谨呈：秦皇岛天洋房地产开发有限公司为天洋北戴河项目制定符合企业开发目标和市场可操的整体定位及开发模式——天洋北戴河项目终稿（主报告）世联地产华北区域顾问业务中心战略顾问事业部2010年6月10日1项目位于北戴河北部区域，具有明显的规模优势...项目位于秦皇岛市北戴河北部区域，涵盖戴河镇六村用地，占地11000亩在北戴河区土地资源稀缺的背景下，本项目具有明显的规模优势?西五村、北六村是未来北戴河区实现空间拓展及功能完善、升级的主要区域北戴河黄金海岸海港北六村崔各庄山海关西五村杨各庄拨道洼?海滨作为著名中直办公疗养地，被大量中直费石庄东坨头部门疗养和宾馆设施占据，用地已趋于饱和；乔庄西坨头且受产权和城中村“旅馆经济”影响，未来通过拆迁改造挖掘存量土地的可能性不大2...和便捷的交通条件项目对外（与京津冀及东北主要城市）具有便捷对内与城市各主要板块也有着便捷的交通联系的交通联系至沈阳至海港至海港至北京、唐山项目地块项目地块火车站至南戴河、北戴河新区至南戴河、至曹妃甸、天津北戴河新区?距北京：高速公路车程3小时?通过205国道、滨海大道，抵达海港仅需20火车车程（动车）2小时分钟车程?距天津：高速公路车程1.5小时?到南戴河及黄金海岸也有便捷的交通联系?距唐山：高速公路车程1小时?随着未来西部快速干线的建成通车，项目?距沈阳：高速公路车程5小时与城市各主要板块的联系将更加快捷3项目虽无强势资源可依托...外部无可依托的优势资源内部虽具备较佳的资源条件，但不强势???项目可依托的外部资源：坡地地形果林–南部联峰山、尖山及北部山脉，仅限景观资源–西部戴河，临河面小、开发受限，因此可利用程度不高?水系：水面较小，可利用价值不高?项目距离海岸约6公里，车程5分钟，在目前以海资源为第一价值因素的北戴河，不具备强势的外部资源条件4...但却兼得门户性和私密性、宜居性项目具有明显的门户区位项目也正由于不近海，使得在北戴河创造了独特的私密和宜居环境，可谓不近海但得海?不近海但得海：地块有道路可直接通达海边，火车站距海5分钟车程项目地块?环境更为私密、宜居：正因为项目不近海，告别了大众旅游地（海滨）的喧闹，创造了私密的环境；同时，与海有一定的距离，环境更为宜居海滨大部分人是不愿意住在海边的，靠海不近海是较为宜居的位置；有种说法，滨海居住属性下距离海岸1-2公里是最适宜的距离——夏宫别墅销售代表海北路京沈高速引线海北路我们这个小区离海距离适中，到最近的海边?无论是下京沈高速进入北戴河，还是从火车站都得1000米左右，而且地势也稍高，因此住走海北路、海宁路进入北戴河，本项目都是由外起来很舒服，不会感到潮湿部进入北戴河传统海滨的必经之地——长岛别墅某业主5同时，项目通过自造强价值资源构建自身竞争力，并形成南北两片区在功能构成和开发意向上的差异开发条件：临近戴河镇中心、火车站，对外交通也最为便捷；同时已有控规对其有一定约束，以规划居住用地和公共设施用地为主初步定调：以城市、生活功能为主，更加复合、开放的意向高尔夫高尔夫开发条件：设施开发，以及以农用地为平台的新农村旅南部有酒庄、高尔夫等高端度假游项目酒庄初步定调：以高端度假休闲、度假居住、会议及旅游为主，更加高端、私密的意向6目前项目在天洋主导下已进入实质性的开发阶段...具体内容?市政路北部片区已编制“控制性详细规划”，其规划城市建设用地的框定是本项目梳理可开发用地的重要依据规划编制?概念规划：天洋已委托AOA进行概念规划的编制，是世联研究的重要依据，尤其是村民安置区的确定多方已达成一致?目前天洋与拨道洼村已签署拆迁安置补偿协议，核心区72户拆迁款已付，启动区开发部分村民安置楼宇已建成，但目前拨道洼开发推进工作已停滞?杨各庄作为改造和开发的启动区域已成为必然?天洋已顺利摘得乔庄地块，目前正委托世联住宅顾问和相关规划单位进乔庄拿地行定位和规划编制工作；乔庄将作为整个区域的启动项目率先开发面世7...且天洋决策层就项目开发目标已提出以下要求1整体走中高端开发路线?项目不可能大面积拆迁，第一?个精力不够，难度也非常大；再想把档次提高，定位为高端，硬拔的高端有什么不可以的，怎么者我们也没做过，不能一下全铺就不能房价从3500-5500一下升到8000-10000，成本提高不了太多；开了项目将来在北戴河来讲就是中高端，有花园洋房、多层，高容积率我也会盖带电梯的小高层程总?还是各个击破为好，这样资金、——精力等各方面对我们来说都有好处，5-8年周期有很多后续提升的开发周期5-8年2?——程总项目的周期大概为5-8年，包括一级和二级开发滚动开发，逐个突破4——程总&马总?希望世联帮助我们包装点与新农村建设能搭得上边的旅游项目，发改委再立项新农村建设我还能要地；但是前提是第一耕地不能动，有一些树林是属于国家扶持的丛生林，签了十多年的合同，也不能动——程总通过新农村旅游项目保障持续拿地38并委托世联对本项目提出适宜的开发建议和概规深化建议世联研究切入角度研究主要内容?