七里香溪商业定位建议合富辉煌（中国）二0一三年三月方案结构城市概况回顾城市商业情况在售项目商业配套项目商业定位区位交通物业特征景观人文商业布局主城区项目商业价值分析经济实力商业特征主城区外围项目客户定位人口密度市场定位形象定位业态定位产品建议招商运营案例借鉴一.城市概况回顾区位交通景观人文经济实力人口密度城市商服规划城市背景回顾区位交通桐城位于皖中偏西南，长江北岸，大别山东麓，古为“七省通衢”，交通便捷，与合肥经济圈和皖江城市带一体化的综合交通体系正在形成。桐城?铁路：依托合九铁路，筹划向开发区和重点产业集聚区延伸的铁路专用线，积极谋划合肥-桐城城际轨道交通线。?公路：积极规划建设高速公路与206国道，实现与合肥、上海、南京、武汉等大城市间快速连接。?快速通道：重点完成到安庆市区的第二通道、市西南通道和东北通道建设，强化与合肥经济圈的联系。?农村公路：完善农村公路网，加快农村公路网络化建设步伐。?水运：结合引江济巢工程，积极筹划通江航道、孔城港口、鲟鱼千吨水运码头建设，加快推进水运、铁路、公路的快速连接中转。京九铁路线城市背景回顾景观人文桐城为“中国最具投资价值文化旅游名城”，素有“桐城派故里，黄梅戏之乡”的美誉，人文景观与自然风光交相辉映，旅游资源丰富。”抵天柱而枕龙眠，牵大江而引枞川“，龙眠山风光灵秀俊美，“桐城派”古文著称天下。雾绕龙眠桐城文庙桐城派为清朝最大的散文流派，文派理论体系完整，创作特色鲜明，作家众多，作品丰富，播布地域广，绵延时间久，影响深远；也正因此，桐城被誉为”文都“。孔城老街六尺巷城市背景回顾经济实力桐城着力打造全国重要的包装印刷基地和安徽省文化旅游基地，为省会经济圈之中唯一的县级城市，足见其雄厚的工业实力。包装机械展销会玻纤生产经济技术开发区?桐城设国家星火密集区，经济技术开发区和双新经济开发区，大力发展工业；?产业优势明显，现为全国印刷包装三大基地之一、运输机械名城、重要的汽配基地、全国最大的玻纤生产基地、全国最大的羽绒被出口生产基地、全国最大的制刷生产基地、华东最大的蛋鸭生产基地。城市背景回顾人口密度桐城人口密度为安庆各县域中第二高的城市，在全省县级市中同样排名第二，较高的人口密度和城市化的推进将使市区人口呈现较大基数。桐城现有人口约75万人，市区常住人口为19万人；根据合肥经济圈规划，到2020年，桐城市总人口将达到80万，城市化水平要达到60%左右，到2030年总人口将达85万，城市化水平要达到70%左右。城市背景城市规划“三片夹两带”的团状城市结构，即由城西片、城中片、城东片夹龙眠河、合九铁路。城西片区：城市现在和未来的城市中心，以行现行总规内容政、商业、文化教育、旅游、居住为主，兼有历史文化保护。城中片区：以商贸、居住、文化娱乐为主。城东片区：省级工业园区，充分发挥桐城民营经济蓬勃发展的城市新区，配套相应的居住和文化教育及行政办公用地。城中和城西组团围绕行政、商贸、文化教育、旅游、居住为中心打造，积极发展现代服务业；城东组团以桐城经济开发区为主体，积极引进先进产业项目，产业先行并积极配套生活设施，原规划用地已基本建完。规划实施情况资料来源：《桐城市城市总体规划（2003—2020年）》城市背景城市规划商业网点目前主要分布在龙眠路、和平路、合安路、老环城路两侧。旧城区具备一定规模的商服、旅馆及金融保险业设施。规划形成“一主二副五街”商业中心格局“一主”：是指在桐城现有火车站西侧、龙眠路地区的商业中心的基础上整治改造形成的商业中心。“二副”：是指依托旧城改造在老城区建设商业副中心和民营经济开发区与沪蓉高速公路开口处的东部商业副中心。“五街”：是指在龙眠路、盛唐路、和平路、老环城路、开发大道五条道路上形成居住区级商业中心。资料来源：《桐城市城市总体规划（2003—2020年）》二.城市商业情况商业布局商业特征商业布局传统商业区龙眠中路与和平路，形成了桐城市重要商业街区的“T型”结构。?桐城市的商业整体集中度较高，城市传统商业集中于文城路围成的中心城区内；?城市较为上档次的商业都集中于龙眠中路与和平路，并形成龙安广场、市府广场、太阳城三个商业集中点。?作为人口密度全省第二，经济实力较强的县级市，整体商业档次有提升的空间；?随着城市的发展，城市人口增长、生活条件提高，对商业品味的要求有所提高，特色化商业存在机会。龙眠中路路步行街安路同西和眠龙平路商业布局传统商业区龙眠中路——东起太阳城，西至龙安广场，浓缩了桐城市最先进的现代商业。?布局：道路两侧依托沿路的住宅底商进行布局。在市府广场至太阳城段商业档次较高，并分布了苏果超市、万家服饰广场、环球电器等中型商业体。?租金：龙安广场60—90元/㎡*月；市府广场100—200元/㎡*月；太阳城50—100元/㎡*月?