中国·山东青岛市世界海洋生态城项目前期研究2010年12月世界海洋文化大观园、旅游、渡假、商务、科研艺术主旨：打造青岛市鳌洲湾国家5A级海洋文化生态产业景区青岛市鳌洲湾世界海洋文化主题生态城中国唯一海洋文化主题生态旅游度假新城第一部分战略概要把青岛市鳌洲湾打造成东方的生态产业海湾，东方的爱琴海项目的总精神——青岛市鳌洲湾世界海洋城，海洋之城！青岛市鳌洲湾世界海洋城，文化之城！青岛市鳌洲湾世界海洋城，宜居之城！青岛市鳌洲湾世界海洋城，旅游之城！青岛市鳌洲湾世界海洋城，科技之城！青岛市鳌洲湾世界海洋城不仅是在建一座新城，而是要形成一个城市品牌！通过经营海洋资源、形成城市资源，拉大城市框架，体现出山水特色，突出环境改善，增强城市的核心竞争力和辐射带动作用在改造过程中：升华海洋文化建设四季生态旅游元素开发科技潜力形成产业合力整合大山东半岛海洋资源以此来全面提升城市品位和区域价值把青岛市鳌洲湾建设成为——国内唯一海洋文化主题城市适宜观光休闲旅游的山水城市适宜人居的绿色生态科技城市温泉养生旅游城市山东观光休闲的承载区全国乃至世界的旅游消费聚集区国际视野立足中国落地青岛市鳌洲湾推进青岛市鳌洲湾全域城市化建设进程打造，青岛市鳌洲湾世界海洋文化旅游度假新城目录背景及新城开发模式研究第二部分项目总体开发模式定位与系统定位定位与总体规划项目功能与产业定位板块规划布局与数据2大核心背景，2大优势产业本案迎来历史性的发展契机打造山东半岛蓝色经济区，山东区域经济崛起正当时2011年1月国务院已正式批复《山东半岛蓝色经济区发展规划》，这标志着山东半岛蓝色经济区建设正式上升为国家战略。经济区战略定位：1、黄河流域出海大通道的经济引擎2、环渤海经济圈的南部隆起带3、联贯东北老工业基地与长三角经济区的纽带山东半岛蓝色经济区是我国首个以海洋经济为鲜明特色的区域板块，海洋产业将获得优先发展区域成为国家海洋发展战略和区域协调发展战略的重要组成部分。这是“十二五”开局之年第一个获批的国家发展战略，也是我国第一个以海洋经济为主题的区域发展战略。山东大学分校区落定青岛市鳌洲湾，在提高片区影响力的同时，增加了浓厚的文化色彩，为项目发展文教创智产业提供了基础和人才条件山大分校提升区域的价值潜力，周边配套设施日益完善，投资数百亿的港中旅和青岛国际会展中心等大型旅游项目陆续跟进，一切的一切都将对当地的旅游、餐饮等起到极大的推动作用。新城开发模式案例研究关于“新城”（NEWTOWN）的论述新城的定义：位于大城市郊区，交通便利、设施齐全、环境优美，能分担大城市的居住、产业、行政等功能，是具有相对独立性的城市社区。成功的新城：应该提供满足于社区（community）日常的居住、文化、教育、商业、和公众或私人服务的需求，并尽可能减少与外界交换的行为，形成相对独立的城市社区。新城不应仅提供给人们居住的场所，还应提供就业的机会，新城不只是一个“卧城”。依据新城发展的内在核心驱动因素和城市功能的不同，可以分为6大新城发展模式新城发展模式国际案例田园新城?Letchworth（英国，伦敦）?WelwynGardenCity（英国，伦敦）?PortSunlight（英国，利物浦）产业新城?筑波科学城（日本，筑波）?Radburn（美国，纽约）边缘新城?Columbia哥伦比亚新城（美国，马里兰州）新城发展模式?千里新城（日本，大阪）TOD新城?多摩新镇（日本，东京都）?沙田新市镇（中国，香港）副中心新城?东京临海副中心新城（日本，东京）?拉德芳斯副中心（法国，巴黎）行政中心新城?Canberra（澳洲，堪培拉）?Brasilia（巴西，巴西利亚）15模式一：田园新城是指以国家立法为基准,政府主导下由新城开发公司进行规划建设的新城田园新城模式出现的核心驱动因素是二战后城市住房紧缺和普遍的住房条件恶劣。新城是由官方为主的开发机构，即新城开发公司（NewTownDevelopmentCorporation）统一规划和实施开发的。政府部门的主导作用主要体现在城址的选定、提供资金以及处理与开发公司的关系等方面。新城必须与中心城市保持一定距离，且选用地价较低的农业用地，而不允许选用建成区边缘地带的土地。新城开发不以营利为目的，但以市场化方式来运作。新城开发公司拥有土地出售、转让、租用等权利。新城强调配套和自给自足，力求居住与工作岗位的平衡。田园新城模式以英国新城为代表，典型案例包括Stevenage；MiltonKeynes等。三代田园新城第一Phase代1新城(1949-1950)第二代新城(1955-1966)第三代新城(1967-1980)?规模比第e二代新城大??规模较小规模比第一代新城大特征?设施配套进一步完善，独立?建筑密度较高?建筑密度较低，居住平均密性强，不仅仅作为中心城郊度为75人/公顷?