谨呈：北京首都开发股份有限公司——让忻州人民重新想象！[首开·忻州恒旺国际广场项目首次沟通]北京华业行房地产经纪有限公司2013年8月13日致谢致谢北京首都开发股份有限公司?感谢贵司对我们的信任，委托我们参加忻州首开恒旺国际广场项目的投标工作?此次沟通不是方案的细节，而是寻找方向和挖掘价值。——没有详细调研和深入研究的方案没有价值。?此次沟通，是对本项目组核心研究成果的汇报，同时也是与贵司交换意见的过程，期待共同探讨。1项项目的本体目的本体条条件。件。忻州属于三线城市，以煤炭、电力和旅游等八大支城市定位柱产业为着力点，通过产业转型，实现跨越发展。?忻州位于山西省，素有“晋北锁钥”之称。?依托资源丰富的优势，以煤炭、电力和旅游等八大支柱产业为着力点，通过产业转型，实现跨越式发展。?八大产业：煤炭、电力、新型煤化工、新型材料、现代装备制造，绿色农牧产品加工、特色文化旅游和现代物流产业。项目位于新旧城区结合部，忻州未来商务中心，目项目位置前商圈尚未成熟，客户存在观望氛围。?项目位于忻州北部雁门大道和七一北路交汇处。?根据忻州城市整体规划，未来忻州将想北侧发展，项目所在区域目前为新旧城区结合部。?项目所在区域规划为商务中心，商圈尚未成熟，客户存在观望氛围。忻州城市中心近60万㎡城市综合体，包含住宅、写字楼、公寓指经济标、酒店、商业五种建筑形式。?占地面积：12.9万㎡?建筑面积：58.9万㎡?其中：商业：1.74万㎡写字楼：1.4万㎡住宅：21.7万㎡酒店：3万㎡公寓：1.5万㎡?总户数：1962户本体小结项目属性界定——————————城市新城市新城市新城市新区区区区，，，，区区区区域未域未域未域未来来来来商商商商务务务务中心的大中心的大中心的大中心的大体量的城市体量的城市体量的城市体量的城市综综综综合体合体合体合体项项项项目目目目我们认为，本项目不能仅仅的停留在房地产项目层面，而需要用更高的视野，更敏锐的角度，去更深层次地挖掘项目对于区域发展的重大价值。2区区域未域未来来机机会研会研判。判。?城市新区的发展轨迹?新区大盘的开发模式?城市综合体的运营体系城市新区的发展轨迹新区大盘的开发模式城市综合体的运营体系随着城市发展，忻州将由单中心向多中心结构转变城市发展，形成明确的城市分工体系。城市发展规律工业化时期后工业化时期信息化时期高新手工业制造旅游农业旅游高新教育制造制造手工业制造高新教育科技文化制造科研研发贸易贸易制造制造金融重工金融农业制造贸易制造制造贸易服务制造服务S—S—S模式M—S—S模式M—M—M模式单一功能——单中心——单多功能——单中心——单一产多功能——多中心——综合产业一产业结构城市群模式；业结构城市群模式；结构城市群模式；制造业是城市主导产业，城市中随着城市中心产业转型，周边区域产原有中心发展规模有限，专业型区域心影响范围与程度有限，周边区业升级，受到区域辐射影响，承担低兴起，与其形成多中心模式，各主要域成为中心城市的产业配套与附端制造业的转移。该时期涵盖整个制区域产业结构独立且互为补充，城市属。造业链条，产业结构趋同。产业进行专业化细分，城市群形成综合性多层次产业网络结构。上海陆家嘴——上海陆家嘴金融贸易区经过20年的发新区案例展已经基本形成金融中心区、竹园商贸区、花木行政区?陆家嘴金融贸易区是1990年党中央、国务院宣布开发开放浦东后，在上海浦东设立的中国唯一以“金融贸易”命名的国家级开发区?经过近20年的发展，目前已经基本形成以小陆家嘴和竹园商贸区为商务商业内核，花木行政区和中央居住区为外小陆家嘴金融区竹园商贸区花木行政中心中央居住区核的包含商务、商业、?国际银行汇聚?以金属、煤炭?浦东新区政府?围绕世纪公园旅游、行政、居住多功区、石油、汽车办公、科技文形成的由若干能的综合型区域。?要素市场组团、物资等交易化以及市民活高端居住社区?跨国公司区域中心为主体的动的中心。包组成的高尚居总部商业贸易区，含：住板块。并逐步发展为?政府公大楼全国期货交易?科技馆中心。?少年文化宫等整体发展经历了基础设施——写字楼、公共配套——写新区案例字楼、住宅——商业的过程。区域成熟度住宅：天安花园、上海住宅大规模成片开发之窗御景园、联洋花园、华丽家族、联洋新苑、当代清水园、水清木华、第九城市、仁恒河滨城构成的中央生活区——联洋社区逐步形成市政配套：中央绿地、市政配套大力投入建设；滨江大道、源深体育中心、世纪公园、世纪大沿江顶级豪宅：世茂滨道等项目相继进行建设江花园，财富海景花园并投入使用；、仁恒滨江园、盛大金盘、汤臣一品、鹏利海商业、酒店：香格里拉写字楼：招商引资全面景公寓等投入市场；写字楼集中开发酒店、正大广场等相继展开，并促成世界金融建成投入市场，八佰伴市政配套：浦东科技馆大厦，齐鲁大厦，招商、少年宫、东方艺术中商圈基本成型；大厦，永华大厦等百余心等建成投入使用；座大厦进入开发；写字楼：形成小陆家嘴1990年批准开发，进行金融商务区和竹园商贸规划设计；五桥一路工程完成，交基础设施建设区两大CBD核心区；内外交通路网布局形成通路网基本建成；1990-19921993-19961997-20002001至今在金融区核心区商务氛围形成后，依靠其聚集的商气和人气在公屋区新区案例外围大规模的成片住宅开发拉开了帷幕，在内环线内世纪公园周边形成了集中了多个大规模高档住宅社区的中央居住区——联洋居住区?