泊月湾整体营销报告上海凡泽泊月湾项目组·huzhou.03.2013序——走出十字路口的湖州顶级豪宅北京的顶级豪宅卖帝都，上海的顶级豪宅卖国际，杭州的顶级豪宅卖西湖，海南的顶级豪宅卖休闲……湖州的顶级豪宅卖什么？在全中国的豪宅版图上，湖州太湖豪宅的坐标定位在哪里？一座别墅的内圣外王给湖州重新塑造另一种顶级生活从原点出发，界定泊月湾最本质的属性第一篇，项目自我剖析绝对位置：世界第九湾的无限遐想?项目所处的位置处于南太湖板块最繁华中央，喜来登月亮酒店、湖滨码头、郁金香公园等世界级配套环伺相伴，托起了世界第九湾顶级居住的无限畅想，擎画出生命礼赞。绝对一线：一湾太湖水，涵养大富人?是南太湖板块内唯一获批的一线临湖别墅，天然的环境远超过南太湖的其他项目，一线的水景资源让生活居住有更加奢华的尺度。如果说其他南太湖楼盘是在南太湖边，本案就是太湖水上的别墅宫殿；绝对尺度：庭院深深深几许的行宫殿堂?项目总套数仅有73套，最小排屋也达512平方米，独立别墅最大1257平方米，尺度绝对阔绰跟震撼，达到了国内顶级豪宅尺度标准；A14户740-1257㎡+地下238-510㎡型独栋；B120套542.75㎡+地下226.83㎡；类独栋B2-12套515.76㎡+地下174.53㎡；S类独栋B2-14套515.80㎡+地下174.65㎡；n类独栋523.02㎡+地下174.61㎡；B312套双拼512.68㎡，联排512.63排屋㎡—530.10㎡—512.63㎡；B41户独656.74㎡+161.71㎡；栋绝对服务：联袂国际行家打造绝版生活?由国际5大行之一的高力国际提高服务支撑，社区内有依湖而立的高端会所，毗邻温泉SPA会所，整个园区打造湖州高级形制的雍容生活；COLLIERSInternational一切看上去都很美，但在理性的湖州，显然还不够！?可以说，项目的产品素养在湖州处于绝对的顶端，如果放在一线城市，仅凭借”一线太湖+温泉别墅“受众者必然趋之若鹜。?但放在湖州，特别是南太湖板块温度整体日趋冷淡的当前，缺少绝对震撼及前所有未有的价值，千万级的总价很难让湖州顶级富豪们下单。?毕竟南太湖的楼盘，太湖、温泉已经司空见惯，如果总价数倍于其他项目（阳光假日独栋700万），客户自然止步；处于高位的本案，如何“破茧成蝶”？第二篇，审视竞争市场湖州整体别墅市场12年翘尾现象明显，国务院新一年2月立马发出调控声音，新国五条出行；国务院2月20号明确颁布新国五条，剑指改善性需房源：?首次提出了房价过快要采用问责制；?明确提出房产税终思考要增加范围；?加大透明力度，抑制信息不对新一轮国务院重新定调，支撑刚需客户，抑制改善性房称造成西甲热销；源；财政部更是在2月22号指出，房产税只调节高端；为稳定房地产市场，此次调控依然采用组合拳，严厉程度跟12年年初相仿；自2009年12月份开始楼市调控以来，政策经历了四次升级，分别是2010年1月的“国十一条”、4月的“国十条”、9月的“9.29新政”，2011年1月的“新国八条”，而这次出台的“国五条”则是第五次大调控升级。是温家宝最后一次会议，政治信号更应该被关注；会议不仅再次重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策，坚决打击投资投机性购房，“限购、限贷”成为这次国五条重申重点，历史上每次国务院的政策方向颁布，紧跟的是一系列金融、土地等相关政策，2013年房地产是否重蹈12年上半年的冰冷成为多方论证的话题；一向乐观的任志强也大呼“不在涨了”二套房贷利率和首付或上调，防御警报声音越来越明显?新华社17号指出指出：限购、限；贷政策不仅将进一步保持，还不排除更严厉的调控政策将会出台。三套房贷款禁止，二套房房贷首?新华网号撰文重申：如房价上涨过付提高，影响最大莫过于刚性快调控加码不可避免?2月21日，更有房产研究院副院长改善客户，特别是别墅类爆出：二套房贷需7成首付(原为6成)，而贷款利率为基准利率的1.3的房源！倍(原为1.1倍)?住建部专家：第三套房不贷款政策仍会坚持宏观预判湖州“暖冬”与“翘尾”受到新国五条的打击，5-6月份将开始进入新性冰点?2012年下半年的迅速回暖，到20132013年湖州年市场楼走市势预计曲线了第四季度更是出现翘尾现象，但房产税、二套房首付比例等预期，2013年楼市在第一季度相对将会转冷；?2013年与2012年预计相仿，2013年2012年“W”型的地产格局即将形成，只1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月不过冰点将在5-6月份形成；?政策层面：预计明年核心政策仍将保持密集，特别是房产税，湖州地区一直是中央第二轮房产税的重点区域，不排除金融政策的出台，二套房首付7层；?市场层面：传统的5-6月旺季预计失色，改善性户型收到的困然越发明显；近年来湖州高端产品市场形势如何？?