尚东国际项目市场研究报告思源经纪2012年9月一项目本体分析目二录银川市宏观市场分析CO三N银川市高端市场分析TEN四T竞品市场分析五项目SWOT分析及定位方向初探项目区位分析项目所属银川市城市核心区，区位优势明显?本项目位于银川市兴庆区，清河街以东、北京路以南。?项目所在区域为城市核心区，是城市发展的重点区域。项目所在区域周边环境成熟生活区域、配套完善、交通便捷、自然景观资源缺乏交通配套：北京路路线有28路、30路、40路；丽景街路线有28路、37路；上海路：4路、18路、23路、315路、北环批发市场清河街路线有：3路、11路、18路、30路、37路、49路、311萌春小学路、313路；北京路是连接银川市三区的主干道、丽景街是连接贺兰、德1KM胜、兴庆区、望远、永宁的主干道；教育配套：回民中学、高台逸夫小学、满春中学、满春小学、萌春小学、兴庆区二十二十三小满三小；春生活配套：中学北环批发市场、新月广场商业集合地回、民；高小中台学距离新华街商圈距离2km，车程不足学逸5分钟；夫小金融配套：学工商银行、宁夏银行、中国银行、邮政储蓄、农业银行、黄河银行等，主要位于北京路与清河街上；城市级休闲配套：新月广场、距离丽景街公园0.8KM。项目四至项目周边环境较差、影响项目自身品质。红花渠现状北环批发市场北环批发市场广实巷红花渠丽景街典丰园新月广场八一小区丽景街北京路新月广场项目现状建筑品质高端、小区配套高端、市场竞争优势明显类竞品比较优重要价值点别势分级景欧式皇家园林，楼体底层观架空，最大近400平米景?????园观带共享林双会所???双入户5星级大堂????配25套米国家标准泳道恒温????设游泳施标准羽毛球场???国际双语幼儿园??Low-E中空防辐射玻璃??断桥铝合金窗?建筑国际品牌高速静音电梯????用材入户指纹门禁系统?????室内恒温恒湿系统???小区内建筑项目现状剩余体量小、户型面积偏大?基础信息项目地址：兴庆区北京东路与丽景街交会处二期占地面积：217亩一期未建建筑面积：355465平米其中住宅面积：268606平米装修状况：毛坯建筑类别：高层、小高层一期容积率：2.56绿化率：45%车位配比：1:1.3物业公司：深圳长城物业物业费：1.66元/㎡内容一期二期一期：一期产品总共14栋楼，3栋未建，已建楼栋14栋10栋11栋（剩余内部管线安装及绿化工程），通过市总套数约950套约880套场销售及顶账方式全部去化。其中顶账方式去化公摊率15.6房源约300套，其中大部分房源已经进入三级市面积区间145-220㎡130-170㎡场，均价5400元/平米，会对二期推售产生分流开盘时间2009.10未定。交房时间2011.7未定二期：二期产品共10栋，目前处于刚完成封顶阶段，尚未进行销售。项目初步判断区位【城市核心区、地块价值高】配套【成熟生活区域、配套完善、交通便捷、无自然景观资源】产品【建筑品质高端、小区配套高端、市场竞争优势明显】现状【项目剩余体量小、户型偏大】城市核心区的非资源独占性高端项目一项目本体分析目二录银川市宏观经济分析CO三N银川市高端市场分析TENT四竞品市场分析五项目SWOT分析及定位方向初探二银川市宏观市场分析目1录城市宏观环境分析C2O银川市土地市场分析NTE3银川市房产市场分析NT4银川住宅市场板块分析银川城市规划、布局及定位——城市规划城市人口增长趋势乐观、为地产市场提供客户基础。2011-2020年规划范围和职能?人口规模?市域总人口：2011年市域总人口为202.57万人；2020年市域总人口约为215万人。?中心城市人口：2011年达到130万人。?市域城镇化水平?2011年城镇化水平74.38%；2020年城镇化水平79%。城市化进程加快，未来城市人口增长趋势乐观，为房地产发展提供大量客群。14／8／29第11页银川城市规划、布局及定位——城市布局城市布局——三纵两横三纵（南北向）：以城镇建设和产业发展为主的一级城镇发展轴；以生态保护和旅游发展为主的两条三级城镇发展轴两横（东西向）：联系银川中心城市与宁东能源化工基地、联系灵武与宁东能源化工基地的两条二级城镇发展轴三纵两横的城市网络完成后，将彻底打通城市脉络，商业、生活等服务配套会相应增加。第12页14／8／29银川城市规划、布局及定位——城市定位宁夏首府、区域中心城市对周边游强大的城市吸附性银川市功能定位：?以“区域中心、宜居城市”为目标；?发挥自治区首府、区域中心城市、交通枢纽、重要旅游城市、能源化工基地的重要职能；?成为中国西北地区东部重要的中心城市。银川将成为西北地区“两宜”区域中心城市，辐射和带动优势明显。第13页14／8／29银川城市规划、布局及定位——城市规划东控、西优、南进、北拓、优先建设城市核心区?