谨呈：犀浦东地块前期定位方案尺度兴业2013年7月目录地块指标第一部分地块认知地块认知犀浦之痛第二部分现状认知发展机遇城市价值区域价值第三部分价值梳理交通价值产业价值功能价值模式研究第四部分模式研究借鉴案例目录战略定位定位诠释第五部分定位方向整体定位功能定位形象定位产品体系商业产品第六部分产品规划办公产品酒店产品居住产品配套产品对城市的价值第七部分项目引擎对社会的价值第一部分地块认知地块指标地块认知地块指标——商业主导的品质型综合体商业主导的品质型综合体——用地规划指标优越，地块未来产品规划的品质获得保障地块认知——城市功能西扩的首要受益者处于城市西扩的头牌位置，拥有承接主城内核功能先天条件犀浦北部新城规划发展区成都犀浦成熟本地块西居住区进为为了更好的理解了更好的理解项项目地目地缘缘母体母体优势优势，，将项将项目置身城市目置身城市发发展的角度展的角度审视审视本案。本案。第二部分现状认知犀浦之痛发展机遇主城外扩，将是成都未来二十年城市发展的主旋律。与其它区域相比，犀浦尚未利用有利地势抓住城市外扩的有利机会继承到主城内核功能外扩升级的重要财产南向外南向外扩扩————华阳独华阳独秀秀北向外北向外扩扩——大丰——大丰区区域域东东向外向外扩扩————东东村村区区域域西向外西向外扩扩——新光——新光华区华区域域西向（成灌西向（成灌线线）——？）——？华阳，成都通往双流的枢纽，国际化特征早已形成，实现对主区功能的承接华阳新城——特色旅游产业、城市级商业、城际无缝对接交通网络、国际化市政规划体系等光华新区，成都通往温江的通道，新兴居住区成型，成为开发的热土新兴居住区——规模产业集群、城市级商业、城际无缝对接交通网络、完善的基础配套体系等光华、华阳发展成为成都外拓的“城市功能核”城市功能核——区域形成高端职能，具有产业与发展要素吸引力的作用城市功能核城市功能核城市功能核城市功能核综合因素衡量区区域域规划规划产业发产业发展展房地房地产开发产开发人口密度人口密度商商业业中心中心生活配套生活配套交通体系交通体系教教育体系育体系华阳华阳也好；也好；温温江光江光华华也也罢罢；；区区域域发发展展规划规划无疑不是无疑不是发发展成展成为为主城功能外拓的核心承接主城功能外拓的核心承接区区；；形成一形成一个个城市功能新核，具城市功能新核，具备备有力的有力的产业产业和和发发展要素的吸引力！展要素的吸引力！但就目前的犀浦而言：但就目前的犀浦而言：未能承接主城功能外拓的功能，未能承接主城功能外拓的功能，未能承接主城功能外拓的功能，未能承接主城功能外拓的功能，是否具是否具是否具是否具备备备备足足足足够条够条够条够条件件件件继继继继承“主城外承“主城外承“主城外承“主城外扩扩扩扩及功能升及功能升及功能升及功能升级级级级”的重要”的重要”的重要”的重要财产财产财产财产？？？？同处郫县的郫县新城却占尽城市锋芒在整个郫县的分区规划中，规划有郫县北部新城、东南部新城抢占城市锋芒，犀浦名不见经传北部新城热点开发区域红光犀浦老城东南部成新城望丛都方向同处郫县的郫县新城却占尽城市锋芒郫县新城抢占城市锋芒区域内龙湖、华润、中信、绿地等品牌开发进驻，区域开发水平空前巨变中铁瑞景茗城绿地国际花都华宇天府花城中信.未来城龙湖弗莱明戈郫县金融中心华润橡树湾龙城国际犀浦，一个中心城区功能升级必选之地，却沦为郫县的“输纽”之痛在成都向郫县扩张的版图中，犀浦理当具备枢纽功能，且有完善的交通、基础配套体系，但却痛失良机，成为郫县的“输纽”之痛！为为为为何？何？何？何？犀浦，主城犀浦，主城犀浦，主城犀浦，主城区区区区功能外拓承接功能外拓承接功能外拓承接功能外拓承接区沦为区沦为区沦为区沦为““““输纽输纽输纽输纽”之痛！”之痛！”之痛！”之痛！站在城市站在城市站在城市站在城市发发发发展的角度展的角度展的角度展的角度寻寻寻寻找犀浦找犀浦找犀浦找犀浦历历历历史性机遇。史性机遇。史性机遇。史性机遇。成都总规带来的发展之机成都西部新城规划出台，犀浦红光为未来西部新城的区域次中心之一成都总规带来的发展之机郫县城市发展定位清晰成都新一轮城市总体规划确定郫县为成都的重要组成部分次中心功能次中心功能““全域成都”理念全域成都”理念宜宜业业宜居宜居城城乡综乡综合示范合示范带带成都中心城成都中心城区区西部生活服西部生活服务区务区产业产业配套服配套服务区务区成都西部新城成都西部新城生生态态宜居宜居创业创业城城功能完善的“城市功能新核”“城市功能核”——承担主城区的功能外拓第三部分价值梳理城市价值区域价值交通价值产业价值功能价值发展价值城市价值——成都西拓的排头兵、桥头堡未来规划目标——百亿级城市商圈、郫县市级副中心服务业集聚区国际城西排头兵、桥头堡红光犀浦成郫筒镇都成都发展方向方向产业价值——特色产业集群产业规划——成都中心城区西部生活商务区，主要发展商业商务、服务产业、创意产业、房地产业1.23:5产.