市场角度?项目开发建议–从市场发展趋势寻找项目发展的大机–整体定位（项目要到哪里？）遇；从市场需求和竞争锁定项目的定位–开发计划：阶段性开发策略和开发和开发策略；使规划和项目开发更具市计划（通过何种途径到达？）场可行性?规划深化建议?动态开发角度–明确了项目整体定位、开发计划，还原项目开发的真实路径，同时也是–对其进行梳理归纳，便自然得出（基项目滚动开发的要求，世联对规划和项于世联专业角度的）规划建议目开发的建议将更具可操作性9经沟通，世联项目小组基于以下限制条件开展工作?启动区和启动项目：杨各庄作为启动区，拨道洼由于已有一定的运作基础，开发时序次之；乔庄作为启动项目?启动资金：启动资金尽量控制，采取滚动开发模式?已确定开发内容：–安置房选址在上版概规中已经确定；学校和医院选址在控规中已确定–必须考虑对205国道两侧杨各庄商户进行合理安置–两个18洞高尔夫球场已许诺政府，但不可占用耕地?保留地上物：部分耕地及丛生林用地需保留；中航工业5711厂家属区需保留?开发强度：–两条轴线的强控制（戴河沿线点式、低强度开发；站南路两侧限高）–项目整体容积率中等开发强度（1.0-1.5）控制10截至目前项目小组已完成以下几个阶段的研究工作，从而形成本次提交的终期成果市场调研中期成果汇报中期补充汇报?区域与重点设施调研?项目成功发展的机会评估?内外部竞争区域的补充和深化分析秦皇岛主要城市板块调研；酒?项目开发的市场可实现性店、高尔夫等主要设施调研?客户的补充分析（本地主?项目发展战略及策略?房地产市场调研动外衣客户、天津客户）?项目开发建议调研板块涉及北戴河、南戴河、?项目核心竞争力深化分析北戴河新区、海港、山海关?项目开发方案设计及经济?启动区变动的情况下开发?效益评价重要访谈方案和经济测算的调整天洋企业决策层、北戴河及秦皇岛市相关部门、开发商、重要消费者11本项目的研究结论均基于全面且深入的实地调研与分析区域与重点设施调研房地产市场调研重要访谈深入分析和研究?区域调研?北戴河板块?企业访谈?本体条件分析北戴河区：海滨、西五典型项目：红屿别墅、程总、巨总、马总、李区位、交通、资源等村、北六村、崔各庄浅水湾、御墅龙湾、站总、史总?区域发展机会分析前巴黎?南戴河及北戴河新区政府部门访谈京津冀都市群发展融合?（含黄金海岸）南戴河板块区政府、区规划局、北与分工、都市群旅游度海港区、山海关区典型项目：戴河新城、戴河新区管委会、市投假休闲需求?重点设施调研戴河庭院、戴河国际、资促进中心?市场研究海巢、嶺澜?北戴河酒店开发商访谈对象：旅游度假市场、?海港板块黄金海岸高尔夫俱乐部顺驰、国兴房地产市场典型项目：玉龙湾、玉?高端消费者访谈角度：需求、竞争带湾、秦皇国际公寓、?案例研究盛秦福第、国兴蓝海湾同属性及相关区域开发、?北戴河新区相关楼盘大盘开发案例?山海关板块?经济测算12本次沟通内容?项目成功发展的机会评估?项目开发的市场可实现性?项目发展战略及策略?项目开发建议?项目开发方案设计及经济效益评价13项目组从三方面对项目发展所面临的重大机会进行评估?区域（京津冀城市群）旅?城市规划、交通和市政基游度假市场发展给项目带来础设施利好，及房地产市场的机会发展给项目带来的机会外部机会城市机会本项目的成功开发区域竞争?潜在竞争区域分析，及项目的竞争机会14纵观北中国城市发展格局辽中南城市群以沈阳、大连为核心，包括鞍山、抚顺、本溪、丹东、营口、铁岭、辽阳、盘锦等地级市京津冀城市群以北京、天津为核心，包括保定、唐山、沧州、张家口、秦皇岛、廊坊、承德等9个地级以上城市关中城市群以西安为核心，包括咸阳、渭南、宝鸡、铜川等5个地级以上城市山东半岛城市群以济南、青岛为核心，包括潍中原城市群坊、烟台、淄博、威海、东营、以郑州、洛阳为中心，包括新乡、日照等8个地级以上的城市平顶山、焦作、许昌、开封、漯河、济源等9个地级城市15京津冀城市群作为北中国领先的城市群...2006年京津冀城市群GDP位居北中国第一2008年京津冀城市群综合竞争力指数位居北中国第一单位：亿元7,021京津冀城市群12,585京津冀城市群8.227山东半岛城市群10,1804,811山东半岛城市群2.929辽中南城市群辽中南城市群2.164中原城市群中原城市群0.4702.7552,061关中城市群关中城市群-0.7591.0822006年京津冀城市群人口总数位居北中国第一2008年京津冀城市群成长竞争力指数位居北中国第一单位：万人0.960京津冀城市群6049京津冀城市群中原城市群4811山东半岛城市群0.497山东半岛城市群3941辽中南城市群辽中南城市群30