本报告是严格保密的。1谨呈：韶关市新展鹏房地产有限公司韶关市泓鑫置业投资有限公司新展鹏风采楼地块物业发展建议新展鹏风采楼地块物业发展建议同致行顾问中国深圳本报告是严格保密的。2?市场需求细分？市场需求细分？?目标客群搜索？目标客群搜索？平先?产品如何打造？产品如何打造？稳行营?经济效益目标？经济效益目标？回销销流售?形象如何占位？形象如何占位？推?住宅住宅收益生命线收益生命线广&?商业商业收益利润线收益利润线战?哪些业态适合？获平略哪些业态适合？?取衡重市场需求体量？市场需求体量？最招心?经营管理模式？经营管理模式？高商?租售收益实现？租售收益实现？回销报售本报告是严格保密的。3纲要项目分析项目分析?项目分析住宅住宅?市场研究部分部分项目定位项目定位价格预估价格预估商业商业部分部分物业建议物业建议市场定位市场定位本报告是严格保密的。4地块价值分析?宗地状况?项目价值分析?住宅SWOT分析?住宅发展初步设想本报告是严格保密的。5宗地状况——基本指标总用地面积14560.73总建筑面积131902.88不计容积率面积18158.72计容积率面积113744.16建筑密度57.57%容积率7.81绿化率25%位置韶关市东堤南路风采楼旁最大建筑基底面积（㎡）平均最高楼层(层)8382.6116物业类型组合：A、高层物业NB、高层+小高层本报告是严格保密的。6地块分析——社区舒适度及园林打造存在瓶颈；1、地块平坦，大体南北向布局；2、地块形状极不规则，且局部存在灰角区域，建筑规划布局将受到较大限制，不利形成社区氛围东西方向最及园林品质打造，长约110米南北方向最N长约200米本报告是严格保密的。7地块四周——地块四周环境优、劣两极化。三面建筑围挡，一面江景无限（但汽车噪音及医院污染较严重），夹缝中生存。无F9遮以下挡受遮，挡本全北面为图书馆(9F)案江)9F(9F景书馆以下9图东F堤遮受以路下挡受和遮浈挡江视野分析东面为东堤路和浈江宅楼本案旧住风度广市一人场人民医院急救中心民医院（9F）旧住南面为旧住宅楼和人民医院，紧挨地块南侧的市人西面为风度广场和旧住宅楼宅楼民医院急救中心（最南端为（9F）停尸房楼）。本报告是严格保密的。8项目地段价值——小岛之上，城市中心，地段稀缺。?项目地处韶关市西河客运站中心，寸土寸金，行政中心；是韶关稀缺地段。本案文化中心；商贸中心；购物中心；?市内路网发达、通往芙蓉新(5KM)交通中心；芙蓉老城中心交通便利，多条公新城（小岛）交线路经过项目，城际交通枢纽火车老城交通站、汽车站近在咫双通道尺。东河客运站；火车东站；公交枢纽站；本报告是严格保密的。9项目配套价值——近享老城66大中心超熟生活圈大中心超熟生活圈之完善配套。主要配套：启休百民?商业：商业步行街，风闲年莱北度东斯餐度名城、大润发超市，一假街大饮市场、百年东街度假休闲市一中街酒街店街（建设中，2011年开放）；苏宁家电本案家?教育：机关一幼、二幼购居国美家电市一医院市，建国路小学、解放路小物场西街学，一中，图书馆；河步汽★老城中心（小岛）?医疗：市人民医院；车行西街风度名城、?体育休闲：中山公园、站大润发、滨江长廊、帽峰山公园、风度大酒店森林公园；中山公园?餐饮：启民北餐饮街、体育馆建公汽火步行街、百年东街、大小材专交车车茶楼等.题枢东站市纽站?商娱：莱斯大酒店、风场站度大酒店（在建）等10余家森林公园本报告是严格保密的。10韶关百年东街规划概念图该街区打造目标：闻名全国的历史文化街区、韶关市区最具特色的大规模历史商业街区、重要的市民文化娱乐活动中心及韶关文化节展示长廊。集可旅游、购物、享受特色餐饮，又可怀旧、亲水、休闲及融粤北地方风情为一体的商业街区。入口及服务中心广桥头广场瀑布酒店场本报告是严格保密的。11项目景观价值——坐拥一线江景和江岸休闲长廊江江岸浈休本案闲江岸休闲长廊长廊项目坐落于浈江江畔，江景资源优越，拥有近1公里的江岸休闲长廊靓丽浈江本报告是严格保密的。12住宅SWOT分析4大优势分析：2点劣势分析：?地段优越——居于小岛显赫位置，地处韶关中心；?地块不规整，不利于规划；?区域配套——中央生活区，拥6C核心成熟配套；?紧挨医院和旧居住楼，生活污染势必造成心?景观丰富——品浈江一线美景，览城市无限繁华；理排斥；?交通发达——路网四通八达，城市、际交通枢纽。4大机会：3点威胁：?地段稀缺、供给不足，市场空白利于实现高价格；??经济危机阴影、通货膨胀预期，城市中心物业因抗新城区的规划建设带来客户关注转移；?风险性强而倍受青睐；沙洲尾和工业路片区住宅市场快速发展分?轨道交通拉动外来人口更加聚集，有利于开发中小流居家客户群体；?户型投资型单位；宏观政策抑制房地产快速发展，观望影响?百年东街在建项目将提高片区关注度及人口需求；购买；本报告是严格保密的。