1河沈沈阳·2012年12月18日沈沈国·沈阳诚勤地产顾问有限公司中中CHENGQINESTATE保利海上五月花四期市场分析及产品建议保利海上五月花四期市场分析及产品建议谨呈：保利沈阳房地产开发有限公司2本案四期自身分析及定位本案四期自身分析及定位、目录目录一、沈阳城市发展规划二、政策走势及沈阳房地产市场分析三三四、规划与产品建议3一、沈阳城市发展规划4为房地产的发展提为房地产的发展提，2010年升为国家综合配套实验区前景看好前景看好未来发展未来发展，区。2008年完成总体发展规划、、营口营口套改革试验、、配体化本溪本溪一、、家综合国抚顺抚顺个、、八生态环保体化生态环保、鞍山鞍山万万、、立的第沈阳经济区上升为国家综合配套实验区沈阳经济区上升为国家综合配套实验区体化设一??阜新、辽阳、铁岭面积：75402平方公里GDP：8742亿（2008年统计）沈阳沈阳23622362：：：：：城市城市人口人口务院批准立的第个家综合套改革试验务院批准?????名称：沈阳经济区（辽宁中部城市群）实现沈阳经济区的八个一体化，即通信一体化、生产要素一体化、市场一体化、户籍一体化、就业和社会保障一体化、基础设施、公用设施体化公用设施2010年4月6日，经国务院同意，国家发改委正式批复沈阳经济区为国家新型工业化综合配套改革试验区，这一重大利好消息出台，将极大促进沈阳经济区的建设和发展，为沈阳及辽宁乃至东北老工业基地全面振兴提供前所未有的发展机遇；沈阳经济区成为继上海浦东、天津滨海新区、成都、重庆、武汉城市圈、长株潭城市群和深圳等七个地区后，国2004年辽宁中部城市群概念提出城市发展力城市发展力供持续动力沈阳城市规划发展分析5为房为房，万万10001000年后沈阳人口将达年后沈阳人口将达1010，面向面向、城市发展潜力较大城市发展潜力较大把沈阳建设成把沈阳建设成，，服务全国服务全国、辐射能力辐射能力、进而率先实现老工业基地的全进而率先实现老工业基地的全，，成为立足东北成为立足东北时期沈阳经济社会发展的总体目标时期沈阳经济社会发展的总体目标，建设国家中心城市建设国家中心城市”：：十二五十二五“：建设国家中心城市、先进装备制造业基地、生态宜居之都生态宜居之都面振兴。建设国家中心城市。就是更加注重培育和提升城市服务功能和综合实力，大幅提高现代服务业比重，不断完善基础设施，扩大城市规模，提升城市品位，切实增强经济、文化、科技、教育等方面的集聚教育等方面的集聚为区域性的金融物流中心、交通信息枢纽、科教文化强市教文化强市东北亚的现代化大都市。城市发展力城市发展力地产发展提供持续客群支撑沈阳城市规划发展分析6设年年浑南有轨电车地铁九十好像建地铁九十好像建20122012年年开建20102010行政中心在浑南阳大沈阳经济区成立新浑南新区成立新沈行政中心在浑南新沈沈阳新的行政中心、全运中心、新沈阳站已在浑南莫子山地区开建沈阳站已在浑南莫子山地区开建年年条条且向南发展为未来主要发展方且向南发展为未来主要发展方11为为20082008，地铁规划线路调年年大浑南概念提出概念提出20072007直进行着扩城运动一沈阳城市向南发展轨迹沈阳新行政中心及全运村规划年年浑南从无到有见证了城市发展的重心浑南从无到有见证了城市发展的重心，，从1998年开始沈阳城市发展方向就向南发展展20062006四大发展空间沈北新区成立辽宁中部城市群辽宁中部城市群年年年开始沈阳就直进行着扩城运动年开始沈阳就20052005地铁开始建设20002000从从：：年年未来很长一段时间城市发展重心仍然以浑河以南为主，本项目属于沈阳重点发展方向的区域20032003金廊开始建设年年20002000浑南新区成立沈阳城市规划发展分析沈阳城市发展规划沈阳城市发展规划向7交通更加便交通更加便）），年年条条111120172017-20122012（（丁香湖丁香湖—新沈阳站新沈阳站：：十号线十号线//））年年沈阳提出地铁网在原来基础上增加到沈阳提出地铁网在原来基础上增加到20172017-2008200820122012）：）：（（地铁地铁（（沈抚连接带沈抚连接带—淮河街淮河街：：首批建设线路：一号线：2010.10月通车/二号线：2011年底试运行二批建设线路（2012-2018年）：九号线九号线四号线：新沈阳站—蒲河岛（2014-2018年）城市发展力之交通规划城市发展力之交通规划利，可以有效引导客户向城周发展沈阳城市规划发展分析8、浑河新城和永安新城。蒲河新城蒲河新城、包括铁西产业新城包括铁西产业新城年前三环内区域都将变成沈阳年前三环内区域都将变成沈阳，20202020，从沈阳未来发展规划可以看出从沈阳未来发展规划可以看出：：：是主城综合服务职能拓展和城市核心生产职能发展的主要区域是主城综合服务职能拓展和城市核心生产职能发展的主要区域”四副四副空间结构空间结构以“金廊、银带”为骨架，构建“一主、四副”的城市空间结构。