高端机械设备、电子电器、生物制药1业第三产业6高端制造产业为主:比4.例第二产业6第三产业快速增长集商贸商务、楼宇经济、金融保险、电子商务、文化创意、教育第一产业科研等产业集聚的现代服务业交通价值——川西“中枢”交通发展——城西交通门户，未来成都15分钟城际生活圈天润路绕城高速川西交通纽带XN5831川西交通纽带市城区北外留快快铁铁向西，融向西，融入入成都成都1515分分钟钟生活生活城预部绕展新圈发城圈南部老国城道天河-犀安完善交通交通配套体系完善交通交通配套体系3蜀西路-科新路1路7媲媲美美欧欧美美等等级级路路网网四一一轴轴三三片片四站，五四站，五横横三三纵纵站??一一轴轴：：国国道道317317线线；三；三片片：北部新城、南部老城：北部新城、南部老城、、绕绕城外城市城外城市发发展展预预留留区区；四站：；四站：双铁双铁犀浦站、快犀浦站、快铁铁西芯犀浦犀浦东东站、地站、地铁两铁两河河站、站、地地铁铁成外站成外站大西源道??五五横横：：XN5831XN5831、、国国道道317317、西、西芯芯大道、大道、蜀蜀西西--科科新新大道路路、西、西源源大道大道三三纵纵：天：天润润路路、、绕绕城高速、天城高速、天河河--西西安路安路功能价值——中心城区功能承接区城市功能——成都中心城区西部商务、居住、产业承接区主题乐园、历史探幽、现代农业观川大、川外、财大等名校云集光、滨水游憩为特色的旅游产业带中国西部高新技术产业研发基地中心城区西部生活商务区田园城市生活居住示范区犀浦——主城功能外拓区与必选区主城功能外拓必选区——犀浦，成都“全域成都”战略布局的必选区犀浦犀浦成都向西成都向西郫郫县县新城新城？？城西贵胄迁移枢纽门户涌入城市新贵尴尬处境：主城功能外拓的大牌商家云集急需功能承接外拓区必然选择土地日益稀缺具有明确的城市具有明确的城市具有明确的城市具有明确的城市发发发发展展展展规划规划规划规划指指指指导导导导，，，，但但但但为为为为何却何却何却何却总与历总与历总与历总与历史性史性史性史性发发发发展机遇展机遇展机遇展机遇擦肩擦肩擦肩擦肩而而而而过过过过？？？？第四部分城市功能核模式研究借鉴案例模式思考——城市功能核开发模式功能逐步完备，城市体系逐步健全，承载城市功能转移的城市功能核?以解决居住为目的而成为大都市周边的卧城?建筑密度较低、以低层独立式住宅开发为主第一第一第一第一代代代代?代表城市区域：北京天通苑、回龙观地区?引入部分产业并提供一定的就业机会的卫星城市第二第二第二第二代代代代?建筑密度提高，建立公共交通系统?代表城市：北京大兴区黄庄卫星城?居住就业相对平衡、功能相对独立完善的新城第三第三第三第三代代代代?建筑密度较高，各类物业混合开发，公共交通系统完善?代表城市：北京望京?功能完备，城市体系健全，具备产业吸附能力的城市功能核第四第四第四第四代代代代?建筑密度很高，物业类型丰富，城市关键的交通枢纽?代表城市：北京石景山模式思考——城市功能核开发模式功能属性逐步增强，主体化逐步清晰，发展方向逐步明确是城市功能核的显著发展特征，可以指导我们更清晰的认知大区域的发展进程田园新城TOD新城边缘新城产业新城行政中心新城城市功能核政府主导下以捷运系统伴随城市发以一种或多指随着首都通过分担核的由新城开导向发展历展的加速，种产业为主以及相关政心区部分城发公司进行年为指导的中心城功能导的工业园府机关的迁市功能来实规划建设的新城建设通逐步外迁，或产业园的移，而建立现城市多中新城。政府过与城市中，在原城市形式上建立起来的作为心结构的目的主导作用心区快速连边缘形成的起来的相对新政治中心标，一般与体现在地址接来缩短交功能较完善独立的新城的功能区域城市中心区选定、提供通时间，吸，相对独立镇，一般和一般选择环保持便利的资金等。引居住。的新城镇。大都市距离境优美的地交通联系较远。方建设就城市功能核的就城市功能核的发发展模式展模式来来看看，，虽虽不能一不能一蹴蹴而就，但也有而就，但也有规规可循可循关键关键关键关键点在于：点在于：点在于：点在于：借鉴案例——六本木新城一个集办公、商业、住宅为一体的综合性建筑群东京六本木新城建成于2003年，是现今东京著名的居住、购物中心和旅游中心产业整合+综合开发?城市功能整合?交通便捷?信息高速?都市休闲地借鉴案例——六本木新城六本木建筑群包括森大厦、东京君悦大酒店、朝日电视台、美术馆、好莱坞美容美发世界榉木坂六本木综合楼，住宅楼等10栋建筑及附属设施借鉴案例——六本木新城六本木新城呈现南北梯级分布，由三大区域构成其中办公及商业是最为主要的功能性区域?A区?主要功能：办公、学校、零售?总建筑面积：24500平方米?层数：地上12层、地下3层?高度：59.33米