13『项目ＳＷＯＴ分析』——应对策略发挥优势，抢占机会克服劣势，利用机会发挥项目地段、商业配套独特优通过户型高附加值及特色园林势及独特性，倡导都市中心生活打造，弥补地块不规则对社区，融入“易居易投资”概念打造商品质的影响；加强外立面打造住结合的物业。增强项目品质及形象对外昭示力，不仅吸引区域客群、截留外地路过人群，同时辐射全市。基于竞争、发挥优势，转化威胁基于竞争、减少劣势，避免威胁强调区位优势，产品定位差通过交楼标准、物管服务提升异化，提高竞争力；及销售策略，并选择较好入市实际避免直面竞争；本报告是严格保密的。14『战略方向』卖点提炼优化策略机会利用应对策略1、地块地块价价值值：中心地段、一线江景，具备中高品质物业打造潜质；2、地块地块目目标标：：在快速回笼资金前提下，争取收益最大化；3、开发策略开发策略：市场独有（唯一）、差异化营销定位，品牌延续；4、购买购买情节情节：都市情节&投资；5、风险预风险预期期：政策性市场起伏大，考虑抗风险能力，注意短-平-快；；本报告是严格保密的。15项项目目定定位位住宅价值9要素（非价本地块价值研判格）档次中?社区规模大，居住氛围强；×地块大√：高置?周边环境好，健康静谧；业户??档型?园林环境优，舒适度高；×整部要体分的?√素七建筑规划精良，户型舒适；适区合域?×大社区治安好，物业服务优；本过具√渡有?城市地段，道路发达；项√置品小?完善配套，生活无优；目业质市户√及居场型?交通齐全，出入便捷；投家√资物土的?三级市场活跃，投资回报率高；物业壤六√业条大?年轻群体充足，首次置业刚需足；价件?值。流动人口多，过渡置业需求旺；√。本报告是严格保密的。16项项目目定定位位住宅发展初步设想?方向一：依据项目稀缺地段和绝佳江景打造,4以中大户型为主的高大优势？档住宅楼盘?地段优越——居于小岛显赫位置，地处韶关东西部中央；?方向二：依据项目完善配套、发达交通和流动人口多等特？点打造,以小户型为主的高档投资型物业本报告是严格保密的。17项项目目定定位位从本地块本身价值研判从市场需求研判从开发战略研判本报告是严格保密的。18项项目目定定位位从本地块本身价值研判——本地块7大价值特性——?城市地段，道路发达；?部分一面临江，但周边环境缺乏静谧；?完善配套，生活无优；?公交齐全，出入便捷；?三级市场活跃，投资回报率高；?年轻群体充足，首次置业刚需足；?流动人口多，过渡置业需求旺；〖结论〗：?整体以过渡置业及投资产品为主；?少量品质居家产品为补充。本报告是严格保密的。19项项目目定位定位从市场角度研判?整体住宅市场分析?高品质住宅市场分析?中小户型市场分析?片区内市场分析?三级市场特征?住宅市场启示及发展建议本报告是严格保密的。20项项目目从市场角度研判定定位位整体住宅市场分析——近3年住宅供应走势供应量走势07年08年09年07年供应量同比激增44%，08年由于市建面（㎡）817621597397888907场低迷供应量亦跟随下降；09年市场回暖套数558144445777供应量强势反弹，达888907㎡，到达峰值同比增幅(按建。面)44%-27%49%09年供应量前少后多：受08年市场低迷影响，09年上半年供应量极低，至下半年才开始释放。07年供应量激增，08年至09年上半年供应量急剧萎缩，09年下半年开始供应量强势反弹。本报告是严格保密的。21项项目目从市场角度研判定定位位整体住宅市场分析——近3年住宅成交情况走势成交情况走势07年08年09年市场成交量在经历了08年的低谷之后，09年强势建面（㎡）6450004820831082005反弹，同比激增124%，达108万㎡，5800套；套数442338007518成交均价经历了07年的快速提升之后，08年上升均价（元/缓慢；09年均价涨幅有所增大，均价达3359元/㎡）285029953359㎡。均价增幅40%5%12.15%近3年销售量出现较大政策性波动，但价格持续上涨，09年一年内上涨30%（站上3900元/㎡高位)。本报告是严格保密的。22项项目目从市场角度研判定定位位整体住宅市场分析——近3年住宅存量走势住宅存量07年底08年底09年底套数346048043063建面（㎡）478,171694713501615由于08年市场惨淡，住宅待售量在年底升至69万㎡，市场压力增大，开发商纷纷减缓开发步伐；09年市场火爆之后，市场存量逐月降低，迅速出现供应紧张局面，目前市场存量降至近三年最低点，仅3035套。市场存量重回3年来最低，严重供不应求，短期房市将持续高涨；本报告是严格保密的。23项项目目从市场角度研判定定位位未来1年内住宅市场竞争分析供应建面主力面积楼盘名称（万㎡）主力户型（㎡）主要竞争力碧桂园36别墅200-300大社区、内部配套及园林、山景