谨呈：重庆大唐盛世房地产开发有限公司【福信大唐重庆长滨路项目】营销策划报告以小博大打破一切常规打破一切常规2011.12.21报告结构1Mission?——目标梳理2重庆CBD核心，对话世界的窗口1Mission?项目概况目标梳理重庆CBD3新华路划分渝中半岛“两重天”，本项目位于渝1Mission?中半岛下半城下半城居住区域现状：下半城居住区域多年前已进入拆迁状态，但拆迁难度较大，速度慢，被誉为繁华区里的“贫民窟”。区域详规尚未出台，指导性规划表明该区域为解放碑中心未来的居住配套区域。项目概况目标梳理传统新兴商务配套（未区（政务区来重点打/居造区域）住区）区商务域）中心集中区业高度楼和商（写字居住区半城区域）下最慢的最晚且（发展下半城口碑：普遍认为是繁华区里的“贫民窟”41Mission?区域印象：被城市遗忘的片区项目周边区域现状落后项目概况目标梳理“土瓦房破烂的人行道狭窄的街道一切都是那么陈旧………”5与繁华一路/一江之隔，但有规划、有希望1Mission?项目概况目标梳理“下半城规划：“三片两带”概念性规划有规划，三片：湖广会馆片区、十八梯片区和储奇门经巴县衙门至白象街片区两带：顺城街经储奇门、白象街到湖广会馆的历史传统风貌保护带和沿解东路至陕西路的重庆开埠文化保护带。本项目特别说明：项目后面的邮局巷、白象街地块作为整个片区的有旅游服务带希望”661Mission?水陆“两通”便捷的交通体系及道路状况带来机会和希望交通现状：目前公交系统相对薄弱，但自助交通非常便捷。距离解放碑约1.3公里，车程约5分钟；距离朝天门1.5公里，车程约5分钟；朝天门码头现状：共19个码头，其中11个客运码头，年运输人次30万人左右。交通规划：规划中的景观大道曲折与人民公园相连，步行距离大概1.3公里;项目概况规划：开放式旅游码头，驻场游轮母港，客运码头2015年增至20个，年运输人次达200万。目标梳理景观道长滨路现状项目交通未来规划771Mission?“精””小”规划与户型设计，但设计独有优势不明显项目概况目标梳理A栋户型解析：?户型临江面较大，但临江面整体以卧室为主，客厅光线被遮挡；基本指标：?客厅和卧室存在一定程度的异形；?整体面积以单配为主。总占地面积：5703㎡B栋户型解析：总建筑面积：40441㎡?三梯十六户设计，呈现比较拥挤；容积率：≦7.42?客厅虽然阳台按照半面积计算，但属无阳台设计，居住舒适度较低；建筑密度：≦30.47%?部分卧室和卫生间无采光，对居住影响比较大。住宅面积（万M2）套数户型合计（M2）A栋约1.6万方270套33—55㎡共计750套房源B栋约2.4万方480套33—55㎡合计约4万（具体以实际为准）81Mission?解放碑中心商圈大生活配套的完善与周边生活配套设施匮乏并存周边低端生活配套与项目打造的高端配套形象共存商业面积：1056㎡；停车位：156个项目概况目标梳理地下隧项目专属地下过街遂道直通长江道岸边，尊享大唐会专属码头及水上俱乐部。1Mission?工程时间尚有未知点?原计划A栋6月底取得预售许可证，B栋9月取得预售许可证项目概况；目标梳理?但销售中心、样板间在哪？时间节点？尚未确定；2012年3月6月8月BB栋栋取得取得预预售售体验系统呈现游轮、隧道、会所同时对体验系统呈现游轮、隧道、会所同时对销售中心、样板间呈现A栋取得预售外开放销售中心、样板间呈现A栋取得预售外开放101Mission?我们的开发目标是什么？快速回笼资金，建立轰动效应.整体开发周期约1.5年为大唐盛世重庆市场奠定品牌基石项目概况目标梳理探索新的营销模式，积累经验，培养利润最大化磨练新的团队持续旺销实现区域高价11目标梳理nt&Urge目标一12年下半年销售1.5年清提升企提升企业业抗抗风险风险tan能力能力t目标一12年下半年销售1.5年清por盘盘Im目标二持续旺销，利润最大化实现实现目目标标利利润润t目标二持续旺销，利润最大化rtanImpo实现后的结果ult目目标标三三奠定重奠定重庆庆市市场场品品牌牌基基石石Reslt目目标标四四探索探索新新模模式，式，积积累累经验经验，打，打磨全磨全新新团队团队Resu实现第一个目标是当前工作的重点。121Mission?1.5年清盘意味着什么？Background：市场：不容乐观区域：繁华下被遗失的地段项目概况产品：公寓A栋1.6万M2，B栋2.4万M2；Time：目标梳理时间：18个月（2012.6－2013.12）Mission750套公寓约63套/月本报告重点解决公寓的销售13报告结构1Mission?——目标梳理2Background?——面对的营销环境？