莲花县广兴路地块“巴黎公馆”项目营销定位报告2013年8月24日对于把握莲花县“新区发展”开发建设的机会，带来的绝不仅仅是产品（商品房），而是整个城市新区的前瞻性价值，创造出一个莲花人居环境的理念。通过项目地块配套及辐射，折射出项目自然环境、人文环境、项目价值所在。本报告对项目地块理解，做出市场相关分析及建议，具体决策建议如下。纲要第一部分市场调查第二部分客户分析第三部分项目分析第四部分项目定位第五部分产品建议第一部分市场调查莲花县总体概况及经济发展状况莲花县位于江西省西部。东北与安福县接壤，东南和永新县毗邻，西南和湖南省茶陵县、攸县相连，北面与萍乡市芦溪县交界；县城琴亭镇距省会南昌330千米，距萍乡市政府所在地78千米。总面积1062平方千米。总人口24.5万人，其中非农业人口4.2万人。　全县辖5个镇、8个乡：琴亭镇、路口镇、良坊镇、升坊镇、坊楼镇、闪石乡、湖上乡、三板桥乡、神泉乡、六市乡、高洲乡、荷塘乡、南岭乡。共有2个居委会、157个行政村。莲花县总体概况及经济发展状况“十二五”时期（2011－2015年），是实现莲花经济社会提速升级的关键时期，是加快转变经济发展方式的攻坚时期，是实现加快发展、赶超跨越的重要机遇期。科学编制和认真实施“十二五”规划，对于我县实现科学发展、加快发展、赶超跨越，全面建设小康社会，具有十分重要的意义。2010年全县国民生产总值由12.7亿元增加到28.11亿元，年均增长10.9%；固定资产投资由11亿元增加到51.08亿元，年均增长35.7%；财政总收入由1亿元增加到3.28亿元，年均增长26.8%；社会消费品零售总额由3.32亿元增加到7.26亿元，年均增长16.8%。城镇居民人均可支配收入由6500元增加到11840元，年均增长15.7%；农民人均纯收入由1543元增加到3050元，年均增长14.6%。全县金融机构存款余额达36.7亿元，年均增长25.4%；贷款余额达10.9亿元，年均增长18.3%。莲花县总体概况及经济发展状况莲花是国家扶贫开发重点县，近年来通过深化改革，社会各项事业全面进步。尤其是“十五”期间，全县经济持续、快速、健康发展。全县坚持以主攻工业为核心，以优化环境为根本，以工业园区为主战场，实施重大项目带动、重点企业拉动、重要产业推动战略，使大工业项目成为经济发展引擎。莲花县每年安排地方财政新增财力的5%，用于设立中小企业发展专项资金，并设立“工业发展贡献奖”。同时，按照“扶优、扶强”原则，在银企融资、领导挂点、基础设施建设等方面，不断加大对支柱产业的帮扶力度，使生物制药、机械制造、特种材料、金属冶炼、水泥建材、制衣制鞋六大支柱产业迅速发展壮大，并逐步成为具有强大带动力和财税贡献力的特色产业。莲花县总体概况及经济发展状况“十“十一“十二五”五”五”规划规划规划到2015年规划期末，生产总值年均增长13%以上，达到51.8亿元；财政总收入年均增长18%以上，达到7.5亿元；固定资产投资年均增长25%以上，达到156亿元；规模以上工业增加值年均增长15%，达到25亿元；社会消费品零售总额年均增长18%以上，达到16.6亿元。三次产业结构调整为12：52：36。城镇居民人均可支配收入年均增长12%，农民人均纯收入年均增长14%，到2015年分别达到21000元和6000元。莲花县总体概况及经济发展状况莲花县“十一五”期间国民经济主要预期指标指标计算2000年2001年实2002年实2003年实2004年2005年2010年年均备注名称单位实绩绩绩绩实绩实绩预计增长%一、全县生产总万元6942172626803639073010919512702821400011值其中：一产万元217252238023180242033039532008418005.5二产万元24475257232946335257432005401810350013.9#工业三大万元22159233592699932301398045000910050015增加值产业比例由三产万元2322124523277203125036000410026870010.92005年的二、全社会固定25：万元9250980019700382459120111000025000018资产投资43：32调三、财政总收入万元49925376.45557.963628099100122000014.9整到2010年的其中：一般预算万元39124264.34132.3455252986175110001320：收入48：32四、社会消费品万元1812920090223222511029000334595890012零售总额五、农民人均纯元15331863221628005收入六、人口自然增‰8.988.767.349.698.617.468长率莲花县总体概况及经济发展状况【2009年】莲花县被评为“省级卫生县城、园林县城、文明县城”、“全省推进新型城镇化和城市建设工作先进县”，是全市唯一获此殊荣的县区。