2012-2-24？5亿三个月如何创造谨呈中建地产执行篇策略篇推货篇价格篇客户篇营销策略市场分析项目价值打造整合推广3报告导图?????宏观市场商品房市场及后市预测整体区域市场别墅市场分析区域高层市场分析市场分析PART1国内GDP增速（2006年—2011年）12.7%14.2%9.6%9.2%10.3%9.2%0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%16.0%2006年2007年2008年2009年2010年2011年初步测算，2011年国内生产总值471564亿元，同比增长9.2%。分季度看，一季度同比增长9.7%，二季度增长9.5%，三季度增长9.1%，四季度增长8.9%，GDP增长速度持续回落。中国经济的货币推动型特征十分明显，宽松的货币政策带来GDP的高速增长，也带来了通胀压力。?宏观背景—2011年国内GDP累计增9.2%，国民经济继续保持平稳较快发展转冷热转热冷转冷政策未见成效，成交量价双涨，巩固已有政策，遏制房价上涨。首套首付提高至30%，二套房首付提高到50%。商业贷款三套停贷，两次加息，6次上调存款准备金率，限购，加大对土地的监管。二套房首付提高到60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍，长沙限购，商品房一房一价，公积金贷款三套停贷，存款准备金率6次上调，1次下调，三次提高存贷款基准利率。市场快速升温，更加严厉的政策出台，遏制房价上涨势头保增长，实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策。金融风暴遭遇政策紧缩，房地产行业告急,9月后政策逐步放宽。控制住房供应结构、稳定房价、抑制过热的投机与投资.收紧逐步放松放松收紧收紧开发商付全款方可领土地使用证；提高贷款利率；多套房贷提高首付与利率；年内9次上调存款准备金率；8月前，多次上调存款准备金率及贷款利率；9月后，连续第五次降低利率、四次降低存款准备金率；首次购买90平方米住房契税下调到1%；首次购买贷款利率为贷款基准利率的0.7倍，首付20%;温家宝主持研究部署促进房地产市场健康发展的政策措施09年购买首套房可享受首付两成和房贷7折利率,二手房营业税减免期从5年缩为2年,土地出让金可以分期付款等刺激型政策引擎.2007年2008年2009年2010年2011年4512307年9月二套房贷政策出台后，房地产形势已经开始逐渐转冷，08年9月份后，政策开始逐渐放松，因此09年楼市一路高涨，直至10年调控力度加大，但是楼市依然火爆，成交量价双涨，11年开始对政策加以巩固，楼市拐点再次出现。政策环境—历年政策梳理宏观背景总结宏观背景总结宏观经济方面：一方面，在结束了货币放松政策之后，2012年1月CPI出现缓慢回升；另一方面，中国经济进入新一轮去库存化周期，外需和投资的下降将令GDP增速下降。因而，滞涨的风险仍然存在。政策层面：2011年政策针对之前已有政策进行巩固，继续从严，效果已在全国初步显现。?????宏观市场商品房市场及后市预测整体区域市场别墅市场分析区域高层市场分析市场分析PART1全国市场——2012年1月，逾8成城市楼市成交量环比下跌，平均跌幅为11.62%。中指监测的40个城市中，超过八成的城市成交面积环比下降，13个城市跌幅超过了50%其中天津跌幅最大，达78.78%，其次是青岛，跌幅为75.99%；北京、杭州、深圳、广州、上海等一线重点城市也有不同程度的下降，受春节及调控政策双重影响，多城市1月成交达近年最低值。成交价格上来看，2012年1月9城市均价环比下跌，9城市均价环比上升，平均跌幅1.81%，重点城市中，3城市出现下跌，杭州环比降幅达26.89%，3城市均价环比上升，广州涨幅最大，达11.96%。2012年春节楼市成交数据2012年1.16-1.28两周楼市成交数据2012年春节黄金周（1.22-1.28）监测的20个城市成交量普遍较低，总体同比跌幅达81%。其中16个城市成交量同比下跌，11个城市成交量跌幅超过50%。春节及春节前一周（1.16-1.22）与去年春节所在两周（2011.1.31-2.13）相比，主要城市成交量普遍低于去年同期，总成交量同比降幅41%。全国市场——春节期间，20个主要城市总成交量同比跌幅达81%。779.541050.4811001391.91391.92302.412328.3820012002200320042005200620072008200920102011长沙市近年房地产供应情况房地产开发——施工面积不断增加，房地产开发量大，未来市场也随之增大，后市竞争激烈。025005000750010000单位：万/㎡面积工施工面积634.01833.941106.321162.41913.572411.9431004225.36168.626687.297670.96竣工面积214.99332.12443.24591.9515.16547.09530750.6750.61392.551451.77新开2011年长沙全市施工面积就高达7670.96万㎡，同比增加983.67万㎡，施工量不断加大，竣工面积仅1451.77万㎡，远不及施工速度，未来市场开发压力大，同时销售的压力也随之加大。?