更多注重城市景观设计外的居住区??住宅按邻里单位进行建设，功能分区不明显?预留了大量土地，为今后城各个邻里有各自的中心，并?淡化了邻里概念市产业结构转型和可持续发有大片绿地相隔?综合考虑了地区经济发展问展提供了空间上的保障?居住区和工业区等功能分区题，把新城作为地区经济的较明显增长点?道路网一般由环路和放射性?应对私人小汽车的增长，道道路结合组成路交通处理较为复杂?密度太低，建筑分散，缺少?过分依赖新城中心区，使新城市生活氛围城未来的拓展变得非常困难?人口规模偏小，公共设施配套不足或运营困难缺点?Cumbernauld?Stevenege?Milton．Keynes代表城市第一代新城的典型：斯蒂文乃齐Stevenage1、位置和规模:–位于伦敦以北48.2公里，靠近高速公路，在3个主要机场的近距离范围内–规划建成25平方公里，人口6万48.2km，有6个邻里居住区的新城2、特点：–住宅布局上采用人车分流的原则伦敦–设计新城中心及英国第一条步行街区，营造良好的公共活动氛围–密度低，住宅设计多为带有私家花园的独立式住宅–住宅按邻里单位设置，各个邻里之间间隔大片绿地–功能分区明显，工业区主要布置在城西，与生活区有铁路相隔斯蒂文乃齐出现的五大问题问题1新城密度过低，使其缺少城市氛围，限制了城市功能的发挥，并且城市过度依赖私人汽车。问题2由于新城住宅主要提供给在新城就业的人群，因此并没有解决低收入人群的居住问题，同时也排除了无业人群、退休人群、伤残人群迁移新城的可能性。问题3新城发展公司规划与当地商会的发展策略缺乏沟通，是得一些公司不能顺利迁入新城。问题4中心区各类设施标准偏低，各使用功能之间缺少平衡，从而使得中心区的整体效能不能得到充分的发挥。问题5交通组织上现有的火车站和汽车站无法满足需求，并且大量地上停车位造成土地资源的低效使用，同时也模糊了市中心的场所感。第三代新城的典型：密尔顿?凯恩斯MiltonKeynes1、位置和规模:–位于伦敦附近，距离伦敦和伯明翰分别为1小时和1小时50分的汽车车程，临近牛津和剑桥。–规划建成88.8平方公里，人口25万2、特点：–引入网格道路布局模式，并且主要道路系统在地面层上，设有多层次的立体交叉点–注重景观设计，新城公园用地占了总用地的20%，并设计了成线性型的公园。–采用就业岗位分散的模式，给人们提供了较多的选择余地。–提供良好的社会服务促进了早期居民和公司的迁入–土地使用上预留待发展用地，能够随发展、需求的变化灵活调整。密尔顿?凯恩斯出现的三大问题问题1总体密度仍然偏低，虽然其规划目标是建设多样化的住宅以吸引多样化的人口，但是私人汽车的普及以及网格布局的模式也使得新城的住宅同质化和低密度化。问题2新城在社会经济目标上十分成功，在财务方面却是失败的，这主要是由于由于新城开发公司取地成本过高，并处理了许多市场尚不成熟的物业，导致获利远远小于应得的收入。问题3新城的小公司过多，小公司生存压力较大，没有精力进行系统的员工培训田园新城模式的成功关键在于立法和政策的支持，政府在新城建设中起主导作用??立立法法和政和政策策的的支持支持::为为吸吸引引伦伦敦的居敦的居民民前前往往新城新城,,英英国国政政府制府制定了一系定了一系列列减税减税和和补贴补贴的的优优惠惠政政策策。。并并制制定了定了??住住宅宅、城、城镇规划镇规划法法??，，??新城新城法法??，，??城城乡开发乡开发法法??等等大力等等大力支支持持新城的建新城的建设设。。??政政府府部部门门的主的主导导作用作用::在新城地在新城地址址的的选选定和定和规划规划方面，政方面，政府府起了起了决决定性的作用。定性的作用。在新城建在新城建设设的的初初期，政期，政府府为为新城新城开发开发公公司司提供了大提供了大量量资资金金以以支持支持一一些些造价造价很很高高但短但短期期内内也也无法无法带来带来收收益的益的项项目的建目的建设设。。模式二：边缘新城是随着城市郊区化的发展而形成的人口郊区化制造业郊区化零售业郊区化办公业郊区化阶段（1920-1950年）（1950-1970年）（1970-1980年）（80年代以来）划分?汽车时代的到来使得?出现了产业郊区化热潮?大型购物中心,休闲娱?金融、贸易、保险等郊区开发不再沿铁路，制造业、运输、仓储乐场所在郊区逐渐兴旺生产服务业也出现郊线分布?区化迁移发业等纷纷落户城郊住宅建设从分散型的高?中产阶级和富裕阶层??新兴的高科技科技产展大都市周边大量的产业档住宅转变为中高层公的郊区住宅迅速膨胀,园,工业园等崛起,郊寓业在郊区蓬勃发展特?征这批人住在郊区，白区本地就业趋势加强?城市居民阶层多样化,传统城市中心及其郊天进城上班?以产业为主导的新城开基本实现本地化就业区边缘城市共同构成?大都市郊区涌现大批发掀起了郊区化的另一?大都市周边形成