商铺形态：普通商铺面积20—200㎡不等，小商铺以单一层为主，较大面积商铺多上下两层。特征分析：一线三点，集中了桐城市最先进的现代商业形态。但是整体来说档次不高。其中的大型商业规模也多在500—800㎡，无高端品牌。商业布局传统商业区大明鞋服龙眠中路规模商业分布图苏果超市商城面积：面积：600环球超市1000㎡左㎡左右；面积：右；一层；男1000㎡左一层；生女鞋；右；活超市；二层：男总计三层二层：男龙女服饰。龙安广场市府广场女服饰。中、低档产品。太阳城眠世纪华联太阳城：东方家电面积：大头鞋业面积：1.8广场河2000㎡左万家服饰面积：500万㎡；红太阳服面积：700右；广场㎡左右；一层；黄饰广场㎡左右；一层；面积：800一层；金、珠宝面积：700一层；黄金珠宝包括服饰㎡左右；男女服饰、生活超㎡左右；交通银行城（1000一层；；市；一层；；㎡）、生男女服饰二层：男二层：男男女服饰二层：电活超市、；、女、童士鞋服；；脑、厨房百货类鞋。三层：女电器、热中低档产士鞋服；水器。品四层：家三层：空电、游艺调、冰箱、儿童乐等园；五层：办公。商业布局传统商业区和平路——桐城市商业老街，老城传统的购物、文化传播场所分布于此，并延伸出了一条商业步行街。?布局：和平路商业街从市府广场延伸至同安路交叉口，为桐城市传统的商业街区，道路两边皆为商铺，并分支出了一条步行街。?租金：沿街铺位50—120元/㎡*月；步行街一楼60—100元/㎡*月；步行街二楼20—50元/㎡*月。?商业形态：步行街的一层为服饰，二层为电脑及配件，这是桐城业态划分最明确的商业街。在和平路上有大约10家中档服饰、珠宝品牌专卖店。特征分析：桐城文化元素留存于此，如严凤英戏迷协会、桐城电影院、桐城戏院等都在这条路上，市区最大的菜市场也在这条路上，代表现代商业的专卖店开始布局于靠近市府广场的位置。商业布局传统商业区龙眠西路——普通的沿街商业，并无特色且发展较为初级。因其临近项目，故而作为项目周边商业进行调查分析。?布局：沿街住宅底商是这里的主要商业形式。在文昌路与龙眠路交叉口，恒德时代广场作为这条路的地标建筑，包含了时代玛特超市和辉煌时代音乐会所两大规模商业。?租金：沿街门面20—40元/㎡*月。?商业形态：商铺以1+1的形式为主，无明确的业态特征。这里的商业多以服务周边为主，汽修、五金零星分布，业态零散。特征分析：沿街商业，业态零散，由于沿街建筑年代较晚，住宅底商特征明显，以1+1为主。时代玛特超市、音乐会所是这条路的商业标志。商业布局传统商业区同安路——城市主干道，主要的商业分布于龙眠路与和平路截取的路段，有一定业态特征。?布局：以太阳城为分割点，以北商业较为初级，向南，无论从业态及档次上都具有较明显的特征。在这里，非日常、非休闲型商业占据主导。?租金：30—70元/㎡*月?商业形态：除服务于周边的社区商业以外，电器、摩托车、电瓶车、品牌烟酒的专卖店占据主要商业地位。因建筑年代不同，商铺形态呈现现代底商与传统门面的差别。特征分析：由于汽车站与火车站的缘故，在这条路上惯性的形成了重物流商业聚集的形态。但是传统门面陈旧，业态落后，使整条街区商业分布不协调。商业布局传统商业区商业情况统计租金（元/㎡*区域业态特征经营规模月）商业集中区，具规模业龙眠中路态基本分布于此，业态中小型规模60—200丰富市府广场服饰、日用百货小型规模100—200龙安广场商圈服饰、日用百货小型规模60—90太阳城商圈服饰、饰品、餐饮中小型规模50—100传统商业街，步行街布和平路小型规模50—120局于此同安路非日用型商业业态集聚小型规模30—70无明显业态特征，以服龙眠西路小型规模20—40务社区为主商业布局传统商业区城市商业情况总结?整个城市的商业集中于老城区中龙眠路、和平路、同安路围合的区域；?最先进、最具代表性的商业体基本布局于龙眠中路、和平路形成的“T”型结构；?目前的城市商业基本满足城市购物，消费需求，但是整体水平有提升的空间；?商业租金水平根据商业集中程度，差别较大。高租金区域范围小，集中度高。市府广场、龙安广场传统商圈的租金在小氛围内是周边的3—5倍；?城市中其他区域的临街商业大多以服务社区为主，兼顾小范围的服务辐射；?经营方面，以私营业主自营为主，规模小，少雇员或无雇员。商业布局典型业态超市——规模中等，分布集中，超越于服务社区的性质，多作为逛街购物的场所。4352龙眠路超市特征：?规模中等，生活超市部分多在500㎡左右；1和平路?分布集中，布局于龙眠路与和平路两条主商业路安同街上；?辐射范围较大，除服务市中心居民以外，进城逛街的外围客户也是其服务范围以内的。a.乐家百货，两层，700㎡左右，超市、服饰；b.时代玛特。两层，2000㎡左右，珠宝，化妆品，超市；c.世纪华联。一层，2000㎡左右。百货、服饰、超市；d.苏果超市。两层。