧洲里尔银行、音乐厅、商场、商业学校?城市公园:约10公顷，创造具有人情味的商业中心优美环境购物中心二星级酒店?公共空间系列:柯布西耶高架桥、火车站站前广场、里昂银行等室外公共广场、步行通道设计，方便了人们的各种室外休闲活动?二期扩建：22万m2。含600套公寓，体育设施、学校、医疗中心等公共设施。本报告是严格保密的。15开发次序：商业中心先启动模式，改变片区形象，欧洲里尔建立市场认知度，而后兴建酒店、写字楼并在周边扩建办公和住宅WU建设时间1991年1993年1月1994年1995年之后ORLDNION克莱迪特大厦基地边缘地段的商业中心会演中心里尔欧洲饭店里尔欧洲大厦住宅办公的开发原区域为旧城与郊区人流不断聚集，片片区形象已被认知，片区商业气氛逐渐片区价值迅速升高，住宅、办公需求拉大，进一步开发住宅、办公以完善当边界，缺乏商业配套，区形象开始建立，TGV1993年开通，浓厚，当地标杆性地的复合性功能因此高档、功能齐全政府建立汇演中心价格便宜但形象较企业把总部设于此，的商业中心先启动，以进一步为片区带好的酒店开始启动树立片区高端形象，满足当地需求,建立片来更多来自世界各已满足乘坐TGV的带动商务气氛的形区认知度，为片区带地的人流，打造片游客及商务人士的成来与老城区截然不同区特色；住宿需求的新面貌本报告是严格保密的。16欧洲里尔大规模、多功能、休闲舒适的环境是吸引客户的关键点WUORLDNION?与旧城截然不同的建筑形式和风格?商品和功能齐全：体育用品专卖店、美容、食品、饰物、大量的咖啡店、男女服饰专卖店，银行、酒吧、电影院、音乐厅、餐厅、超市、健身俱乐部、游客的评论艺术俱乐部和演出大厅?里尔规模最大的购物中心：140家店铺，大多数品牌商店都能在这里找到?公共空间的氛围营造：在广场里摆放多彩的郁金香雕塑?干净明亮的环境让人享受其中“靴子型”克规模庞大、商品齐全的多彩的郁金香雕塑市政公园莱迪特大厦购物中心本报告是严格保密的。17欧洲里尔”的启示：以商业驱动型的高铁欧洲里尔站可以带动城市升级?商业先启动，一方面满足周边配套，另一方面改变片区形象，建立市场认知度，形成与老城区截然不同的风WUORLDNION格．然后启动市政设施、酒店、办公等，以形成片区复合功能，逐渐形成新城中心发展模式?一期物业建面：1个商业综合体（16.44万）、1个酒店（8层）、2个高级写字楼（4万）?二期扩建后规划物业比例（一期+二期）办公：商业娱乐：酒店=6：2：1?商业核心驱动力商业中心起到了关键的作用，将所有的商业购物设施及娱乐中心都集中到一个大型建筑基座里，并充分利用毗邻火车站的区位优势，吸引了远距离的顾客?优越的交通条件得益于紧邻TGV站的优越的区位优势，通过交通集散广场、高架桥等与火车站和城市快速路在空间上保持了紧密的联系在商业中心复合体上设臵酒店、办公、住宅等塔式建筑，同时还规划大型会演中心，功成功KPI?多种城市功能的融合能复合，使“欧洲里尔”成为富有人气、充满活力的城市新中心?积聚了世界各国的表演者和会议参展人员，带来了大量的人流；超大型的规模展现雄伟气势，提高了片区整体的形象会演中心大型设施?城市新形象与公共通过城市公园、公共广场的设计，最大限度地方便了人们的各种室外休闲活动，力图创?空间的塑造造具有人情味的优美环境、易于接近的充满活力的公共空间，为城市新中心带来生气本报告是严格保密的。18“项目概况分析项目使命分析高铁规划城市背景分析宏观分析市场分析研究城市规划项目定位研究项目建筑规划运营模式研究水陆交通枢扭安徽省重要的工业基地WUORLDNION作为未来京沪高铁与京福高铁的联结站和安徽省境内规模最大的高铁枢纽，蚌埠高铁客站定位为全国一流的标志性建筑。本报告是严格保密的。20蚌埠——近四年蚌埠经济处于高速发展过程中，09年城市居经济发展民人均可支配收入13483元，具备较高的消费水平全社会消费品零售总额（亿元）226.98地区生产总值（亿元）191.55156.24WUORLDNION133.8住宿餐饮业高速增长，年均增幅16%消费支出占收入的比重城镇居民人均可支配收入和消费性支出（元）消费占可支配收入比重超过70%，消费需求旺盛21本报告是严格保密的。产业结构以二产为主，三产发展相对缓慢；产业梯度尚未完全形成产业比例三产增加值（亿元）WUORLDNION?工业园区：形成汽车零配件、电子、纺织、农副产品深加工四大主导产业。?高新技术产业开发区：形成汽车零部件、电子信息、新材料及医药化工等支撑产业。?高新技术产经济开发区：在机械设备制造、电子经济开发区业开发区信息、新材料、新能源、环保节能等领域，发展新型产业。22本报告是严格保密的