潢川县华夏花城·柳园南区策划提案报告逻辑分解Part.1宏观环境研究宏观环境研究Part.2中中观产业研观产业研究究Part.3微微观项观项目目&&客客户研户研究究Part.4项项目市目市场场定位定位Part.5项项目目营销营销策略策略Part.6整合推广策略整合推广策略市场研究就是透过现象看本质！一、宏观政策1.房地产的严厉调控，影响已经蔓延至全国全方位打压严厉打击持续打压2011201020122013年中国房地产市场是否会涅槃重生？我们根据2011、12年房地产宏观资讯及延续趋势，对2013年房地产市场进行预判。2011严冬过后2012上半年楼市微调后部分城市迎来短暂暖冬2011年中国楼市调控政策回顾●“限购令”首当其冲；●“国八条”持续升级；●“加息”“取消利率优惠”“准备金上调”步步紧逼；●“房产税”敲山震虎；2012年中国楼市宏观环境总结●房地产政策继续巩固已有调控成果●6月8日、7月6日二度降息再次加速刚需人群购买力的释放●三次下调存款准备金率后再加上本次降息，叠加效应促市场快速回暖。●自去年11月30日起已三次下调存款准备金率，减弱购房者对房价下降预●期。2月份以来，沈阳、厦门、济南、信阳等多个二三线城市陆续调整公积金贷款额度，贷款额度提高5万至20万不等。●7月全国50城市房价环比上涨，上涨城市数量比6月份翻了1倍。2012年下半年楼市将无太大波动楼市出现复苏迹象：中国30家开发商的调研结果显示，中国房地产市场出现复苏迹象。渣打银行的结论是：随着住宅成交量回升，地方政府放松调控政策，地价和房价似乎已经触底回升。尽管楼市要经历很漫长的一段时间才能重回繁荣，但越长来越多证据显示中国楼市已经开始复苏。“对中国内地30家开发商的专项调研结果显示，在开发商降价和市场气氛转变的推动下，多数城市的楼市成交量正在上升。”调控仍是主旋律：政府近期会议指出，下半年“稳增长”仍是主要基调，但同时强调紧抓楼市调控不放松，宏观政策面并无将全面放松房地产的趋势，调控周期或将比预期时间更长。业内认为后期政策方面可能会采取多元化的对冲措施来应对调控可能带来的对投资的影响。各类房企依据自身情况顺市而行调整发展战略在这样的背景下，经历过长达两年多的调控，资金链紧张的小型房地产开发商已经纷纷将降价作为备用策略，但大型房地产商并不愿意这么轻易就陷入残酷的“价格战”，价格跳水只能换得“一城一地”的现金收益，当价格泡沫挤破之后，企业还需要继续保持竞争优势。下面，让我们关注一下国内知名房企最近的动向万科—万科已经进入“冬天模式”保持充足的现金将比利润率更为重要，在发展策略上，万科也将采取“过冬术”。第一，现金为王。郁亮表示，在冬天环境下现金流比利润率更重要；第二，房地产销售应该更积极一些，尽量减少存货压力；第三，应该采取更谨慎的拿地策略，不能买错、不能囤地；第四，在管理上要开源节流，减少不必要的开支，更加精打细算。据报道：●万科南京金色领域于11年底曾以9900元/平方米超低价开盘，共200套房源，不到3个小时全部售罄。●万科深圳清林径也于今年初推出特价活动，由原来的1.4万元/平方米降到1.2万元/平方米；万科深圳金域缇香去年11月推出均价万元左右精装修房源，比此前开盘价低1000元/平方米。●万科上海清林径预计新一批房源售价会在13000-14000元/平方米，比上一期16000-17000元/平方米低15%；●万科北京金隅万科城于11年11月底推出均价14000元/平方米的三期的房源，比上期房源低3000元/平方米。华润置地—将鸡蛋放在几个篮子里2011年10月公司合同销售总额达人民币273亿，按年增58%，已完成全年300亿人民币销售目标的91%。由于二线城市的实际需求保持强劲，公司计划2012年推出几项适合二线城市的新工程，因此公司将土地储备分散于30个城市，提高了项目开发及销售计划的灵活性。金地集团—11年遭遇销售史上的“滑铁卢”数据显示，11年前10月金地累计实现签约面积165.1万平方米，签约金额224亿元。截止至11年10月底，金地约完成全年400亿目标的56%。剩余11、12月内完成近200亿的销售，几乎不太可能。金地预计四季度的新增货源约为120万平方米，货值为200多亿。每月新推或加推盘项目数量也约达20个。据报道：●包括外滩8号在内，金地在东莞的三个项目也有不同幅度的价格折让，其中金地博登湖新品直降3000元。●广州金地公园上城豪装山林洋房去年年底正式开盘，项目售价5418元/平方米，远远低于广州增城7736元/平方米的限价标准，逆势开盘热销八成，在冷淡的楼市下实属少见。●北京金地仰山亦传出新推特价房仅16000多元/平方米，部分花园洋房单套优惠幅度高达59万元。