寻求市场机会点树立元谋新标杆——元谋县源达路地块项目定位及产品建议报告?昆明筑丰地产项目印象——?城市角度：地块位于元谋县规划的北部新城，城市发展延展区内；?行政角度：隶属于新城区，距离县城中心心理距离远，实际车程距离县城中心较近；?市场角度：未来在城市外拓的影响下，区域成熟度逐步加深。?土地属性：随着近几年及未来区域的发展，呈现城市边缘向区域中心转变。报告思路——元谋元谋区域区域地块地块定位及初步规划建议1、区域规划——发展性1、地块——初步SWOT1、项目核心价值——项目总体定位（地块利好因素）2、市场——片区房地产情况地块可介入市场2、区域位置——特殊性2、产品建议——总体布局（房地产市场特征）再看SWOT，找到机会点锁定竞品，并进行分析建筑类型户型面积配比3、客群?竞竞品成交客群特征品成交客群特征房地产运行大势建筑风格公共配套?深深访访：目：目标标客客户户消消费费特征及特征及习惯习惯社区商业找到我们的目标客群4、产品定位第一部分长春市场环境1、经济环境2、政策环境3、房地产环境1、经济环境房地产整体发展趋势——房地产整体发展趋势——受固定资产投资的带动，外延发展。受固定资产投资的带动，外延发展。2010年长春市的GDP构成中，预计89%来源于固定资产投资，逐年升高的固定资产投资额有利于房地产市场发展，例如：轻轨本市经济仍然属于投资拉动型经济。房地产投资占固定资产投、地铁的建设将使沿线项目的价值有提升的预期，拉近城郊距离资比重呈平滑曲线上升，2010年房地产投资总量小幅上升，但，带动城郊区域房地产市场发展，加速房地产市场城市外扩的速在大幅政府投资增长的情况下，在GDP中的份额有所降低。度。04-10年长春市固定资产投资占GDP比重3200100%89.4%72.2%80.8%80%240064.7%54.6%60%160040.5%30.0%40%80019.4%19.2%20.5%20%5.9%6.6%18.3%18.3%00%2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010长春GDP（亿元）固定资产投资额(亿元)房地产开发投资额（亿元）固定资产占GDP比重房地产投资占GDP比重注：数据来源统计局，2010年固定资产投资额、房地产开发投资额为政府工作报告。2、政策环境抑制投机投资需求，保障有效需求。抑制投机投资需求，保障有效需求。07年经济过热，政策08年次债危机政策导向转变09年“保8”成功，政策导向2010年通胀预期加剧，初期2011年解决民生成为核心问题，增偏紧，以抑制投资过，追求经济平稳、保持增长调整为经济结构平稳调整、楼市调控政策失灵，政府公信加保障性住房供给，抑制房价过快国家热为目的。。过渡。力受到质疑。上涨，调控仍在持续中……调控政策导向曲线政策政“2011持续从紧”导向策从紧，调控升级2007年2008年2009年2010年2011年央行10次上调存款准关于促进集约用地的通知“存量房”7折贷款利率78家央企退市，“土地19条”1月26日，新国八条出台；1月28日备金，地方版新国八条出台央行6次加息5次上调、4次下调存款准备“二套房贷”从严执行4.15新政：90平以上首套首付加息，上调存款准备金率政策金30%，二套认定从严“24号文”：建立多5次降息降息《关于集约用地的通知》：9.29新政：首套首付30%，二套部分城市征收房产税层次住房保障体系打击“囤地、捂地”50%，三套停贷；异地购房贷款需提供本地工作证明“二套房贷”出台“国十三条”:鼓励商品房消“国四条”：增加供给、抑六次上调存款准备金率增加保障性住房供应费制投机、加强监管、推进保障07年12月以来连续2次加息房07市场表现较好，上半年继续走高，下半受经需求释放，刺激政策起到一供需基本未受影响，房价持续2011年供应持续放量，预计达到1000万平方米，但从市场需求来看，预计市场需求持续旺盛，未济危机影响、一线城市成交定作用，“政策收紧”等舆论上涨，上半年市场供不应求，表现受调控政策影响。量大幅下滑影响以及舆论的影响部分购房者提前出手。下半年供求关系有所缓解，全在650万平方米左右，全年市场供大影响走低，刺激政策的作用年整体市场供求平衡。于求。长春楼市进入买方市场，产品竞争阶段。在下半年未能显现。2、政策环境抑制投机投资需求，保障有效需求。抑制投机投资需求，保障有效需求。当前政策对市场的影响——弱化之前的弱化之前的区别对区别对待，各待，各种种需求的需求的购购置成本均有所增加。置成本均有所增加。但但对对于于处处于上升期的于上升期的长长春春楼楼市而言，影市而言，影响响有限。有限。新政对不同客户群体影响依靠房贷刚刚需性客群需性客群刚需性客群影响较不大。中低收入群体中低收入群体改善型客群改善型客群消费水平相对较高，生活质量较好。