叶城路LOFT项目营销策划报告Part1卖点提炼?产品分析?卖点归纳?项目对比?卖点提炼产产品分析品分析卖卖点点归纳归纳项项目目对对比比卖卖点提点提炼炼项目区位分析老城老城辐辐射射区区，南，南门门商商务务服服务区规划务区规划范范围内围内嘉定老城项目地块嘉定新城产产品分析品分析卖卖点点归纳归纳项项目目对对比比卖卖点提点提炼炼项目地块分析路富海庆富河道阳蕴自然路路路城叶周边环境现状?可塑景可塑景观观配套成熟配套成熟地块四至：叶城路以北，自然水域以南；?项目地块西侧为在建中的嘉宝商办项目，东侧为消防局，北邻接河道厂房聚集侧有天然河道支流穿过；邻接河道厂房聚集?地块较为方正，但交通昭示性较差，目前只有叶城路连接；?地块内部已进行施工。产产品分析品分析卖卖点点归纳归纳项项目目对对比比卖卖点提点提炼炼项目产品分析【户型优势突出，主力房型建筑面积55平方米，符合目前小户型的主流需求。】楼层套数1F222-12F3302－3F为5.5米层高4－12F为4.5米米层高产产品分析品分析卖卖点点归纳归纳项项目目对对比比卖卖点提点提炼炼地块SWOT分析通过提升产品品质和功能来深化优势，规避项目在性质上的劣势优势劣势?地块处于老城区，区位优势明显；?地块目前出入口仅有叶城路，交通?北临河道，景观较好；昭示性较弱；?体量较小，去化压力小；?叶城路西段目前车流量较大，但人流?紧邻叶城路、嘉定客运站、轨道11号线等，量较小；?交通便捷；项目属于商办产证，相比住宅首付、生活成本较高，使用年限较短；?周边居住氛围好，配套齐全。?项目南面目前为工业厂房聚集区，先?Artdeco外立面，品质感强SWOT觉景观因素较差。分析机会威胁?南门商务服务区定位及规划；?市场形势不稳定，仍有波动；?目前周边供应及嘉定新城供应大多都以居?未来产品同质可能性的威胁；住型公寓为主，缺乏创新性产品和主题社区；?地块周边发展较低，虽然基础生活配套设施齐全，但是支撑高品质酒店公?嘉定新城建设规划，带来周边居住氛围及寓条件尚不充分；商业办公氛围的提升，物业售价也随之提升；?价格竞争、品质竞争、地域竞争及多?地铁11号线带来的市区人口导入，将成为板处供应项目的竞争形成的多方位、多块价格提升的跳板；层次的竞争系统给本案带来的市场威胁。产产品分析品分析卖卖点点归纳归纳项项目目对对比比卖卖点提点提炼炼核心价值提炼项目地处嘉定老城区，完善的生活配套老城板区块项目地处南门商务服务区项目地处南门商务服务区规划范围内，潜力巨大规划范围内，潜力巨大建设具有现代风格，以综合商业为主体，结合居住、商务办公、创业园区等多功能的南门商务圈，提升嘉定新城品牌形象，成为嘉定新城建设的新亮点。产产品分析品分析卖卖点点归纳归纳项项目目对对比比卖卖点提点提炼炼核心价值提炼artdeco风格外立面，品质感强简洁的线条，干挂石材贴面，Artdeco建筑的传承，经得起时间的沉淀。新天地企业天地实景产产品分析品分析卖卖点点归纳归纳项项目目对对比比卖卖点提点提炼炼核心价值提炼豪华酒店式大堂5.5米豪华酒店式大堂，建面约200平米产产品分析品分析卖卖点点归纳归纳项项目目对对比比卖卖点提点提炼炼核心价值提炼4.5米稀缺LOFT户型4.5米空间演绎，让尊贵扩展4.5米层高，小户型酒店式公寓，拥有更多的空间演绎，在区域内具有稀缺性隔层之后，小户型可以变身为2房甚至2＋1房，性价比优势明显产产品分析品分析卖卖点点归纳归纳项项目目对对比比卖卖点提点提炼炼核心价值提炼55平米小户型4.2米面宽，9.6米进深楼梯上方空间6平方米附加空间飘窗面积达到4平米，抬高30附送附送公分，加上楼梯上方面积约有6平方。飘窗4平方米产产品分析品分析卖卖点点归纳归纳项项目目对对比比卖卖点提点提炼炼核心价值提炼每层共享空间休闲桌椅中庭花坛中庭小品休闲健身器材产产品分析品分析卖卖点点归纳归纳项项目目对对比比卖卖点提点提炼炼核心价值提炼精装交房，品质升级，树立嘉定品质标杆3000元/平方米装修豪华配置产产品分析品分析卖卖点点归纳归纳项项目目对对比比卖卖点提点提炼炼核心价值提炼项目中植入大量绿化生态1513平方米的绿化区，绿化率达到22％产产品分析品分析卖卖点点归纳归纳项项目目对对比比卖卖点提点提炼炼核心价值提炼生态中庭，约260平方米产产品分析品分析卖卖点点归纳归纳项项目目对对比比卖卖点提点提炼炼核心价值提炼项目商业配套由开发商统一招商，引进商业品牌店产产品分析品分析卖卖点点归纳归纳项项目目对对比比卖卖点提点提炼炼核心价值提炼与嘉宝共用公共空间，提升项目的商业品质共用商业中，目前规划有中国农业银行产产品分析品分析卖卖点点归纳归纳项项目目对对比比卖卖点提点提炼炼项目优势归纳位于嘉定老城，周边生活配套较完善5.5米豪华酒店式大堂，建面约200平米项目4.5－5.5米层高?