2013年一、二线城市更须谨慎，四线城市可望逆市飘红●太平洋建设集团创始人严介和预言：未来3-5年的房地产走势将会是“一线城市，明落；二线城市，微落；三线城市，持平；四线城市，微涨；五线城市，即现在的乡镇，明涨。”●河南建业集团董事局主席胡葆森称：调控就是给二、三线甚至四线城市带来阶段性机会，限购令是个阶段性的政策，一旦一、二线城市的房价上涨幅度过大的得到有效的遏制，限购令就会取消，三、四线城市的投资机会，在那个时期就会消失。●华远地产董事长任志强表示：“我不觉得2012年房地产商就过不下去了，但是2012年如果不做调整，2013年一定出问题；最大的危险是2013年。”●北京师范大学金融研究中心主任钟伟教授预测：直到2013年底，房地产的调控基本政策不会出现框架性的改变。二、宏观经济2011年信阳县域经济对比分析一览表GDP/社会消费品零售总额/城镇人均可支配收入/区域固定资产投资/亿亿亿万潢川县143.6107.349.714939罗山县109.8109.736.714927息县121.4106.14814701固始县200.6120.688.914762商城县99.4584.834.914815光山县110.710744.214816新县69.470.623.514798淮滨县91.672.234.414133潢川GDP总量仅次于固始位居第二，但从固定资产投资与GDP的比值来看，整个信阳属县的平均比值高达80%以上，而其中房地产投资又占了很多一部分比例，说明政府对土地财政依赖很重，而对比相对不太活跃的消费市场及人均可支配收入，信阳属县的未来房地产市场不得不令人堪忧。潢川经济较弱但发展空间较大，且民众消费力会进一步增强2011潢川非公有制经济全43.1,年实现增加值82.7亿元，47.7,第一30%占全县生产总值的57.6%。33%产业第二非公有制经济的比例增产业长有利于把更多的财富还富第三于民，从而将进一步强化民52.8,产业众购买力，这对于商品房的37%良性发展提供了一定的保障。农业仍在经济中占据主要地位，可见潢川的经济发展相对滞后，不过以近20%增速来看发展趋势不错，据了解，潢川县在“十二五”规划中已明确了强化工业的主导地位，有理由相信，在争创“潢川绿色食品”品牌的号召下，未来以丰富的农业产区为基础，未来潢川的农产品深加工的食品工业再得到进一步发展，这种关联型产业发展也将推动工业、农业从业人员，参与建设的民营企业主收入，提高潢川人的收入水平和购买力。三、区位环境特殊中心位置决定了潢川县与周县及邻县的往来密切，所以潢川置业者中不乏如固始、息县等周县的客群。潢川位于河南省东南部，是信阳市地理区域上的中心，也因地处豫、鄂、皖三省的连接地带，为豫南鄂北皖西重要的区域中心城市，京九铁路、宁西铁路及规划中的衡潢铁路，大广高速、沪陕高速，国道312干线、国道106干线等在此形成十字交叉，全县人口80万，总面积1666.1平方公里。因行政管辖历史原因，经开区与主城区联系较松散，难以共享城市配套资源，但随着城区扩张本案所在位置将最早受益。潢川经济开发区位于县城的东面，为河南省级开发区、全省175个产业集聚区之一。县火车站所在地，依赖106/312国道、大广和沪陕高速、京九和宁西铁路等6条承东启西、贯穿南北的交通，以及京九和乌沪光缆、西气东输豫东和豫南支线在此交结优势，“十二五”中规划将打造成豫东南区域性物流中心和农副产品加工基地。目前功能分区为：一是以312国道为中心规划建设的4平方公里工业集聚区;二是以京九大道为中心规划建设的3平方公里行政住宅园区;三是以货场路为中心规划建设的5.9平方公里物流集聚区。四、城市发展潢光一体化概念：“潢光新城”位于潢川、光山两县县城之间，为潢光一体化前期主要工程，总面积约100平方公里，其中潢川24平方公里、光山76平方公里。该项工作是市政府为推进区域跨越式发展和加快实现城镇一体化建设而确定的。意在尽快实现两县产业、市场、基础设施、投资环境“四个一体化”和推进两县“六个衔接”，力争“十二五”末，使潢光初步形成基础设施共建、产业互补、资源共享、功能协调的一体化发展新格局，以轻工、商贸为主的生态宜居复合型城市。潢光一体化主要建设项目京九大道建设项目　　总投资74000万元，位于潢川县南城，全长7500米，用地面积约640公顷的京九大道及其城市区域的开发将是潢川在新的竞争时代，重新发掘和整合自己的核心竞争力，在区域中树立和强化自己的经济地位的心腹之地。Part.1宏观环境研究宏观环境研究Part.2中中观产业研观产业研究究Part.3微微观项观项目目&&客客户研户研究究Part.4项项目市目市场场定位定位Part.5项项目目营销营销策略策略Part.6整合推广策略整合推广策略一、产业分析90年94年无足够发展中心城区的经开区/县城断层难形成“大土地蓄备城”气候，近城区反无土