联洋居住区是由上海著1995年以前名房地产运营商——广洋集团联手10家开发商1996-1999倾力打造的高档大型生态生活区，从一开始就2000年以后以其“大环境、大配套、大社区”的概念体现其中央生活区的定位；联洋居住区?居住区汇集了15个10编建筑面积编建筑面积项目名称年份项目名称年份万平米以上的高档社区号/万平米号/万平米，总占地约2平方公里1天安花园19991400007联洋联华200388000，建筑面积约280万平2上海之窗御景园20011050008当代清水苑二期200460000米，规划居住人口约6水清木华（精3华丽家族200112669092004200000万人。装）142001300002005173000联洋新苑0第九城市152002300002006136000联洋新苑二期1中邦风雅颂1620021120002006720000联洋花园天合苑2仁恒河滨城联洋居住区从规划之初就定位为现代化、生态型的中、高档居住区，受益于《引导性规划》从城市规划的高度对居住区进行统一规划，保证其在形新区案例成过程保持高品位、高层次、高规格的品质，为其发展成为中央居住区奠定坚实的基础?在居住区开发之前成立了联洋社区企业联合会，并编制《引导性规划》，从城市规划的高度对该生活区进行统一规划；?总体布局以带形绿地构成核心骨架，以三条横向的主轴以及若干纵向的分支贯穿整体，将步行绿色景观轴线与具有不同用地特点和使用功能的住宅群形态结合，通过绿化，交通系统组织空间，形成错落有致、收放有序、形式多样的整体结构和空间效果。整个区域仍然保持了高容积率、高绿化率与周边生态环境的结新区案例合在提高了土地利用效率，保证了生态型社区的品质，同时符合城市CBD的区域形象，展示出很强的城市意向。绿?各小区基本都以高层、化小高层为主，还有少量率●●●●多层，容积率基本都在●●●●1.9以上；●40%●?平均绿化率54％以上；?小区园林和世纪公园相映成趣，共同为社区的自然氧吧。02.0容积率……社区内没有工业，没有办公楼，除了两个休闲广场，几乎是清一色的公寓，张家浜河、洋泾港构成联洋的围绕水系，世纪公园的巨大树木群给周边楼盘供氧。联洋在硬件上，可以算是上海内环内最适合居住的版块之一。这里强调“之一”是为了客观，留个后路，但我们迄今的确没有发现比联洋更生态的居住版块……——居住于第九城市的业主邻里中心是整个区域规划的一大亮点，它集中了整个新区案例居住区的公建配套，实现了中央居住区的商住分离，保证了高尚居住区的纯粹性?区别于传统社区规划的零星分散，联洋将大小40多个公建配套集中整合在一起，创造了社区配套开发的新理念——邻里中心；邻里中心?邻里中心体现了社区文化居住中心的精髓，它是集社区的地域中心，活动中心，消费中心，集散中心和管理中心为一体的社区配套；?邻里社区体现了城市规划““在在规划规划中，中，联联洋洋将将最最中心的中心的3030万万平平方方米米的的土土地作地作为为整整个个社社区区配套，配套，的理念，其功能相对集中不不仅仅包包括括商商业业，，还还将教将教育育、文化、、文化、医疗医疗、、休休闲闲、体、体育集育集中中起起来来，，集集中配套。中配套。，讲究大而全，且定位高其其优优点是，点是，实现实现了商住分了商住分离离，，把各把各个个街坊街坊变变成了成了纯纯住宅，不住宅，不再再有有沿街沿街商店的商店的档。喧喧嚣嚣，不，不再再有有楼楼下下公交公交车车的的嘈嘈杂杂，不，不再再有有屋屋前前屋屋后后到到处处是是硬硬地的地的无奈无奈，，达达到到社社区区配套配套资资源的有源的有效效整合，整合，最最大限度地大限度地发发挥挥配套配套设设施的作用，施的作用，实现实现小小区区的的动动静静分分离离，形成，形成真真正正的高的高档档社社区区。”。”————负责负责联联洋洋社社区区商商业运营业运营的的联联洋洋经济发经济发展有限公司展有限公司陈尧陈尧新新总经总经理理邻里中心提供完善的生活配套——“学校＋医院＋健新区案例身运动中心”，面向这个区域内的所有业主，实现了功能转换浦东新区排名前列的学中小学校：校东方幼儿园进才实验学校进才国际中学东方幼儿园进才实验中学社区级医院：联洋医院，解决居住区内日医常小病院大医院：离居住区10分钟车程有浦