【2010年】莲花县取得了全省推进新型城镇化和城市建设工作现场督查第四名、全省12个县级市城市公共文明指数测评第二名的好成绩，成功进入创建国家文明县城的参评行列。莲花县总体概况及经济发展状况小结：根据莲花县政府信息网获悉数据，莲花县已经进入县城发展初期，城市市容来讲比前几年有很大的改观。从“十五规划”期间到“十一五规划”再到“十二五规划”在政府领导班子的带领下，莲花县经济突飞猛进。在时代不断发生变化时，产业结构也不断在发生变化。三次产业结构调整为12：52：36。第二产业成为莲花县经济的中流砥柱，而第三产业产业（服务业）也在不断的向前推进，对莲花县经济有着不可替代的位置和作用。同时，莲花县房地产产业也对莲花县经济起到重要支撑的作用。2010年人居可支配消费金额由6500元增长到11840元，这几年的经济也不断在增长，腰包鼓了，消费的欲望也增加了，有了消费才有经济的增长。对于消费者购房也是一个十分利好的消息。2010年全县金融机构存款余额达36.7亿元，贷款余额达10.9亿元，由此可以看出，其一：对于莲花县市民来讲，有着充足的存储资金来购房，贷款金额也十分充裕，其二、对于房地产产业无疑是一个重大的消息。这几年莲花县房地产也才处于刚刚发展初期阶段。其三、对于本地块是一个很好的消息。房地产总体市场现状及走势分析莲花县投资环境莲花县是一个山区林业县、革命老区县和国家扶贫开发重点县。由于受制于当地经济发展水平低、人口基数小、人口流动性差、城市经营机制落后、城市建设进程相对缓慢等现实条件，莲花县房地产业目前还处在发展初级阶段，无论是房地产开发规模、数量、质量还是市场化运作方式等方面仍处于较低水平。房地产总体市场现状及走势分析今年来全县城镇建设步伐不断加大，房地产业由小到大，从弱到强，不断发展壮大。在保持市场供需总量平衡、供求结构基本合理，房地产价格基本稳定的态势下，全县房地产市场呈现快速运行的良好势头，房地产开发投资，开发项目施工、竣工面积，商品房销售面积等主要指标快速增长。房地产投资和消费为拉动我县经济增长和社会发展做出了重要的贡献。原现来在容容貌貌房地产总体市场现状及走势分析截至目前，在我县开发并具有房地产开发资质的企业已有12家，房地产开发投资累计完成约10.7亿元，竣工总建筑面积约37万平方米。初步建成：城发大夏、明景花园、莲花·大商汇、世和·巴黎春天、怡景园、名仕豪园、新城花园、安成国际、假日庄园、永安明珠、万盛?金中环、文丰苑等(一成)房地产市场发展形势分析我县11房地产业处于相对平稳5的发展时期，各类型楼盘销售情况良好。建规模筑小区处，在建楼盘处。类型方面，已建和待建楼房以砖混结构为主，框架结构楼房所占比重逐渐上升；楼盘品质不断提升，居住环境日益改善。2012年以来，在房地产市场供需两旺和住宅小区的环境和品位不断提高的同时也加大了居民对住房消费的吸引力。房地产总体市场现状及走势分析(二）房地产供求形势将进一步改善。今年以来，随着国家抑制房地产非合理需求的力度加强，增加中低价位普通商品住房等调控措施的实现，我县房地产市场供求形势和房地产市场结构将进一步得到改善。主要消费需求是外来经商务工人员、刚参加工作的大中专毕业生以及在外务工人员，他们成为购房的主力军；同时，个体从业者、私企老板及企业中的中高级管理人员对高档住宅的需求也将有所增加。商品房购买对象以个人购买为主。房地产市场是否健康，一个重要标志是看市场化程度如何（特别是个人购房比例）以及投资性购房的比例。（三）商品房价格将趋向平稳。商品房价格涨幅经历了2011年爆发性增长之后，在实际需求的支撑下将稍微上涨，2012增长速度高于2011年水平。2012年全县普通商品住宅平均销售价格为3000元/㎡，同比上涨10.5%。受土地价格、建筑“三材”价格上涨和小高层商品房投放量的增加，以及商品房配套设施，环境建设档次提高等因素的影响，2012年全县商品房平均售价涨幅与上年基本持平，但市场供给与需求同步增长，商品房价格与商品住房价值基本相符，价格与价值之间并未形成较大的炒作空间。我县目前的房地产市场总体上没有呈现“泡沫”，并且还具有相当的发展空间。房地产总体市场现状及走势分析4000350036003300300026852500238020001900系列117001500100050002008年2009年2010年2011年2012年2013年小结：莲花县房地产业处于相对平稳的发展时期，现县城楼也慢慢在增加；由原来09年6家到12年的12家楼盘，城区规模不断的在扩大，对于房地产产业有着重要的贡献。因房地产供给需求