起步于疑问,提出问题,然后解构问题本案应该居于怎样的市场地位?本案应该如何提升自身的价值?本案应该如何实现自身的价值?Page~1发现价值——产品的核心定位，在哪里？Page~2［环境因素支撑］（一）城市条件支撑亳州市总面积亳州市总面积83748374平方公里，总人口平方公里，总人口576576万。辖涡阳、蒙城、利辛和谯万。辖涡阳、蒙城、利辛和谯亳州市区位城三县一区。城三县一区。其中谯城区为市委、市政府机关所在地，本案就位于其南部。其中谯城区为市委、市政府机关所在地，本案就位于其南部。亳州市是全国重要中药材交易中心，凭借着中药产业的发展，亳州近年亳州市是全国重要中药材交易中心，凭借着中药产业的发展，亳州近年亳州市经济来经济产业发展迅猛。来经济产业发展迅猛。相关经营人群也成为亳州房地产的重要目标购房客层。相关经营人群也成为亳州房地产的重要目标购房客层。亳州市目前重点规划建设南部新城，新城规划地区总用地亳州市目前重点规划建设南部新城，新城规划地区总用地2491.652491.65公顷公顷亳州市规划，其中居住用地，其中居住用地669.65669.65公顷，占总用地的公顷，占总用地的26.88%26.88%。。本案就位于南部新城的本案就位于南部新城的中心位置。中心位置。良好的经济基础和规划条件是城市发展高档商品房的先决条件。Page~3（二）项目条件支撑本案北侧为市人民医院，南侧是鲁班·紫荆花园和城南一中，东侧为国购名城，西北侧为规划公园，希夷大道是区域内的主干道,良好的外部条件支撑本案标志性高档项目定位。Page~4（三）城市发展方向支撑北北部北部区域是亳州发展较晚和迟缓的地区，涡北区的还原小区是亳州主要的搬迁基地，并借拓十二中学和十二附小，成为发展的热点区域。竞争关系南扩南部亳州目前重点发展方向是南部地区，政府区即中心区，是老城区向南部新城区发展的跳板，由于老城区发展潜力已尽，城南区域将是未来亳州市的重点发展方向。本案位于城市南部发展方向的核心位置是项目标志个案定位的价值支持点。Page~5（四）环境小结中药材产业支持亳州经济稳定发展南部新城规划有利于本案后期发展优势地块盘大地正便于打造标志性项目项目周边医院学校配套易聚拢人气城市规模有限使客层资源较为单一涡北政务板块规划发展或形成竞争周边竞争项目多而集中且起步较早劣势新城配套不及政务区形成客层分流优越的外部环境是本项目定位标志性豪宅的立基点。Page~6［市场因素支撑］（一）土地市场竞争区竞争区域土地域土地55幅幅面面积积：：293646.71293646.71㎡㎡350.25350.25亩亩城西汤王大道附近近年有5幅地块成交，汤王大道与南部新城相聚不远，后期会形成区域竞争的格局。南部新城有7幅土地成交，本案周边有两幅商、住用地，总占地达349108.3㎡,若以容积率2计算，后续各类产品供应竞争区竞争区域土地域土地77幅幅达70万㎡，潜在竞争激烈。面面积积：：249108.3249108.3㎡㎡373.63373.63亩亩板块竞争激烈，区域竞争同样激烈。Page~7（二）商品房市场支撑1、历年房地产投资增长2、近期商品房需求增长20108-119-11300从数据来看，亳州房地产市场投资大幅度增加，在2008年发年月住宅市场稳步上升，月份基本成交套以力增长，市场进入快速发展阶段。上。表明亳州住宅市场发展良好，当地居民对商品房需求强烈。商业市场方面，成交下降，主要由于市场供应量不足，没有产品可售的原因造说明亳州市商品房处于投资建设的高速增长期。整体市场处成的。于良性发展中，这为本项目的建设提供了良好的市场基本面。总体来讲，亳州市整个商品房市场是平稳有序，健康良好地发展，而供应量偏紧。Page~8（三）板块市场研究亳州老城区基本上没有在售的商品房，我们为了便于研究，将亳州其余区域分成四大板块，即政务区板块、南部新区板涡北板块块、汤王大道板块、涡北板块。政务区板块：以市政府为中心，北至芍花路，南至古井大道。南部新区板块：北至古井大道，南至规划路以下片区，即道块老城区板汤板块本项目周边位置。王大汤王大道板块：汤王大道两侧，一直至亳州工业园区。涡北板块：涡河以北，魏武大道、古泉路两侧，涡北还原政务区小区一带。板块本案本案南部新区板块Page~9面积区间：二房105-110㎡南部新城板块均价：3500元/㎡三房110-130㎡?产品分析：目前在售项目少，从未来发展方向来看，会以小高层、高层为主要产品类型。目前主力面积二房105-110㎡，三房110-130㎡。?销售价格：在售项目均价在3500元/㎡。?发展前景：南部新区是亳州市重点规划区域，是区域规划发展方向，后续发展潜力巨大。本项目在南部新区的核心位置，基础设施成熟，但周边生活配套基本没有。