目前湖州楼市的别墅排屋产品，除了传统高端住宅区南太湖板块及新兴改善型住宅区仁皇山板块外，凤凰、西南、湖东等区域都有分布，但是无论是数量还是整体的产品档次，都和前面的两个板块有一定的差距。加之2103年的市场预判量，南太湖区将是接下去湖州高端产品的主要供应区。?南太湖去年占到整体8%，预计期限将有所上升，推出套数从数十套上身到数百套；近年湖州别墅市场供需情况供需方面，在经过10年、11年的供应高峰后，目前湖州楼市的排屋别墅供应量急剧下降，成交量也随之大幅减少。近年南太湖区别墅市场供需情况60050053340038730020019510033150472010年2011年2012年供应量（套）成交量（套）本区域供需情况基本随湖州整体市场变化，目前整个区域可售房源较少，在售项目基本处于尾盘阶段。近年湖州别墅市场价格走势价格方面，在经过近3年的发展，湖州的排屋别墅产品的价格，虽然中间有一定的小幅震动，但是大方向还是平稳上涨的。近年南太湖区别墅市场价格走势排屋别墅14000120001200012915110001167011500100001000010900109001090080006000400020000月月月月月月月162162月162月年11年100年1年1年22年11年11年11年000001002220122122122020排屋别墅南太湖区别墅虽然整体涨幅低于湖州整体市场，但是基础较高，目前的状态是价格整体上扬，但是缺少与之匹配的产品。南太湖区可预见供应量按正常推盘情况，南太湖区未来将有相对较多的别墅类产品入市，能较好的提高整个区域的供应量，增加区域认可度。研判结论受别墅用地停批政策影响，别墅未来价值将水涨价价值值判断船高，但目前受大环境政策影响，别墅价值暂得现状判断不到有效释放。“破茧成蝶”宏宏观观整体供销都处于低迷状态，短期内很难得到改善后市市场市场，受政策影响，客户对于后市发展持不确定性。近两年别墅物业去化缓慢，目目标标收湖州本地市场客户群限制，大独栋产品销售压需要强大营销节点市市场场力较大，后续随着市场的稳定发展将得到好转撬动热度南太湖别墅?南太湖区域作为湖州传统的高端项目聚集地，在经过09-10年的高峰期后，目前进入了蛰伏期，目前在售的几个楼盘，除太湖阳光假日还不时的有些许动作外，其余楼盘基本以处理尾房的姿态很少出现在大众的视野中，?目前整个区域可售房源在140套左右。?而可能新入市的两个楼盘，从面世到现在，也已经有两三年了，从只打雷不下雨到现在连雷声都很少听到，暂时很难对整个区域的提升起到作用。?靠目前该区域现有的项目，短期内很难让南太湖区重新回到购房者的视线中。南太湖别墅项目密集，目前在售楼盘7个，除芭蕾雨及太湖兰亭，其他项目均处于尾盘阶段本案天玺别墅太湖兰庭华萃庭院阳光假日一期山水人家半岛领邸阳光假日二期芭蕾雨南太湖-排屋别墅在售项目本案嘉业·太湖阳光假日嘉业·太湖阳光假日是嘉凯城集团嘉业有限公司在湖州的一个高端景观房产项目，占地1000余亩，坐拥南太湖水岸长达3公里的稀缺自然资源。景观层次非常丰富。项目二期在售的有花园洋房、叠排、联体别墅和景观公寓等多种物业形态，配套有两个休闲活动中心、幼儿园、商业风情街、体育公园（有三洞的高尔夫练习场、极限运动设施等其它运动场所）。　　嘉业·太湖阳光假日地上250㎡户型（地下124地上194㎡户型（地下44.82㎡）㎡）嘉业·太湖阳光假日?现房实景，南太湖区域首席进驻高端社区；?周边景观资源丰富，除太湖自然风光以外，还有温泉高尔夫球场，游艇俱乐部等景观；?雷迪森酒店、渔人码头、奥特莱斯华东旗舰中心现代服务产业园等。目前该楼盘在售的主要为排屋，排屋均价基本在14000元/平米，其中194平米的房源总价约300万，250平米房源总价约340万元。独栋别墅、小院别墅已基本售罄。太湖阳光假日核心卖点：?大盘生活?太湖景观?温泉泳池?度假生活温泉泳池/一线太湖首创·芭蕾雨项目位于南太湖旅游度假区中部，北邻太湖，东连长兜港，西接梅西路，中心贯穿滨湖大道,占地约1300亩，建筑面积约为100万㎡，主要的业态有：奥特莱斯世界名牌折扣中心、超五星级酒店、以别墅为主的高端居住区。住宅项目以欧洲小镇为蓝本，总用地面积约53万㎡，建筑面积约为69万㎡。整个住宅项目由独栋别墅、联体别墅、花园洋房、观湖公寓组成。　　首创·芭蕾雨地上231㎡户型（地下126㎡）首创·芭蕾雨?周边景观资源丰富，一线沿湖的布局让太湖风景尽收眼底，还可共享太湖度假区的各项配套公园。?项目专属的五星级酒店、奥特莱斯广场；出门即可享的渔人码头、高尔夫球场，3+X的豪华的配套实现了总统级品质生活。?独栋别墅主力面积在300-350平方米；联排别墅主力面积在192-218平方米；户型开间达到了6.5-6.9米。户型设置下沉式内庭院、多