谨呈：北京康健宝盛商业管理有限责任公司康健宝盛广场项目首次沟通北京华业行房地产经纪有限公司2013年9月14日?感谢贵公司的信任，委托我们参加康健宝盛广场的投标工作。?此次沟通不是方案的细节，而是寻找方向和挖掘价值——没有详细的调研和深入研究的方案是没有价值的。?此次沟通是对本项目组核心研究成果的汇报，同时也是与贵公司交换意见的过程，期待共同探讨。我们将按照如下内容框架进行研究他是谁？本体分析从了解项目本体条件入手，对他对他的最初印象？项目进行基础判断。面临的问题我是操盘我是谁？我如何操盘？操盘手的从业经历？对项目发手展的初步思路。产品如何设计？设计什么样的产品才能满足客建筑主张户需求？如何进行包装？对于这样一个产品，我该如何营销主张对他进行包装？他是谁？关于华业行我们有什么优势？如何确保目标完成？本报告是严格保密的我对他的最初印1象目标及问题本报告是严格保密的区域项目所在的区域亚奥板块是北京的中央生活区，区域回顾价值明显。形容亚奥商圈最贴切的词是“北京的CLD（中央生活区）”，亚奥商圈的定位就是以文体为核心的综合性城市副中心，作为一个形成较早的居住区，目前区域内的居住氛围浓郁。从1990年亚运会结束到即将举办的2008年奥运会，该区域已经是北京居住质量最高的区域，数十个建筑规模大、品质高的楼盘汇集于此。本报告是严格保密的项目康健宝盛广场紧邻城市主干道，外立面具有较强的昭本体示性，具备打造高端商业条件。广场生命线——林萃桥为京城中轴北端延长线，紧密链接鸟巢、水立方、奥体场馆：与奥运核心地区不足5公里。体现人与自然的和谐，营造温馨浪漫的高尚休闲氛围。康健·宝盛广场紧邻占地869公顷的世界级珍稀生态园林；东侧、西南侧分别为2座占地2000余亩的国标级高尔夫球场，空气清新纯净，湿度达70%以上；康健?宝盛广场地下蕴含天然温泉，能够提供良好的水疗、洗浴资源，完美细节打造高品质的一站式休闲娱乐中心。本报告是严格保密的周边项目周边共有天丰利百货商城、兴美大厦、乾元大厦项目四个精品项目。天丰利百货商城康健宝盛广场兴美大厦乾元大厦本报告是严格保密的项目乾元大厦为商铺改建写字楼，整体档次偏低，入住企信息业为广告业、IT业以及培训机构居多。乾元大厦位于黑泉路宝盛里观澳园，已入住30家企业，租金为4元/㎡/天，IT行业占绝大部分，虽说是临街底商，商业氛围相对来说比较冷清，大厅内部展示不醒目。乾元大厦本报告是严格保密的项目兴美大厦整体档次偏低，入住企业为商贸业、教育、信息医疗器械以及酒店兴美大厦位于本项目正南方向，一层周边都是底商，但属于中抵挡次消费，租金在6元/㎡/天左右，入住企业多为IT、教育、器械设备行业。本报告是严格保密的项目天丰利百货以满足区域日常消费为主，人流量较少，本体商户经营不佳。天丰利百货商城，是一座集服装服饰、箱包、鞋帽、珠宝首饰、旅游商品、家居饰品、工艺礼品、儿童用品、百货家电等商品为一体的现代化大型综合性百货批发城。商城内部较为大众，没有鲜明的区分层次，满足不了人们高品质的生活需求。租金为6元/㎡/天本报告是严格保密的项目背景总结——区域拥有大量高收入的人群，却没有相应高端的消费场所！区域内豪宅争相进驻，财富人群、精英汇聚，预估消费规模将达三十万人以上，蕴藏日接待百万人次的无限商机。所以我们认为应该打造一个符合消费群的商业圈，利用其地理位及规模上的优势带动整个区域，商业档次的提升！区域商业业态档次偏低，租金集中在4-6元/㎡/天，且无免租期，以满足区域客户日常消费为主。区域无正规写字楼，入住企业以广告公司、培训机构等成长性企业为主。本报告是严格保密的发展打造前所未有的兴奋点，能够完全从市场上脱颖而出目标，形成绝对的巅峰级项目，价值显而易见。打造鼎峰级项目，超越竞争对手，塑造让市场仰视的高价值形象！本报告是严格保密的思考？Q1：没有强势的主题特色和主力商家难以实现迅速招商。Q2：没有另辟蹊径的营销模式难以实现价值最大化。选择？客户及竞争我们无力改变做完胜对手的产品、高价，而在产品上，我们是做值服务，完美的体验，挑同质化的产品、与对手们OR战市场，跳出竞争重围，一起等待市场发展？创造全新发展理念？本报告是严格保密的如何解决项目面临的问题以完成销售目标？本报告是严格保密的我是谁？我如何2来操盘？我来操盘本报告是严格保密的操盘资深地产操盘手袁扬全程把控，确保实现项目目标。人员?姓名：袁扬?职位：事业三部总经理?学历：本科?工作经历：12年房地产从业经验?本人特点描述：原长城集团营销总经理深度研究企业战略、精细研究产品规划、熟悉城市运营操作、开发企业管理创新、熟悉地产企业规模化、模块化、流程化战略发展研究，依据房地产开发企业特质，制定项目发展战略构想，熟悉产品研发、规划定位、产品构架、销售组织、销控数据管理、推广渠道及物业、售后服务支持等项目操盘全流程。