林安国际商贸城定位及建筑规划建议报告谨呈：广东林安物流发展有限公司根据与贵司有关协议的约定，我司现按时提交江西丰城林安国际商贸城项目之《市场定位及建筑规划建议》报告。贵司可将该报告用于与上述项目相关的开发与营销活动，并对本报告提出修改建议和意见。深圳市世方市场营销策划有限公司丰城项目组注：本报告中所采用之原始资料除特别注明外，均来自深圳市世方市场营销策划有限公司，内容属深圳市世方市场营销策划有限公司与本项目开发商共有机密。未经许可，任何第三方不得以任何形式转载、翻印、抄袭或传阅本报告之内容。-2-目录1项目整体定位4-292各业态经营规模量化30-563项目定位经营平台要素和竞争优势强化条件57-614项目定位可行性分析62-735业态区域划分和平面布局74-936项目建筑规划与装修设计建议94-1297项目物业开发建议130-134-3-1项目整体定位-4-一、项目定位切入点（一）改变现有市场散乱分布格局丰城目前市场处于散乱分布状态，缺乏一站式经营、采购场所，在营商户辐射范围狭小，经营多年却始终原地踏步；下游客户采购进货极为不便，部分经营品类较多的客户往往进一次货要跑遍整个丰城，既浪费了宝贵的时间又加大了采购成本，有的客户干脆就跑到其他地方（比如南昌）去进货了，白白造成生意机会流失；本项目抓住这一契机，整合现有资源，打造集商贸、物流于一体的一站式采购基地，立足丰城辐射周边城市和地区。-5-（二）业态布局科学合理恒丰地下小商品市场，因主营业态服装与建设路商业街同质化经营，经营品类和规模相对较小，缺乏竞争力，经营状况越来越差；锦鸿汽车城因把大卡车汽修与小汽车销售规划到一起，杂乱布局影响商户经营，市场才建好六年即面临拆迁；科学合理的业态布局是项目成功的基础。通过市场调研找到符合市场需要的业态，并进行合理布局规划，给经营商户提供支持和帮助。-6-（三）完善经营配套、提供经营采购便利目前丰城在营的几大市场严重缺乏，造成商户经营不方便、市场商品不能顺畅流通、下游客户采购费事费力等诸多矛盾。现代化的专业市场要求经营配套完善，给市场内经营商户和前往市场消费采购的客户提供便利。本项目可通过完善客运中心、银行、工商税务服务网点、仓储、物流、停车等经营配套，打造现代化的专业批发市场。（四）强化运营管理、打造星级市场一个市场如果没有专业的运营管理和贴心的服务，整个市场就犹如一盘散沙，经营商户各自为政单兵作战，既缺乏竞争力，经营环境和生意机会也会每况愈下。丰城几大市场目前都处于这种状态。本项目可通过组建专业的运营管理团队、提高市场知名度、扩大市场辐射范围、缩短培育期、打造兴旺繁荣的星级市场，让进驻商户跟着市场一起逐渐发展壮大。-7-（五）引进实力商家、提升综合竞争力实力商户和龙头大户是市场的中坚，丰城目前几大市场经营商户良莠不齐，商户实力有限，丰城无论是人口还是经济状况在周边城市都位列前茅，具备大商贸大流通的基础。本项目可在整合现有商户资源的基础上，引进外地实力商家与本地商户强强联手，通过他们多年的经营实力和经商经验、良好的一手货源、丰富的产品种类，整体提升本市场在丰城及周边城市的综合竞争力，吸引下游商家前往本项目消费采购。（六）争取政府支持、营造和谐经营环境经营商户普遍比较看重地方政府的支持力度。本项目可最大限度争取政府的支持，通过政府合理的引导，为市场内商户提供政策扶持、税收优惠、解决子女上学问题等措施，营造宽松和谐的经商环境，树立并增强目标客户的信心。-8-二、项目定位方向项目定位方向丰城作为一个县级市，人口和消费基础相对有限，本项目930多亩的体量，要规避风险、一炮而红做大做强，在定位和开发思路上，一定要遵循如下几点：单个业态品类，其规模体量肯定做不大，一定要通过多业态组合，纳入多种相互带动、多业态组合相互补充的业态，强化项目规模影响力。本项目可将县级城市主要消费品类，进行科学组合，抓住丰城乃至周边城市最需要、最厚实的消费基础；商业与住宅作为大型商业项目开发的稳定器，其作用不可低估，既可通过规划适当体量的住宅住宅的组合给市场内商户提供经营便利，又可消化一定面积和容积率，有效化解开发投资风险；商业与大商业需要大配套。目前新开发商业项目与旧商业项目之间的竞争，可以说就是配套的竞争。本项目具有足够大的地块，应将配套做足，仓储、物流货运、客运中心、车辆检配套的组合测中心及保险理赔、上牌服务、工商税务服务网点、金融银行、电信、餐饮娱乐、购物、酒店住宿、生活便利服务等全部囊括其中，打造实实在在的一站式消费采购基地；-9-三、项目定位分析（一）项目整体战略定位丰城商贸龙头，剑邑居住典范60万㎡丰城及周边地区首席商贸中心与高尚居住中心说明：项目占地930多亩，未来商业建筑面积将超过60万平方米，建成后将成为丰城商贸业龙头及周边地区的商品交易集散中心；同时将项目打造成为丰城地区的高尚居住大盘和住宅典范。