长沙：内六区月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月51.9636.08201023456789101112201123456789101112201225144.4590.17132.4118.483136.36116.71163.14108.9798.82104.19势，各月数据均为内六区数据，不含单位集资房等,24.8365.6495.05100.724.0957.5995.1796.9392.2380.8288.99106.933126.4113.56997.08194.683.69167.737184.5168.977192.2168.046长沙市内六区2010-2011年各月批准预售走98.56129.190.42121.1数据来源：长沙市房地产研究中心网签数据45126.7881.56105.8100.395㎡房地产供应——受政策及传统春节假期影响，2012年批准预售量同比跌幅较大。74.3449.28123.470.6444.28114.656单位：万0100200300商品房住宅130.8108.5??2012年1月，长沙市新建纯商品房批售量为51.96万㎡，其中住宅36.08万㎡；与去年内六区同期相比，下降58.9%、68.2%。随着09年楼市的不断升温，开发商拿地热情高涨，10年供应量也随之井喷，而2011年10月开始，各月批准预售不断下降。长沙：内六区势，各月数据均为内六区数据，不含单位集资房等,长沙市内六区2010-2011年各月商品房、住宅销售走数据来源：长沙市房地产研究中心网签数据㎡房地产成交——长沙版“限购令”之后，成交量开始逐渐下滑，2011年的“金九银十”成为泡影。148.282.48115175.812589.782.9892.12116.9186.2170.5190.4187.177.6378.580.11109.296.92105.987.9477.4667.8547.0542.0340.6420102月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月20112月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月20120100200300单位：万宅商品房158.792.78125.9192.1132.399.9192.17105126.4201.3182.1201.4211.484.7786.3888.06117.3104.9117.3103.586.178.2155.6156.0150.4住??2011年，长沙内六区新建纯商品房网签销量为1189.45万方；其中住宅1057.71万㎡，同比去年（内六区）下降30.44%、32.85%；2012年1月商品房和住宅成交量仅50.4万㎡、40.64万㎡。2010年虽然政策频频出台，但是仍然销售火爆，2011年初受春节假日和限购的影响，成交量较低，5月有短暂回暖，但是8月以来，成交量持续下滑，传统的“金九银十”成为泡影，2012年1月受传统节日影响，住宅成交为最低值，仅40.64万㎡。长沙：势??2011年，长沙内六区新建纯商品住宅供销比为1:0.95，从整体上来看，市场逆转出现供过于求的局势。从月度走势上来看，传统的“金九银十”风光不再，8月以来，受全国大势影响引发全面观望，成交量下滑，各月供销开始出现逆转，供过于求的局面频现，2012年1月有小幅反转。数据来源：长沙市房地产研究中心网签数据,，各月数据均为内六区数据，不含单位集资房等2010-2012年1月年各月长沙市内六区商品住宅供求走纯商品住宅供求关系房地产供求——2011年长沙整体市场仍处于供过于求态势，从月度走势来看，8月以来，各月供销开始呈现供过于求的局面，销售压力倍增。㎡单位：万㎡0100020000.000.200.400.600.801.001.201.40148.282.48115175.812589.782.9892.12116.9186.2170.5190.4187.177.6378.580.11109.296.92105.987.9477.4667.8547.0542.0340.6420102月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月20112月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月批准预售销售面积供销比年656.65759.721006.13772.311325.641115.26625.47803.77594.1710181575.21105