——概念解析、基本方法、规划案例杨一帆中国城市规划设计研究院2012.7主要内容?上篇：特征与规律?综合体发展的主要特征?针对综合体的规划机制?下篇：方法与案例?一般技术框架?规划案例一：苏州胥江新城?规划案例二：浙江玉环新城?规划案例三：苏州阳澄湖度假区城市综合体核心内含“综合体”综合什么？(实体？关系？）将城市中的商业、办公、居住、宾馆、会议、展览、餐饮、文化、娱乐和交通等城市功能的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。功能拼合功能整合强调功能的多样性强调功能内在联系在有限空间中，有效整合相关功能，取得“1+12”的整合价值，是综合体核心价值！综合体基本类型类型一：城市综合体高密、高强、集约高效、高度复合。如：商业综合体、总部基地、交通枢纽、会展中心……综合体基本类型类型二：郊区综合体相对分散、空间弹性、与景观结合。如：主题公园、仓储式购物中心、度假村、科技园……成功案例解析东京六本木新城东京六本木新城区位(周边)条件:商务街：新桥、虎门；政府机关街道：霞关；商业街:青山、赤板；高档住宅区:麻布、广尾。交通条件:4条轨道1条城市快速路1条主干路东京六本木新城主要功能：办公、住宅、酒店、商场、美术馆、电影院、电视台、学校、寺院等文化及公共设施用地与规模地块面积：约11.6公顷场地用地面积：84801平方米总建筑面积72.5万平方米，其中：办公38万平方米,住宅15万平方米。东京六本木新城用地与规模地块面积：约11.6公顷场地用地面积：84801平方米总建筑面积72.5万平方米，其中：办公38万平方米,住宅15万平方米。项目费用：4700亿日圆（包括土地价值）成功案例解析CityCenterLasVegas“拉斯韦加斯城市中心”是美国历史上最大的市场开发项目，2009年12月开业，由MGMResortsInternational和DubaiWorld联合投资。用地面积：31公顷总建筑面积：156万平方米容积率：5.03主要功能：酒店、公寓、住宅、商场、会议中心、娱乐区、赌场。成功案例解析CityCenterLasVegas成功案例解析LasVegas会展中心成功案例解析LasVegas会展中心复杂交通模式立体交通组织成功案例解析LasVegas会展中心具有冲击力的建筑外观成功案例解析LasVegas会展中心建筑内部大量的共享空间成功案例解析纽约洛克菲勒中心洛克菲勒中心地块面积：约8.9公顷总建筑面积：74万平方米平均容积率：8.31最强地块容积率：18建筑数量：19栋主要功能：餐厅、银行、购物中心、电影院、美术馆、学校等51街厦REO无线电美联社国际大厦国际大厦大音乐厅大楼街第法国馆五大楼下沉广场步行街大49街英国馆道西蒙和舒斯特广场时代生大厦10号活大厦48街50洛克菲勒广场道RCA第六大道成功案例解析中关村西区国际金融中心（中钢）城市设计主导模式成功案例解析中关村西区国际金融中心（中钢）中关村西区94.6公顷，总建筑面积340万平米。成功案例解析中关村西区国际金融中心（中钢）总用地面积1.76ha总建筑面积11.18万M?地上：8.34万M?其中地上：2.84万M?容积率4.738绿化率25%建筑高度150M建筑基底面积4067.75M?绿地面积4456M?建筑密度23.09%地上：35层层数地下：4层机动车停车量总计510地上12地下498成功案例解析中关村西区国际金融中心（中钢）主要功能：办公、地下商业街、餐饮休闲、景观广场成功案例解析重庆洪崖洞特殊地段定制模式成功案例解析重庆洪崖洞重庆洪崖洞地块面积：约3.15公顷地块总长：600米总高：13层（75米）总建筑面积：46.4万平方米绿化率：30.46%车位：300主要功能：餐饮、娱乐、休闲、保健和特色文化购物项目费用：1.6亿人民币成功案例解析北京万达广场标准营造模式央视CBD国贸核心万达华茂银泰北视北京万达广场北京万达广场高效的功能布局地块面积：约9.7公顷一期用地面积：4.95公顷总建筑面积：30万平方米（包括四组高层公寓与办公楼）二期用地面积：2.54公顷总建筑面积：18万平方米（包括高档生态写字楼、万达酒店与大洋百货）主要用途：办公、住宅、酒店、商场、美术馆、电影院等公共设施一般特点支撑条件功能复合市场需求功能多元、产业集群、腹地大小、人口密度、关联与排斥项目。消费能力与倾向、多元需求。交通负担交通支撑持续、瞬间交通量；交通方式、交通网络、流线复杂。交通流量、交通组织。规模巨大用地支撑用地、建筑量、用地规模、用地条件、投资、周期。土地成本。辐射效益环境与配套经济效益、社会效益、区位条件、服务配套、城市机能、形象与景观关联业态、景观环境。