荣获：2005年度、2006年度北京最佳操盘手奖项操盘项目：北京新康园、东恒时代、力度家园、蓝郡国际花园、山东龙城、海尔绿城、鲁商国奥城，山西御鑫商贸城、御河西岸、香河滨河国际城、保定森林湾……本报告是严格保密的我们的操盘案例我们解决难题，我们注重执行本报告是严格保密的操盘住宅项目简述本报告是严格保密的大同御河西岸27万平米07年本报告是严格保密的本报告是严格保密的成熟区位：CBD中心区，公园，超市，餐饮，医院，金融等；宏大规模：280505㎡建面；原生态：40%超高绿化率,旁倚御河生态园,健康生活新境界；风情建筑：现代简约的风格，清新外观，典雅时尚；立体产品：联排别墅、板式高层，满足不同层次需求；创新户型：完美融合功能需求和美学感受，以灵活创新设计，诠释舒展空间；齐全配套：大型商业广场、休闲会所、幼儿园等配套一应俱全。本报告是严格保密的本报告是严格保密的独立电梯入户，彰显私属尊崇独立保姆间、客房、娱乐室，自由随心4.5米大开间，客厅雍容敞亮餐客双厅南北贯通，凭添大宅气派错层——感受双空间品质生活本报告是严格保密的御河西岸南区—静园，拥有私家庭院、私家花园、空中阳光花园，让生活更加亲近自然；非凡尺度、豪华客厅、多角度采光设计，视野极为开阔；3.3米层高卧室，3.6米挑空大厅开阔气派，在室内即可赏景、观园，生活时刻充满情趣；客厅、餐厅错层设计，空间层次更丰富，功能实用性更强；户型设计户户朝阳、阳光屋和一步式阳台尽显特色，4层叠拼花园洋房的花园、露台处处显示出以人为本的设计理念，倾力打造健康舒适的生活空间。本报告是严格保密的北京四惠东恒时代45万平米03本报告是严格保密的　　TIMES楼体为讲究细节表现的港式风格，外立面为稳重大方的深赭色。外墙贴砖、墙砖拼贴工艺、丰富的立面细节，使得建筑外观高雅尊贵，历久弥新。户内品质方面，TIMES采用地板采暖（结合市政集中供暖）、高保温高隔音的断桥铝合金中空窗、可视对讲、高档密码门、赠送转角飘窗以及在部分户型采用了错层、跃层设计，创造了丰富的品质生活。本报告是严格保密的东恒时代家园，社区成熟，环境优雅，美观大方，生态良好，邻里和睦，祥和文明，康乐和谐居住人群文化素质层次高，稳定，地理环境优越，交通便利，周边配套设施完善本报告是严格保密的我们的规划建议从售楼处的装修到沙盘的摆放位置到内部摆设，拼合不是整体，我们做的就是一条龙的整体服务本报告是严格保密的东恒时代效果图火爆的销售现场我们更专业的营销手段本报告是严格保密的与客户的互动增进开发商与客户之间的关系，让客户感受到买房就是有家，家一般的温暖！东恒时代活动现场体现开发商实力，传播项目理念树立客户信心，有良好的销售效果本报告是严格保密的东恒时代报广宣传主旨统一主题鲜明本报告是严格保密的北京清河力度家园04本报告是严格保密的　　力度家园占地面积26000平方米，总建筑面积68000平方米。位于中关村规模化运动社区，海淀区上地清河桥西300米，中关村上地与小营环岛交界处，紧临八达岭高速，近规划中的地铁，数10条公交车线，纵横驰骋360度全辐射城市半径,30分钟随意切换工作、生活、休闲，点击时尚，都市脉动在力度家园一手掌握。　　数字时代力度家园构筑新锐时尚健康版运动社区。　　数字一：近8000平米集中绿化，7000平米地下车库，动静分区，人车分流，新鲜生活从宁静的第一个晨明开始，祥和如内心升腾起的一缕咖啡的芳香。　　数字二：中关村罕有的6000平米大型户外运动场，20余项时尚健身娱乐设施,1500平米会所,2500平米商业风情街，IT精英专属NBA、温步尔登，都市先锋新生活张驰中从容有度。本报告是严格保密的完整的配套设施环境·健康力度家效果园运动场图本报告是严格保密的力度家园连夜抢购热销场面本报告是严格保密的?著名主持人刘建虹主持力度家园开盘典礼本报告是严格保密的本报告是严格保密的销售大厅指示牌我们的包装本报告是严格保密的样板间指示牌本报告是严格保密的销售物料纸杯手提袋本报告是严格保密的我们的推广宣传力度家园销售单页和户型图本报告是严格保密的本报告是严格保密的工地围档有效时间长费用低可准确传达项目卖点本报告是严格保密的本报告是严格保密的本报告是严格保密的本报告是严格保密的道旗本报告是严格保密的客户通讯充分利用客户资源营造良好口碑北京昌平蓝郡国际花园05本报告是严格保密的　　蓝郡国际花园占地面积74100平方米，总建筑面积155000平方米，坐落于昌平区繁华的政府街与西环路交界处，南侧体育局万米运动绿地，西毗京昌高速路，北面与东面是昌平区最繁华的商业地带，绝佳的地理位置使小区尽享繁华之便利，丰富的组团式水景园林，让业主独享自然和宁静。项目建筑形态为南北通透的板式小高层11座，高度由南向北逐渐递增，建筑风格典雅大气，高档面砖与高级涂料的巧