?新茂项目营销策划提报20120206[目录]ContentsPART1项目定位PART2营销推广策略PART3平面秀稿展示[目录]ContentsPART1项目定位1.锦溪概况2.项目分析3.总体业态分析一卷史书一卷史书锦溪八景锦溪八景石器时代的先民锦溪渔唱莲池结社通神御翰陈妃水冢吴越春秋的兵戈石音客帆古井风亭福寿残碑樵楼鼓声汉朝硝烟的纷乱八景曼妙这里一幕幕呈现凝聚成一幅锦溪人文风情一卷情书一卷情书莲池八景莲池八景文臣武将的归去来兮莲池阁影片云钟夜迎晖普照画舫晴皇家缠绵的来去空空雪骚人雅客的长咏短叹露台荷映堤岸鸣禽菱歌晓唱芦荻风帆这里一页页轻翻八景依水清妆淡抹一幅江南风情五保湖畔文昌阁旁行宫之侧一条街沧桑着历史飘逸的诗篇锦溪概况?昆山处于长江三角洲区域内，投资及渡假前景已经得到市场认可。苏沪高速，将上海与昆山的联系更加紧密，本案的客源既可以是昆山，也可以是苏州，更可以是上海，客源广泛。?锦溪2011年完成地区生产总值45亿元，同比增长15.38%，是昆山10个乡镇中经济增长最快的一个镇；目前锦溪本地户籍人口约5万，外来人口约5万。?锦溪，中国民间博物馆之乡，中国历史文化名镇，国家AAAA旅游景区。地处上海、苏州之间，东依淀山湖，西临阳澄湖，大的区位优势明显。交通概况锦溪东距上海市50公里，西距苏州市35公里。锦溪东依淀山湖，西临澄湖，贯穿昆山南北的交通主干道南北公路，锦溪镇北面：沪宁铁路，312国道，沪宁高速，苏虹机场一级公路。锦溪镇南面：318国道，沪青平高速。地理位置优越，到上海60公里。锦溪人文环境锦溪，是一个有着2500年历史的江南水乡古镇，“镇为泽国，四面环水”，“咫尺往来，皆须舟楫”。水巷、河埠、拱桥、骑楼、廊坊、街市二千余年的历史文化蕴积所调集凸现的水乡神韵，宛若一幅动人心魄的绝妙画卷。沈从文喻她“睡梦中的少女”，冯英子则称她“淡抹浓妆总相宜”，已故大师刘海粟则赞誉她是“江南之最”，文化历史悠久，镇上现有“中国第一古砖瓦博物馆”,“中国历代钱币珍藏馆”等珍藏的文化博物馆。楼市政策调控继续，不降房价誓不休房贷收紧、限购2012年江苏省四市继续实行限购央行加息，各地纷纷响应，出台调控细则……房产形势隐忧——高处不胜寒对政策的“抗药”与调控的升级相伴而生去年以来，我国先后启动3轮房地产调控政策，虽然出现一线城市和部分二线城市降温、全国房价涨幅趋缓、少数城市房价微跌等现象，然而房价依然坚挺，楼市依然火热。　　特别是随着新出炉的CPI、PPI数据继续攀高，在高通胀、房价未出现实质性松动的背景下，民间资金对房地产投资已明显收紧。当当房价成房价成为为““羔羊羔羊””，按下其高，按下其高昂昂的的头头始始终终是是调调控所向。控所向。预计预计未未来调来调控手段力度更大，控手段力度更大，楼楼市市20122012年全年年全年将将面面临临愈愈来来愈大的愈大的压压力。力。房产形势大趋势总结及基于大趋势下的我方战略[1][1]史上最史上最严厉严厉的的调调控，博弈周期也控，博弈周期也将将拉拉长长，，本本项项目必目必须须做好在淡市下做好在淡市下营销营销的准的准备备。。[2][2]新的一年根据市新的一年根据市场场走走势势，可能政府，可能政府会会出台出台各各种种政策，需根据市政策，需根据市场场和政策情和政策情况况，，对对推售推售节节点点进进行微行微调调。。项目分析项目地段描述地理位置位于锦溪古镇向东500米，为锦溪镇的延伸，周边以新建居民区为主。地段为锦溪古四至情况镇延伸段，周边住户较多，项目南面为长寿路，西面为佳苑路交通便利，东面为在建锦溪人民医院。交通道路地块内路网较便利，到古镇便利。项目分析项目数据指标?占地面积8280㎡：?总建面积22461.5㎡：?容积率2.48：?建筑密49.7%度：?绿化率21.12%：?机动车位121：项目分析项目现状项目现为空地，未平整。项目分析SWOT分析优势分析：SWOT分析地段优势位于锦溪古镇向东500米，为锦溪镇的延伸，周边以新建居民区为主，东面为在建锦溪人民医院，西面为锦溪新建农贸市场，未来人流量会增加。市口效益好交通较便利，道路情况较好，地块为沿街位置。项目分析SWOT分析劣势分析：SWOT分析产品层数高，面积较大项目为五层建筑，沿街商铺为3层，层数高，面积较大，总价相对偏高，客户意向度相对较低。项目分析SWOT分析劣势分析：SWOT分析宏观调控，商业地产迎来春天宏观政策调控下，住宅市场受到较大冲击。但商业地产却迎来一个良好时机，投资份额大量分流至商业地产。项目分析SWOT分析劣势分析：SWOT分析后市存在政策危险住宅市场的观望将持续扩大，影响至商业地产的投资心理。项目分析2011年锦溪土地市场共成交1宗商业用地，用于建宾馆，住宅用地0成交。锦溪土地市场2010年锦溪土地市场成交1宗商业用地，2宗住宅用地。