向南发展，优先推进城市核心区和金凤区南部的建设，同时在银川经济技术开发区和兴庆区北部区域进行适度的建设与开发。?远景中心城区重点向南北方向扩展，与德胜组团、望远组团和贺兰县城、永宁县城形成区域一体化的空间格局。银川市宏观经济分析——GDP经济快速平稳增长、GDP均增速22.71%银川市经济持续增长并势头良好，2011年全年完成GDP总额974.79亿元，同比增长27.71%；2011年全社会固定资产投资总额733.85亿元，同比增长13.13%。2006-2011年银川市GDP平均增速达22.71％2006-2011年银川市固定资产投资年均增速保持在24.26%左右数据来源：银川市统计局统计公报第15页14／8／29银川市宏观经济分析——产业结构产业结构健康、二三产业快速增长、带动地产需求银川市2006-2011年产业结构投资情况?2011年银川市第二产业投资334.97亿元，增长39.7%；第三产业投资379.78亿元，增长22.3%。?全市二、三产业投资量快速平稳增长，产业结构健康。数据来源：银川市统计局统计公报第16页14／8／29银川市宏观经济分析——财政收入财政收入快速持续增长、经济活性较高、潜力较大银川市财政收入总量不断增长,显示出经济发展的活力和潜力也在不断增强。?2006年－2011年间银川市地方财政收入总额平稳增长，受08年经济危机和10年房地产政策的影响，增长率出现了一些波动。数据来源：银川市统计局统计公报14／8／29第17页银川市宏观经济分析——消费力2006－2011年银川市社会消费品零售总额呈逐年增长态势，但增速有所放缓。社会消费品总额增长，凸现银川作为区域中心的辐射作用。数据来源：银川市统计局统计公报第18页14／8／29银川市宏观经济分析——人均可支配收入房地产消费力趋强?2006－2011年银川市的人均可支配收入呈现阶梯状增长态势。?2006－2011年银川市城市居民人均消费性支出11619元，增长2.78%。居民可支配收入和消费支出不断增长,可推动住房消费进一步提高。数据来源：银川市统计局统计公报第19页14／8／29小结：银川市经济发展要素良好，经济发展前景看好，区域集聚辐射能力增强，投资、消费需求市场进一步放大，为房地产市场发展奠定了良好基础。?2006－2011五年间银川市GDP平均增速达良好的经济基础122.71％，11年地区生产总值974.79亿元；区域中心?固定资产投资年均增速为24.26%，11年固定正在形成资产投资733.85亿元；雄厚的财政收入2?06－11年银川市财政收入的年均增长率维持在30－40％之间，到07年增长率达到很高的经济外向度80.3％；3?区域经济和产业结构进一步优化；第二产业外围分布?银川市对外贸易额也有较大的增长，对外开放深厚的人文环境4格局逐步深化；?银川是一座历史悠久的塞上古城和发展中的区域性中心城市，是中国的历史文化名城之一；优美的自然环境5?银川自然环境优美，有“塞上江南”之称。第20页14／8／29二银川市宏观市场分析目1录城市宏观环境分析C2O银川市土地市场分析NTE3银川市房产市场分析NT4银川住宅市场板块分析银川市土地市场分析——土地供应及住宅用地供应近年土地供应量总体呈现下降态势，未来市场放量可能较平稳。10－12年1-8月银川10－12年1-8月银川市住市土地供应总量宅用地供应情况?受政策影响，银川市近年来土地市场供应量和住宅用地供应量总体均呈下降态势。第22页14／8／29数据来源：中国土地市场注：该数据不包括永宁网县和灵武市银川市房产市场分析——上半年度土地供应统计2012年上半年土地供应以工业用地为主，住宅用地供应量较少。2012年上半年土地供应情况2012年上半年土地用途比例情况?在银川市行政中心西移和兴庆区可供应土地面积减少的?受宏观经济的影响，2012年上半年，住宅用地明显减情况下，2012年上半年银川市三区土地供应的主体是金少，只占到供地总量的5.4％。凤区和西夏区。数据来源：中国土地市场14／8／29网第23页二银川市宏观市场分析目1录城市宏观环境分析C2O银川市土地市场分析NTE3银川市房产市场分析NT4银川住宅市场板块分析银川市房产市场分析——商品房开发建设情况银川市历年房产投资、开发量逐年递增，开发建设情况基本稳定。?银川市近年房产开发投资基本保持平稳增长?商品房施工面积稳步增长，其中07－11年施工面积态势,10年投资增长尤为显著，受政策影响增幅较小，进入11年后施工面积实现了较大幅度的11年投资增长放缓。增长。?银川市房屋竣工面积保持在366－836万平方米之间，竣工面积总量保持基本稳定。数据来源：中国土地市场网14／8／29第25页银川市房产市场分析——商品房供需状况银川市2007-2011年银川市商品房整体处于供大于求的状态，商