-10-三、项目定位分析（二）项目整体经营主题定位60万㎡丰城最大的综合性商品展示与交易中心说明：通过对丰城深入细致的调研，结合项目区位优势和体量，建议打造规模最大、涵盖品类最多、集展示、批发、零售于一体的，即商品综合交易、客运中心、货运物流、仓储中心、检测中心等多功能综合性商品展示交易中心。-11-三、项目定位分析（三）项目业态组合和经营品种定位汽车小商品汽修业态五金机电摩托车组合定位建材家居汽配摩配汽车用品餐饮休闲娱乐-12-业态组合和经营品种定位（1）汽车、摩托车、汽配、摩配、汽车用品、汽修业态品种细分汽车（包括二手车）家用汽车、农用汽车、工程车辆摩托车两轮摩托车、三轮摩托车电动车两轮电动车、三轮电动车大车配件、工程机械配件、农用车配件、农机农具配件。其中汽车配件包汽配类括底盘件（含发动机件）、易损件（日常消耗，含机油三滤等）、整车件（主要包括保险杠、大灯等）、汽车电喷（含电瓶、保险、电路等）摩配类发动机、车身、排气管、制动配件等汽车内饰用品、汽车外饰用品、汽车电子用品、汽车美容用品、汽车养护汽车用品用品、汽车改装用品、汽车安全用品等-13-业态组合和经营品种定位分析：目前丰城整车销售和二手车市场零散分布在剑邑大道、锦鸿汽车城、新城区等区域，经营环境差配套缺失，在营商户希望能有一个良好的经营环境，发展壮大现有的生意；丰城作为发展中城市，摩托车是当前市民的主要交通工具，存在较大的市场需求，现有摩托车市场建筑陈旧、配套缺失、管理混乱，严重阻碍了丰城摩托车电动车市场良性发展；据不完全统计，丰城现有汽车保有量约2.5万辆，摩托车保有量15.3万辆，而汽摩配经营商户主要散乱分布于剑邑大道，经营环境极差。本项目规划汽摩配及维修既可整合现有商户资源，满足丰城市民的消费需求，同时可以与汽车整车销售形成互补，扩大集聚效应；-14-业态组合和经营品种定位（2）五金机电业态品种细分机械设备通用机械、轻工机械、焊割设备、泵类、阀类以及各种部件、配件、零件等建筑五金建筑机械、五金；水暖器材、钢钉、钢丝、扣件电力设备、电工器材、开关电器、电线电缆、电热设备、仪器仪表、开关柜、电工电工电器专用绝缘器材等五金工具电动工具、气动工具、手动工具、液压工具、磨具、量具、刃具等；紧固件、键、销、垫、轴承、钢丝绳、卡头、扣件、紧线扣、弹簧、齿、槽、链、标准件滑轮、联结件、密封件等；材料类有色金属、不锈钢制品、塑料制品农机类农机、农具整件、配件-15-项目项目业态组合和经营品种定位项目业态组合和经营品种定位业态组合和经营品种定位分析丰城现有五金机电市场主要集聚在剑邑大道与解放路交汇处，经过多年的发展，商户具有一定的经营实力和稳定的客户群体，对当前陈旧落后的经营环境很不满意，希望有规划合理、配套完善的经营场所，扩展自己的生意；丰城现有制造加工企业约1192家、采矿企业约198家，对五金工具、机电机械设备等存在长期的消费采购需求；丰城市2010—2030发展规划提出：通过招商引资及整合扩大现有企业，重点发展工业园区、丰矿循环经济、龙津湖总部经济，大力发展以循环经济为主导的新兴工业、富硒产业和总部经济，力争将丰城建设成为江西省重要的新兴能源与循环经济产业基地，未来丰城五金机电市场将具有广阔的发展前景；-16-项目项目业态组合和经营品种定位项目业态组合和经营品种定位业态组合和经营品种定位业态品种细分厨具消毒柜、洗碗机、换气扇、电烤箱等厨电类橱柜上柜、底柜、作业台、刷洗台等电器电饭煲、淋浴器、热水器、浴霸、太阳能热水器卫浴洁具浴缸、蹲厕、便斗、冲淋房等水暖卫浴水暖五金浴缸水箱配件、面盆配件、毛巾架、浴帘杆等五金配件膨胀螺栓、螺丝、捆绑物、螺帽、螺杆等（3）竹木地板实木地板、复合地板、强化复合地板、竹地板地面材料类陶瓷地砖地砖、腰线、抛光砖等门窗实木门、防火门、防盗门、铁拉门等建室内装饰类吊顶PVC扣板、铝塑扣板、矿棉板材料等材楼梯木质楼梯、铁艺楼梯等家油漆涂料PVC扣板、铝塑扣板、矿棉板材料等涂料墙纸类壁纸壁纸、窗花纸、木纹纸、装饰纸等居灯饰灯饰花灯、异开时灯、电子件、台灯、护眼灯等板材装饰板、装饰面板、宝丽板、三聚氢氨板等钢铝材角钢、铝管材等石材文化石、大理石、花岗岩等材料类水泥——防水材料——玻璃彩绘玻璃、雕刻玻璃，镶嵌玻璃、磨砂玻璃瓦片——管材PVC管、钢管等家居软装类窗帘布艺、家居饰品-17-业态组合和经营品种定位通过调研得知，从2007年开始，丰城房地产开发量大幅度增长。其中2009年开发总投入近9个亿，较2008年增长约18%；2010年开发总投入近13个亿，较2009年增长约50%；房地产开发量的井喷将给建材家居行业带来庞大的消费采购需求；丰城市2010—2030发展规划明确指出：城市规划空间发展目标为“中优滨江主城