生态中庭，约260平方米项目外立面为artdeco风格，品质感强?每层均有一个共享空间项目优势归纳项目商业配套定位高，由开发商统55平米小户型，4.2米面宽，9.6米进深一招商，引进商业品牌店项目拥有大面积绿化地带，1513.平3000元，精装修，送两个空调?方米的绿化区，绿化率达到22％附加空间，飘窗面积达到4平米，抬高30公分项目和旁边的嘉宝办公楼共用部分公共空间，提高，加上楼梯上方面积约有6平方。楼盘生活和商务层次产产品分析品分析卖卖点点归纳归纳项项目目对对比比卖卖点提点提炼炼项目类比底特律财富天地晶鼎嘉禾广场立面风格现代现代Artdeco大堂装修现代简约现代简约新古典主义豪华大堂层高3.6-5.45.554.5-5.5交通距离11号线50米距离11号线2公里依托老城原有交通户型面积60平方米50平方米55平方米附送空间-10平方米10平方米装修（每平方米）1500（套内）1800（套内）3000（套内外）1513平方米的绿化区，绿化绿化--率达到22％，260平方米生态中庭开发商统一招商，引进知名商业配套有底商，招商不详有底商，招商不详品牌外部配套-东云街（规划中）嘉宝共用商务部位品质感低总价、经济型品质型豪华型小结：同为嘉定区loft，在硬件条件相似的情况下，突出装修、绿化及附送空间，以品质感附加值提升项目，形成同类产品间的差异化产产品分析品分析卖卖点点归纳归纳项项目目对对比比卖卖点提点提炼炼项目类比从经济型到品质型，从品质型进一步彰显品味，小户型不断升级嘉嘉禾广禾广场场晶鼎晶鼎底特律底特律财财富天地富天地豪华型品经质济型型产产品分析品分析卖卖点点归纳归纳项项目目对对比比卖卖点提点提炼炼项目类比晶鼎嘉禾底特律财富天地小户型小户型5.55米精装修小户型品质型附加空间面积低总价晶质青年—都市新锐拎包入住大面积绿化artdeco经济型低总价4.5—5.5米精装修共享商业空间豪华大堂复式轨道房产产品分析品分析卖卖点点归纳归纳项项目目对对比比卖卖点提点提炼炼共享商业空小户型修六大卖点间装精豪华大堂及artdecoartdeco小户型小户型复式复式精精装修装修豪华大堂及附送空间面积附送空间面积公共部位公共部位Part2客户分析?客户推导?客户定位项项目特目特征征提提炼炼客客户户定位定位目标客户区分底特律底特律财财富天地富天地晶鼎晶鼎嘉嘉禾广禾广场场25－30岁25-35岁30-40岁家庭年收入15万以上中产型年收入50万以上首次置业家庭年收入20万以上非首次置业刚性需求都市新锐投资性强自住为主婚房考虑具有发展潜力的投资品质居所作为投资或刚性需求自用投资项项目特目特征征提提炼炼客客户户定位定位从经济实力、社会经历及生活品质等方面，区分客户群，实现客户层面的升级健康养老　51-60岁二老空巢以上三代同堂上海儿女立家置品质家庭41-50岁中大学中丁客家庭富经富3口之家富业产裕贵济豪本案型型型型型客都市新锐目标客户26-40岁户幼小3口之中学3口之家家新分已婚丁客上海三代同堂晶鼎人类目标客户新婚族单身丁客底特律财富天地模新新人类目标客户22-25岁E型单身族——300—100—30以上万元/年30—10万元/年10万元以下年龄段家庭结构购买力项项目特目特征征提提炼炼客客户户定位定位客户特征凝练客户年龄客户来源职业特征购买动机关注分析30-40岁嘉定、普陀及加工/制造投资兼自用性价比全市商业贸易品质公务员发展潜力项项目特目特征征提提炼炼客客户户定位定位区域焦点高成长性市产场品尊贵品质高品质与核客心小户型LOFT高性价比户卖客户定位需点求客户特征凝练项项目特目特征征提提炼炼客客户户定位定位单身公寓自住客行政公馆SOHO客户定位投资客纯投资概念投资自用皆可项项目特目特征征提提炼炼客客户户定位定位市区客全市范围以投资为主客户定位区域客居住区域：嘉定、普陀、宝山工作区域：嘉定区项项目特目特征征提提炼炼客客户户定位定位客户定位投资客自住客全市客区域客成熟稳重，人生步入稳定发展期，较高的收入，崇尚品质目标客户价值关键词关关注注细节细节彰彰显显品品质与质与品位品位有有优优越越感感项项目特目特征征提提炼炼客客户户定位定位嘉定实力阶层客户定位年龄：30-39岁他们：这些中产阶级在完成首次或二次置业后，人家庭资产：家庭净资产超过300万生步入稳定发展期，开始考虑选择具有发展潜力的品质居所作为投资或自用。家庭年收益：大于等于50万　以现有房价水平，市区豪宅超出其支付能力，受到房产拥有数量：2套以上11号线通车的牵引，同时因为已经习惯了嘉定的工自备车：1~2辆，其中1辆在30万左右作和生活环境，选择交通和配套较为便捷，具有升空闲度：1年有时间、有条件支持2次境外旅游值潜力的嘉定区域置业，是该人群的首选。职位：嘉定当地私营业主、企业高管、公务员关注点：【楼盘品质】、【无市