“一主”指城市主城，包括三环内用地及浑南新城。“城市发展力之城区规划城市发展力之城区规划主城区，政府必将加快对弱势区域的打造，促进房地产发展沈阳城市规划发展分析9发到到，，本案不位于城市主要虽，年大沈阳经济区的建立年大沈阳经济区的建立展20102010从从，，沈阳城市规划对本项目开发启示但本案所处的东部区域是最具居住价值的区域但本案所处的东部区域是最具居住价值的区域，展推动整体房地产市场发城市快速外拓发展城市快速外拓发展十二五规划建设国家中心城市等利好规划影响，城市快速发展方向上展方向上之一10二、政策研判及沈阳市场分析11下半年多为各部委频繁下半年多为各部委频繁，坚持调控坚持调控、：：国务院八大督察组严查各部委频繁表态各部委频繁表态房产税扩容风声鹤唳下半年下半年：首套房贷利率回调地方政府频繁微调地方政府频繁微调降准+降息上半年上半年上半年是房地产相关政策出台密集期上半年是房地产相关政策出台密集期，喊话式式调控20122012纵观纵观地方方频微调：：年政策回顾年政策回顾1.20122012表态房地产政策分析12。但整体楼市仍然低迷但整体楼市仍然低迷，政策影响之下市场处于低迷状态政策影响之下市场处于低迷状态，虽近期出台多项金融新政利好楼市虽近期出台多项金融新政利好楼市，但触及红线政策多被叫停但触及红线政策多被叫停，年以来地方政府多次闯关年以来地方政府多次闯关年年初以来部分地方政府和中央政府之间博弈年年初以来部分地方政府和中央政府之间博弈201220121.房地产政策分析2012201213准总理李克强对外宣布准总理李克强对外宣布、住建部住建部，十八大召开后十八大召开后：：政策大方向不会改变政策大方向不会改变—年市场大势预判年市场大势预判1.房地产政策分析20132013房地产调控政策仍然不会放松14预示预示，绝对博弈绝对博弈年行业的整体环境不年行业的整体环境不20132013我们预计我们预计，房价房价博弈结果从绝对转为相对的过程中博弈结果从绝对转为相对的过程中、政府和开发商政府和开发商在博奕焦点从房价转为地价在博奕焦点从房价转为地价—基于地方政府闯关的强烈冲动和在执行层面上的操作权基于地方政府闯关的强烈冲动和在执行层面上的操作权，轮一年年阶段博弈双方博弈焦点特征201120112012年中央政府和地方政策地价相对博弈年市场大势预判年市场大势预判房价上涨更多是开发企业的单向利益，而地价下跌则体现中央政府和地方政府的双向利益。??2011年为调控第一阶段，政府通过行政手段抑制购房需求，导致市场供求关系逆转，迫使开发商降价求售。2012年进入第二阶段，焦点从房价转为地价，地价下调将触及地方根本利益，因此第二轮博弈的困难程度将全面超过前全面超过前轮会比今年更差。1.房地产政策分析20132013着政策环境不会比2012年更差15现年主年主按照按照工，20122012年停现年停是是”2013价价“换换能性较大年将保持谨慎乐观年将保持谨慎乐观；；可”量量同时为避免同时为避免20132013“，，以以，年主调年主调房价低位攀升的能性较大房价低位攀升的，20122012升是是回”的价价量“换换抓住明年上市市场机会抓住明年上市市场机会成交”部分项目可能会出现无货可售现象部分项目可能会出现无货可售现象，于量量，“以以，年将有助成交的升年将有助，2013更加严厉的调控政策将几乎不会出现更加严厉的调控政策将几乎不会出现：：政策的稳定及放释建议本案需要提前做好充分准备建议本案需要提前做好充分准备，客户的放政策的稳定客户的因全运会明年多数项目将有三个月停工期因全运会明年多数项目将有三个月停工期因此因此象，保障2013年供货充足，需尽快抢工期。?????更加严厉的调控政策将几乎不会出现更加严厉的调控政策将几乎不会出现目前形式，明年整体政策环境存在趋好的可能。随着地方政府的微调，2013年房地产政策环境趋于稳定，预计在限购方面的政策将有一定松绑2012年开发商去库存化的压力较大，低价走量是2012年房地产行业的主旋律，在价格的让步下，随着刚需预计明年上半年将有机会出现需求集中释放的小高潮；1.房地产政策分析大势结论及我司观点大势结论及我司观点调，2013年将保持谨慎乐观，按照目前形式，明年整体政策环境存在趋好的可能2500300035004000050010001500200016单位：元/平年月沈阳土地不含工业）成交情况2006-201210(年月20062007200820092010201120121-1002004006008001000单位：万平/宗数140016001800200012001200宗数土地面积土地价格70725518311619924