14近6年累计预售11641万方，累计成交10809万方，主城九区表现出了强大的供需热情，且走势保持相对平衡整体市场表现2006-2011年11月预售及成交走势图（万方）2007-2011年11月预售及成交增幅走势图市市场场供供应应量量在在随随着着城市城市扩扩容，中心城容，中心城区区供供应应量量相相对减对减少少的左右的左右制衡制衡之下，之下，总总体表体表现现出出了了相相对对平平稳稳的的走走势势，但，但20072007年后，市年后，市场场供供应应已保已保持持在在了了20002000万方左右的水万方左右的水平平线线上；上；而成而成交方面交方面来来看看，，受宏受宏观环观环境境的的干干预较预较强强，表，表现现了了较较多多波波动动的的走走势势，但，但总总体保体保持了持了相相对对的的平衡平衡。。15开工进程有所放缓，但3个季度1483万方的开工量及839万方的库存量仍将对市场形成较大的供应压力重庆主城区2008-2011年商品房新开工面积面积季度走势图（万方）重庆主城区商品房存量统计表（万方）　200620072008200920102011.1-11商品房预售面积170321921976182320761878（万平米）商品房成交面积133422291267243721991343（万平米）累计剩余面积3693321041427304839（万平米）进进入入20112011年，政策年，政策宏宏观环观环境境转变转变，在，在淡淡市之下，市之下，33季季度度开开工工量量已已显现显现出有所放出有所放缓缓，但其，但其总总体体开开工工量仍能推量仍能推动动供供应应持持续续增增长长，，而而目前目前进进入入1111月，市月，市场库场库存已存已达达到到800800万方以上的万方以上的临临界界点，我点，我们们可以可以认为认为，年底到明年，年底到明年11、、22季季度度仍仍将将是市是市场清场清理理库库存的存的关键时关键时期期，市，市场场仍仍有有较较强强的的竞争压竞争压力力。。16重庆房地产市场价值快速稳步提升，短期价格的策略性调整是推动需求上涨的有效手段，其未来增长动力依然充足重庆主城区2006-2010年商品房成交均价年度走势图（元/㎡）重庆主城区近一年商品房成交月度走势图（万方、元/㎡）重重庆庆主城主城区区商品房商品房成成交交均价均价在在进进入入0707年后保年后保持了每持了每年年10%10%以上的以上的飞飞速上速上涨涨，，20102010年增年增长长尤尤为为迅猛迅猛，，20112011年年起起点点更更达达到到70007000元元//㎡，㎡，而而目前目前成成交交价格价格的下行的下行调调整整成成为为了推了推动动淡淡市之下市之下成成交交量回升量回升的有的有效手段效手段，，需求量需求量在在价格价格下行下行调调整后整后能能够够有有效回升效回升，其，其潜潜在的在的提升提升动动力依力依然然充充足足。。17重庆中远期价值稳固，城市价值快速提升，成为市场价值与需求的基本保障，也成为推动市场发展的核心动力城乡统筹2007两路寸滩保税港2008西部标杆西部龙头2009两江新区西部国际化大都市西部经济与政治中心2010五大中心城市……2011成渝经济圈持持续续提升提升的城市地位的城市地位使使得城市房地得城市房地产进产进入入了价了价值预值预期期驱动发驱动发展展阶阶段段，在，在这个阶这个阶段段，城市，城市价价值值潜力潜力将将成成为为城市房地城市房地产产的核心的核心动动力力。。18主城中心开发逐步成熟，可开发地块逐步减少，中心地块价值凸显，楼面地价已逐步靠近2000元/㎡水平线重庆主城区2006-2010年商品房土地成交走势（万方）重庆主城区2006-2010年商品房土地成交楼面价走势（万方）近几近几年年土土地地成成交交量量建筑建筑规规模逐模逐步步减减少少，，与与城市城市开发开发成熟成熟的的进进程相程相关关，同，同时说时说明城市中心地明城市中心地块块的的逐逐步步稀缺稀缺，，另另一方面，一方面，土土地地供供应应的有限性的有限性也推也推动楼动楼面低面低价价呈呈现现快快速上速上涨涨的的走走势势，目前整体，目前整体楼楼面面均价均价已基本已基本迈迈入入20002000元元//㎡的㎡的关关卡卡。。19明年一二季度仍处于供需持续博弈的阶段，真正的去库存阶段将从明年下半年开始，全年将出现上半年平稳过渡，下半年逐步复苏的市场态势存存款款准准备备金金率在率在1212月出月出现现近近33年的年的首首次下次下调调，，释释放放资资金量近金量近40004000亿亿，其信，其信号号表明表明国内经济国内经济已出已出现现下下行行风险风险，，预计预计明年明年宏宏观观政策政策将将保保持持经济经济增增长为长为主，主，房地房地产产宏宏观调观调控控政策政策也也会会出出现现相相应应的的修正修正，，预计预计明明年市年市场将场将受此受此影影响从响从平平稳过稳过渡向逐渡向逐步步复苏转复苏转移移。。重庆主城区商品房存量统计表（万方）2011（预估全2