住宅商业商业+住宅?江浦路、白莲路住宅用地和锦东路、同周路住宅用地离锦溪古镇较远与本案可比性不强。锦溪镇商业现状格局长寿路商业生活配套商业文昌路商业锦溪商业上塘街商业旅游特色商业下塘街商业盘亭街商业生活配套商业长寿路长寿路是锦溪商业最为集中的街道之一生活配套商业文昌路①文昌路是锦溪镇一条南北主干道。②两侧皆为商铺，经营业态主要有餐饮、零售、服装、银行等，也主要是满足居民的生活需求。③锦溪镇的餐饮主要集中在文昌路上，但整体档次较低。旅游特色商业上塘街——旅游景点、旅游商业最集中的街区锦溪，素有“博物馆之乡”的美称，而上塘街则是博物馆聚集所在，短短一条街，有近十家博物馆！旅游特色商业盘亭路?盘亭路，位于文昌阁东侧，共20余间商铺。?盘亭路是旅游团队进入景区的必经之路，是目前锦溪镇经营旅游商业最黄金的地段。当前竞争分析竞争个案：顺城锦湖湾·左岸位置长寿路与佳苑路户数28户面积130㎡户型4*16m,共二层价格11000-13000元/㎡商铺认购享受200元/㎡优惠优惠措施，全额付款再享受300元/㎡优惠项目定位分析市场定位锦溪核心商业风情街区锦溪核心项目所处位置的特征，强化客户对本案的地理属性的记忆强度，加深印象。总体业态定位消费人群构成消费人群消费类型预计比例日常基本消费周边社区居民60-65%为下一代消费日常基本消费周边厂区工人30-35%享受型消费私营业主体验型消费10-15%高级白领（对业态、品牌要求较高）总体业态定位目标客户构成热钱客户?以浙江、上海客户为主（投资）投资客户?以苏州、昆山客户为主（投资）周边客户?以锦溪周边客户为主，锦溪商家（经营、投资）总体业态定位业态定位多主题、个性化、商业街区……休闲、娱乐、购物、餐饮…………商务、教育、培训、邻里……总体业态定位一站式、全程化总体业态定位楼层面积1号楼3号楼2号楼?1号楼：5层，每层面积为1883.22㎡?2号楼：5层，每层面积为1023.11㎡?3号楼：5层，每层面积为1208.06㎡项目绿地示意雕塑照明小品绿地地下停车场示意[目录]ContentsPART2营销推广策略1.营销策略2.售楼处建议3.媒体建议入市时间建议2012年5月根据我司操作经验，在项目正式发售之前，至少需要3个月以上的蓄水期，我们建议在2012年5月传统的销售旺季期间正式公开发售。销售策略11、、项项目目概概念念阶阶段段形象形象塑造塑造地点新茂工地现场2012年3月至2012年4月?初步设立项目整体对外形象业业务执务执行行?关键词1、项目工地形象建立；?企业形象提升2、现场售楼处营建；3、户外媒体前期推广。品牌升品牌升华华?悬念制造?新项目理念挖掘22、、项项目推广目推广阶阶段段地点新茂现场售楼处进驻现场～开盘形象形象塑造塑造?项目完美亮相?开拓﹠积累客源业业务执务执行行?全面深入展示产品?关键词1、多样化的销售道具；2、精致、完整的销售资料等。?产品亮相品牌升品牌升华华?客户意向筛选?推广活动1、使用价格测试工具；2、业务人员专业、诚实、热情、负责的服务。33、、项项目目持持续续阶阶段段地点锦院现场售楼处开盘后形象塑造形象塑造?项目持续热销1、合理制定推盘量，确保开盘销售率；2、接待中心品质持续维护；业业务执务执行行3、业务定期培训、考核。?关键词?提升客户满意度?高曝光率品牌升品牌升华华?媒体联动1、定期发送短信：项目讯息、生日祝福、节日关怀；?聚集关注度2、多样的回馈活动：如针对客户个人的专场家庭聚会。定价原则形象形象塑造塑造?采用低开（入市）高走（放量）的策略，规避市场风险；?分阶段逐一去化，保证价格的有序提升、平缓过渡；业务执行业务执行?当本项目得到市场认同接受，市场整体形势也日趋明朗化以后，由位置好的商铺拉升价格，突出产品的品质感——实现价值超越价格。品牌升品牌升华华价格建议根据锦溪商业市场价格定位，目前主要竞争项目为左岸、侨鑫形象形象塑造塑造案名左岸侨鑫本案地段长寿路长寿路、邵甸港路佳苑路业业务执务执行行住宅+商业，总建住宅+商业，总建纯商业，总建2.2规模11万方，760户住3万方，小区住户万方宅可带动社区商业可带动社区商业层数：2层层数：2层层数：3层产品进深：16米进深：10-12米进深：13米品牌升品牌升华华11000-13000元/价格12000元/㎡㎡？价格建议由于本项目沿街商业为三层，层数较多，业主对于第三层的使用率不高，因此建议三楼售价低于一、二层。形象形象塑造塑造?1号楼：1、2层：均价12000元/㎡总销：4520万?2号楼：1、2层：均价11000元/㎡?若1号楼3-5层按6000元/㎡计，2、3号楼4-5层按业业务执务执行行3层：6000元/㎡5000元/㎡计，总销为5620总销：2860万万。?3号楼：1、2层：均价10000元/㎡3层：6000元