本案对面有“国购·名城”，边上有“鲁班·紫荆花园”，两个项目共有76万方的供应量，且已经立项准备动工，对本案会造成的很大的竞争压力。潜在供应量：约892934㎡（总建筑面积）Page~10面积区间：二房95-105㎡政务区板块均价：3800-4600元/㎡三房110-130㎡?产品分析：项目以市政府为中心，分布其周边。产品基本以小高层、高层为主；主力户型面积二房95-105㎡，三房110-130㎡。?销售价格：主力均价基本在3800-4000元/㎡。品质较高的“国购·名都”均价已达到4300元/㎡，位置好的是4500元/㎡。?发展前景:政务区板块是南部最先开发的板块，作为亳州的行政核心，政务区板块将享受商业、生活、教育、医疗、休闲等各项亳州顶级的配套设施。政务区楼盘相对较多，配套成熟，且离本项目位置较近，属于第一竞争板块。潜在供应量：约527114㎡（总建筑面积）Page~11面积区间：汤王大道板块多层：二房80-100㎡，三房110-130㎡均价：3500-3700元/㎡小高层：二房90-100㎡、三房105-120㎡?产品分析：项目分布与汤王大道、光明路两侧，目前没有在售楼盘，但年底与春节前后会有大量的楼盘推出。项目以多层，小高层为主。主力面积多层以80-100㎡、三房110-130㎡为主；小高层二房90-100㎡、三房105-120㎡。?销售价格：由于目前项目都没有开盘，从调研情况来看，小高层预计销售均价在3500-3700元/㎡。?发展前景：汤王大道位于亳州城西，相较靠近工业园区，且不是规划重点方向，后期发展潜力稍差。汤王大道板块项目较多，将会推出有7、8个楼盘，配套比较成熟，主要客层以工业园区的工作人员为主，距离南部新区板块也不是很远，大量楼盘的推出，销售价格略低于南部新区，属于项目的第二竞争板块。潜在供应量：约906000㎡（总建筑面积）Page~12面积区间：涡北板块板块多层：二房85-95㎡均价：3200-3500元/㎡三房105-120㎡?产品分析：涡北板块大量楼盘集中在涡北还原小区(拆迁房基地）。还原小区是亳州规划最大的居住小区，占地50万平方米，总建120万平米。板块目前没有在售的楼盘，基本都会在明年上半年开盘。项目以多层、小高层为主二房85-95㎡，三房105-120㎡为主力户型面积。?销售价格：均价在3200-3500元/㎡之间，属于亳州市较低的销售价格。?发展前景：涡北板块是搬迁还原小区，自身档次有限，虽也是城市发展方向，但是和南部新城还是有些差距。涡北板块内的还原小区已有大量人口入驻，生活设施比较完善，小区内基本以动迁的人口为主，新推楼盘虽然较多，售价较低，但位置离本项目距离较远，基本构不成竞争上的压力。潜在供应量：约120000㎡（总建筑面积）Page~13（四）指标个案分析国购名城鲁班·紫荆花园国购名都?亳州市销售均价最高住宅小区?紧邻本案是最直接的竞争对象?高规格定位规划符合本案定位?项目地块规模相当参考具有价值?产品定位均有高层住宅和商业?市政府板块是本区域直接竞争板块此此三项目案三项目案例例各有与本案相各有与本案相似之处似之处，，对对本案规划定位定价本案规划定位定价具具有一定有一定参考参考价值。价值。Page~141、国购名城?位置：安徽亳州希夷大道东侧,创业路北侧；?规模：占地面积：134200㎡，总建筑面积400000㎡，项目为小高层、高层为主；配套有商铺、社区服务中心?配套：周边配套较少，商业配套距离项目相对较远；?现状：2010年11月中旬已确定主体施工单位,进场时间暂未确定。?卖点：南部新区最大规模的居住小区，户型特点将是入户花园概念。Page~152、鲁班·紫荆花园?位置：亳州希夷大道西侧，新一中北侧?规模：总建面积350896㎡，总户数2500户，绿化率36%，33层高层项目。?配套：北临亳州市南部人民医院，南接城南一中，医疗教育配套成熟，未来小区将配套商业步行街，幼儿园。?现状：项目预计将于2010年年底开工。?卖点：位于亳州南部新区中心位置，为亳州市政府重点工程项目。亳州住宅的标杆项目。86㎡—220㎡各种户型满足不同阶层需要。Page~163、国购名都?位置：希夷大道与木兰路交叉口向西100米；??规模：项目高层花园洋房；?配套：市府小学、亳州一中、亳州四中；综合商场、邮局、中国邮政银行、徽商银行、工商银行、农业银行、建设银行，市府幼儿园、天润幼儿园、友阳特色幼儿园等城市全方位成熟配套。小区自身配套设施完善?现状：在售114-136㎡三房，均价4300元/㎡，位置好的4500元/㎡。?卖点：亳州首席国际化品质豪宅，专为高端人士打造的享受型三房和奢华四房；近12000㎡中央景观；水质净化系统、高科技智能化系统、品牌物管等为主力卖点。Page~17（五）商业市场根据亳州商业现状，可将其按照地域划分为五个区域，河河北商业