证书编号：工咨丙10220110005项目编号：HYZD[2013]0313天津滨涪投资有限公司津南松江生态地产B1、B2地块项目可行性研究报告天津恒乐智道工程咨询有限公司2013年3月目录附表:1、项目总投资使用计划与资金筹措表2、总成本费用表3、损益表4、总投资现金流量表5、资本金现金流量表津南松江生态地产B1、B2地块项目可行性研究报告第一章总论一、项目名称津南松江生态地产B1、B2地块二、项目申报单位概况（一）单位名称：天津滨涪投资有限公司（二）单位地址：天津市津南区农业园区管委会6-602（三）邮政编码：300000（四）单位性质：有限责任公司（五）法人代表：王勉忠（六）注册资金：10000万元人民币（实收资本3000万元）（七）经营范围：以自有资金对房地产业、物流业、体育产业、旅游业、餐饮娱乐业进行投资；市政工程、物业管理、会议服务、代理销售商品房；苗木、蔬菜、粮食种植；园林绿化；自有房屋租赁。（以上经营范围，涉及行业许可的凭许可证件，在有效期限内经营，国家有专项专营规定的按规定办理。）（八）项目联系人：赵武权（九）联系电话：28669617（十）项目建设单位简介：天津滨涪投资有限公司是由天津滨海发展投资控股有限公司出资，以房地产开发为主的全资子公司。天津滨海发展投资控股有限公司,其前身是天津市滨海市政建设发展有限公司，成立于1997年9月，2005年正式更名为天津滨海发展投资控股有限公司，是天津市市政建设集团所属的国有独资企业。滨海公司利用十年的时间，从资本数十万的单一从事城市基础设施代建的项目管理公司发展成为资产数十亿的进行城市综合开发的多元化企业。控股并参1天津恒乐智道工程咨询有限公司津南松江生态地产B1、B2地块项目可行性研究报告股了滨海市政、松江股份、松江科技、松江生态、团泊公司、内蒙滨海投资、深圳梅江南公司、滨海资产管理公司及松江高尔夫、大岛酒楼、梅江南国际俱乐部等经营管理性公司。2009年松江股份在上交所成功上市（股票代码600225）。滨海公司致力于城市综合开发，形成了城市基础设施建设、房地产开发及商业地产、城市开发涉及的高科技产业以及城市基础功能配套四个具有滨海特色的支柱型产业。开创了以城市基础设施建设为先导和以产业结构调整为先导进行城市综合开发的两种开发模式，成功地代建了天津市快速工程等项目，开发了天津梅江南居住区等。目前项目涉及天津、内蒙、广西、深圳等地，并以现代设施农业为契机，积极开展小城镇建设。天津梅江南、团泊新城、张贵庄居住区、呼和浩特滨海新城、钦州滨海新城、以及天津区域的小城镇开发项目将成为滨海人“一生之城”及城市综合开发的经典之作。滨海公司注重制度创新和人才的培养，在发展中摒弃老国有企业的种种弊端，逐步建立起现代化企业管理制度，并形成了独具特色的企业文化成为支撑公司管理和发展的一种无形“力量”，自主培养了一支平均年龄不到30岁，本科及以上学历占80%以上的年轻管理干部团队。三、项目位置项目位于天津市津南区八里台镇，农业园区内，项目四至范围为：东至规划商业用地，南至规划商业用地，西至规划路，北至规划市政配套设施。四、项目性质新建项目五、主要建设内容及规模2天津恒乐智道工程咨询有限公司津南松江生态地产B1、B2地块项目可行性研究报告项目位于天津市津南区八里台镇津南区农业园区内，分为B1、B2两个地块，规划可用地面积为271872.6m2，总建筑面积103671平方米，地上总建筑面积103671平方米（其中保留建筑面积约30599平方米，新建建筑面积73072平方米）。建设内容包括配套商业、宾馆、别墅、会所、花房、马会俱乐部等。其中：B1地块：总占地面积256290.1平方米，建设内容为宾馆、别墅、会所、花房、马会俱乐部等。总建筑面积75791平方米（其中保留建筑规模约30599平方米，新建建筑规模约45192平方米），无地下建筑。B2南地块：总占地面积15582.5平方米，主要建设内容为商业。总建筑面积27880平方米，全部为新建建筑，无地下建筑。六、项目总投资与资金筹措本项目总投资为71295.33万元，资金来源为企业自筹。七、编制依据?《天津市国民经济和社会发展第十二个五年规划》?《天津市城市总体规划(2005-2020年)》?《天津市住房建设规划(2011-2015年)》?《天津市空间发展战略规划》?