文化、娱乐性自然人文背景文化、景观、风格特色文化、景观、地形条件综合体规划的产生“城市综合体规划”:●是城市管理综合化、精细化的产物。●是行政决策、商务决策与技术决策交织的过程。规划与管理机制精明管理机制：一般管理机制：业态策划双引擎：政府+市场非城市总体规划法二维规划城市设计定三维空间规划+设计引导商业网点规划功能规划法定文件法“规划+计划”，嫁接于定发改委项目册现有规划体系项目规划、计划o复合价值：经济、文化、景观o管理前置：主动适应市场o单一价值：基本社会服务o资源细分：空间价值最大化o对市场被动适应o弹性操作：增强政府议价权综合体规划的决策机制行政决策、商务决策与技术决策交织的过程。市场调研市场市与策划团队城反场规划设计团队响市决规划管理团队社策（规划局、发改委、国土局）会公者经济管理反众响与运营团队（经贸委、招商办、城投公司）主要内容?上篇：价值与意义?综合体发展的主要特征?针对综合体的规划机制?下篇：方法与案例?一般技术框架?规划案例一：苏州胥江新城?规划案例二：浙江玉环新城?规划案例三：苏州阳澄湖度假区一般技术框架城市需求判断空功经形城…间能济象市项目规划与设计时序结提繁标活策划与构升荣杆力操作规总定位选址管理目划市场需求判断机制等级用地标业层规产附…设运营业态交通态次模业加计机制群等容环效与规模导规模落级量境益则准入标准用地形态策略位置项景观行动机会地区判断(地段供给)目计划区用交景触…配套库配套位地通观空间…腹总条环储备地量件境媒…………下篇：方法与案例案例一：苏州胥江新城特点：既有产业板块整合（编织与整合既有产业板块的综合体集群规划）?现状土地使用?场地内部以工业及村庄为主——由于胥江本身航道功能较强，水系沿线目前布局有大量的工业厂房，两侧内陆地区则以散落的村庄为主，分布有少量的新建设区及公共设施。?土地整理较为容易——镇区目前大量存在的工业企业可通过整合后的物流平台降低成本，提高综合竞争力?水系沿线功能混杂——大多数岸线布置工业厂房，局部地区保留有少量的自然岸线。工业区村庄新建区?现状道路交通?道路网密度较低，道路体系尚不健全——道路用地占总用地的4.5%，远低于国标，尤其缺乏支路，尚未形成体系。?路段功能混杂，穿越性交通影响环境与品质——大量货运车辆穿越城市，对道路自身的交通环境及景观环境有较大的影响。?局部路段景观设计好——城市道路两侧绿化普遍较好，其中，苏福路中段凯马广场段道路景观设计最佳。1.未来南环西延走向对规划设计方案影响很大2.穿越性货运交通对城市品质有较大影响3.道路景观设计应尺度合适?现状土地整理?保留用地——场地西北侧新建住宅区、中上部凯马广场已建区、下部垃圾焚烧厂及军事用地?整治及改造用地——场地内已有工业建筑及构筑物，包括烟囱、气罐以及景观构架?拆除用地——基地中大部分建筑已基本无利用价值，可以考虑拆除，包括有大量的厂房、民居及乱搭建的建筑。?建设总量估算木渎滨江新城区域未来建设总量控制在580万平方米左右，其中新建住宅面积为210万平方米左右，新建商住混合面积为140万平方米左右，新建公共服务设施建设总量控制在160万平米左右，新增物流及创意研发建设面积45万平方米左右其中：?商业金融设施建筑面积约为40-50万平方米?商务办公为60-70万平方米?酒店建筑为10-15万平方米?会议会展建筑8-12万平方米?一般商业面积20-30万平方米?各类文化设施10-15万平方米?创意研发建筑20-30万平方米?物流产业基地15-30万平方米?其他公共设施12-17万平方米?建设总量分配服务于苏州市区及区域部分职能具有区域影响力的文化及游乐设施商业金融新增建设量控制在30-40万平方米服务于大市域的商业购物中心商务办公新增建设量控制在40-50万平方米服务于区域的商务办公楼宇经济服务于区域的产业孵化基文化娱乐新增建设量控制在5-10万平方米地物流产业新增20-25万平方米服务于区域的汽车及配套创意研发产业基地创意研发新增20-25万平方米服务于吴中西翼及木渎镇区部分职能产业发展区企业办公商务办公建筑需求20-25万平方米镇区级文化博览设施服务于镇区的休闲娱乐行政办公2-3万平方米服务于镇区的商业设施公共服务（教育、医疗等）约10万平方米运动休闲设施商业20-25万平方米交通换乘枢纽文化娱乐建筑5-8万平方米旅游接待设施运动休闲设施0.5-1万平方米古镇文化博览设施酒店建筑5-8万平方米古镇特色餐饮旅游综合服务2万平方米特色手工业展示会议展览设施会议展览建筑2-3万平方米?多方案比选?方案一：十字画廊——南北向公共服务设施轴带连接凯马广场、新城中心以及产业研发中心，并延伸至南侧山谷地带，东西向沿江设置点状公共服务设施以及商住混合社区，增强休闲景观带公共性?方案二：活力岛——梳理现有水系，在基地中部胥江与山楔交汇处规划中央活力岛，集中布置公共服务设施