对此类客群购买影响相对较低房贷依赖性较低高收入群体高收入群体对此种高端客群的影响不大。不动产持有成本增加，限制人均持有住宅数量。致使部投投资资性群体性群体分投资客退出楼市，抑制了市场目前炒房过热现象。Q：未来政策对楼市的影响？房地产市场——房地产市场——供需结构将得到进一步调整，预计全年市场将持续量价平稳的盘整。供需结构将得到进一步调整，预计全年市场将持续量价平稳的盘整。中央：调控为主基调，保经济增长为辅；地方：经济稳步增长的同时，加大调控执行力度。3、房地产环境从土地看市场——从土地看市场——从土地看市场——政府从土地源头上增加供应力度，需求旺盛，未来二级市场供应量较大。政府从土地源头上增加供应力度，需求旺盛，未来二级市场供应量较大。2008--2010年——土地供求关系（万平米）12009979752010年政府加大调控力度，全年土地市场供应、成交1000政府调控意识增强，供应力度加大175万平800800197.4万平均达到历史最高水平，全年供应量997.4万㎡、是09800600的2.86倍；全年成交量975.4万㎡、是09年的2.7960051008年大幅缩减400349.3349.309年向好倍；263.510年成交高涨2002010年全年土地流拍仅2宗，土地供需比1：0.98，全年计划供应全年实际供应全年实际成交开发商需求旺盛，市场预期高涨。2008年2009年2010年数据来源：中原数据库3、房地产环境从土地看市场——未来供应集中在未来供应集中在33、、44环线周边，本案所处区域今年开始将有较大体量土地变现入市。环线周边，本案所处区域今年开始将有较大体量土地变现入市。从近几年各区域的土地成交情况来看，未来两年内的主要供应来自于城市外围的潜力新区，城市土地板块划分原则：?房地产市场同质性原则——以客户城市区域接受度和商品房市场售价为居住区外延发展趋势明显。这些区域配套仍不完善，因此——基准，按房地产发展程度进行土地市场区域划分；近两年政府规划建设有重点市政工程项目的区域更具开发价值，如南部新城区域，地铁、?城市规划发展趋同原则——打破传统环线划分和行政区划分，强调城市规划导向轻轨沿线等区域——宽城区实际可开发地块较多，未来供应量较大，区域内竞争激烈。?资源共享历史文脉趋同原则2009—2010年——各板块成交面积（万平）汽开61/板块20092010南关南南关北南部新城154绿园宽城125净月旅游净月城市经开东经开中经开临河街高新核心恒大、恒盛、年末中海进驻246高新二道朝阳2010年土地成交热点区域2011-2012商品房供应热点区域八里堡050100150200250300数据来源：中原数据库3、房地产环境“继续上涨，成本压力凸显”为2011年二级市场房价上涨埋下伏笔！从土地看市场——地价走高带动房价增长；宽城板块土地价格处于全市最低水平，随着地铁建设、城市外扩，预计将大幅走高。地价洼地地价高地近几年土地单价逐渐走高，即使成交土地整体容积率升高，楼面地价也是在大幅上升的，良好的市场预期抬升了土地的成交价格2009—2010年——各板块楼面地价（元/㎡），在二级市场不断发展的情形下，地价持续上涨。急速增长的地1491汽开价也是房价快速增长的主要因素之一。南关南南关北南部新城28852008--2010年——土地价格变化（元/㎡）绿园宽城772上涨28%净月旅游净月城市经开东经开中经开临河街高新核心高新二道朝阳八里堡0500100015002000250030003500400020092010数据来源：中原数据库3、房地产环境“继续上涨，成本压力凸显”为2011年二级市场房价上涨埋下伏笔！从商品房供求看市场——2011年上半年将延续市场供不应求态势，自6月份开始，供应量将显著增加；据不完全统计，2011年新增项目60个，全年供应量将达到1000万，预计全年市场供大于求；在平衡抗风险的前提下，实现项目的高溢价高产出将是应对2011-2012年市场环境的重要手段！2004-2010年——长春市商品住宅供求关系2008-2010年各板块商品住宅推盘面积（单位：万平）（签约）8058.66049.7853.844020008年09年10年08年在全国楼市的大环境的影响下，长春楼市遇冷；从各个区域的新增供应来看，市场新增供应热点为宽城、经开板块，二道次之，其中09年强力反弹，成交量大幅上涨；宽城板块居首。高新与南部新城在岁末阶段拿地频繁，未来市场供应潜力巨大。2010年受上半年供应不足等因素影响，整体成交小幅回落。数据来源：中原数据库3、房地产环境“继续上涨，成本压力凸显”为2011年二级市场房价上涨埋下伏笔！从商品房价看市场——价格持续稳定增长，2011年下半年起预计增幅将放缓。宽城区为成交量最高区，房价洼地，在全市房地产市场水平