项目初步建设方案3天津恒乐智道工程咨询有限公司津南松江生态地产B1、B2地块项目可行性研究报告八、主要技术经济指标表1.1主要技术经济指标表序号项目单位数值B1B21可用地规模平方米271872.6256290.115582.52总建筑面积平方米1036717579127880其中保留建筑平方米30599305990包括宾馆平方米501550150温室平方米23400234000会所平方米218421840新建建筑平方米730724519227880包括温室平方米18692186920温泉建筑平方米10000100000别墅平方米950095000配套用房平方米700070000商业平方米278800278803容积率—0.380.31.84建筑密度%21.8531.975绿地率%60.5023.846机动车停车位辆8105872237非机动车停车位辆202614685588建设期月369总投资万元71295.3350350.2220945.114天津恒乐智道工程咨询有限公司津南松江生态地产B1、B2地块项目可行性研究报告第二章项目建设的必要性把天津市建设成为环渤海地区乃至我国北方经济中心已经列入我国发展的宏伟战略中，而加速房地产业的发展，不仅能促进天津城市化的进程，同时也能为整个津南区改善人居环境，吸引留住人才创造有利条件，为天津的改革开放注入新的活力。一、项目的建设有助于拉动天津市经济发展，带动津南区经济建设“十二五”时期是我市深入贯彻科学发展观、加快经济发展方式转变的重要时期，也是全力实施市委“一二三四五六”奋斗目标、落实“构筑三个高地，打好五个攻坚战”重大战略举措的关键时期。“十二五”时期是推进天津向更高水平发展的重要时期，全市经济社会发展的重要指导思想之一就是“努力建设国际港口城市、北方经济中心和生态城市”。《天津市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》（以下简称“十二五”规划）指出，“十二五”时期“生产总值年均增长达到12%，使我市在贯彻落实科学发展观、加快转变经济发展方式、推动经济社会又好又快发展方面走在全国前列，在保障和改善民计民生、促进社会和谐方面走在全国前列，为全面实现中央对天津的城市定位和滨海新区的功能定位打下更为坚实的基础”。要达到这样的经济目标，就要求“投资、消费和出口”这三驾马车一定要起到足够的拉动作用。其中，固定资产投资的拉动作用较为明显。本项目的建设将直接增加天津市固定资产投资约7.1个亿，为拉动天津市经济发展的起到积极的促进作用。“十二五”时期也是津南区全面贯彻落实科学发展观，建设更高水平小康社会的关键时期，是探索创新驱动和内生增长、促进经济社会全面转型、实现科学发展和谐发展率先发展的重要时期，是加快城乡一体化进程，提高工业化、城5天津恒乐智道工程咨询有限公司津南松江生态地产B1、B2地块项目可行性研究报告市化水平，实现富民强区奋斗目标的难得机遇期。本项目建成后可以提供大量高品质住宅产品，还可带动其他房地产行业相关上下游产业链企业的发展，从而带动整个津南区的经济建设，有助于实现津南区“十二五”期间建设“创新津南、实力津南、民富津南、宜居津南、和谐津南”的发展定位是。二、项目的建设有助于加快城市住宅建设，提高城镇化水平二○○六年七月二十七日国务院下达《关于天津市城市总体规划的批复》（以下简称《城市总体规划》），《城市总体规划》中明确指出“天津市是环渤海地区的经济中心”。天津市的发展建设，要按照可持续发展战略，以滨海新区的发展为重点，不断增强城市功能，充分发挥中心城市作用，将天津市逐步建设成为经济繁荣、社会文明、科教发达、设施完善、环境优美的国际港口城市，北方经济中心和生态城市。《城市总体规划》指出，要“加快城市住宅建设”，按照统一规划、合理布局、综合开发、配套建设的原则，继续实施新区开发和旧区改建。以实现城乡和区域的统筹发展为目标，根据天津城镇人口和城镇发展的特征，在“一轴两带三区”空间布局结构的基础上，明确提出以中心城区和滨海新区核心区为主副中心，建立由主副中心、新城、中心镇和一般建制镇组成的四级城镇体系，按照循序渐进、节约用地、集约发展、合理布局的原则，因地制宜地稳步推进城镇化，逐步改变城乡二元结构，提高城镇化水平。津南区作为天津市11座新城之一，是天津城市发展轴带上的重要节点，是各区县政治、经济、文化中心和重要的功能区，承担疏解中心城人口，聚集新的产业、带动区域城镇发展的任务。津南区将按照中等城市标准进行建设，充分利用滨海新区开发开放带来的机遇，优化产业布局、促进产业结构升级、增强发展动力，全面提高竞争力。本项目建成后能够大幅度完善津南区城市功能，提高其城镇化水平，为疏解中心城人口、聚集新的产业做出贡献。项目的建设增强了津南区发展动力，全6天津恒乐智道工程咨询有限公司津南松江生态地产B1、B2地块项目可行性研究报告面提升了津南区的核心竞争力，为津南区形成多级增长的格局和独具特色的现代化新城起到积极的促进作用。三、项目的建设有助于完善津南区城市总体规划，推动生态宜居现代化城区的建设《“十二五”规划》指出，按照建设独具特色的国际性、现代化宜居城市要求，必须“不断提升规划建设管理水平，显著增强城市载体功能，充分展现深厚历史文化底蕴，着力构筑生态宜居高地”，要坚持用高水平规划