TO：宿州慧根养正商贸有限公司宿州城南商住项目价值研判及规划建议报告和声机构（合肥）2013.06报告纲要{第一部分：关于城市}{第二部分：区域分析}{第三部分：客户分析}{第四部分：项目研判}{第五部分：项目定位}{第六部分：产品建议}关于城市历史纽带宿州市东临洪泽（湖），西接芒砀宿州是一座具有（山），南濒涡淮1200?历史的（河），?驾故黄5000（河）；襟蚌埠带徐古城，?州，望连云（港）接前?有人进?开亳（州)商(丘），发活动。始建于处在淮海经济区腹地唐宪宗元和四?、长江三角洲经济带西缘，是陇海经济带(公元809的龙头，又是欧亚大?)，具有历史陆桥的桥头堡；是承的意义。接东部沿海发达地区向内陆辐射的前沿，又是南?经济文化交汇的要冲。商贸?纬33.18°，东经111.9°。产业宿州市位于安徽?东?部，1．人口规模：2015年市域总宿州市位于安徽人口规模约612万人，2030年宿州，为东进西?最?部，于苏约711万人。2030年中心城区出、南下?上的、鲁、豫三?十人口约110万人。交汇点，具有比一个县市接壤，2．用地规模：2030年主城区较优越的区位条史有“皖?大门200平方公里，中心城区110平件。与徐州市?＂、“徐南形胜方公里。是近邻，地?上＂之称，是安徽3．城镇化水平：市域城镇化水无缝对接，文化?的?大门与皖平2015年达到45%，2030年上一脉相承，产东?重要的加工达到63.5%。业基地和商贸物业上相辅相连，?中心之一。在徐州的辐射带动下，新的都市形象正在崛起。3发展目标：城市性质：创新发展模式京沪铁路沿线，增强城市综重要的加工业合承载能力，基地和商贸物全面提升城市流中心，苏鲁整体竞争力，豫皖四省交界将宿州建设成地区的中心城为一个充满生市，安徽省新机与活力，适兴的煤电化产宜创业与居住业基地。的区域中心城市。1．中国中部地区新兴的制鞋业和纺织服装业基地；2．京沪铁路沿线重要的现代加工业和商贸物流业基地；3．面向华东地区的能源和原材料生产供应基地；4．省际区域性综合交通枢纽和商贸流通中心；5．皖北地区重要的战略性新兴产业基地。“一主两星三园”大宿城空间结构。“一主”：一个主城，包括中心城区、朱仙庄、桃园，规划用地规模200平方公里；“两星”：两个卫星城镇，包括符离、蒿沟(宿马现代产业园)；“三园”：三个生态园，包括濉河唐河、芦岭湖、桃园湖生态园。（1）宿州市中心城区，在汴河以北地区建设汴北新区，沱河以东地区建设城东新区，在南部经济开发区建设城南新区。强化中心城区与周围符离镇、蒿沟(宿马现代产业园)及朱仙庄镇、桃园镇的联系和分工协作，加强基础设施的共享和衔接，从区域整体的角度进行产业和功能布局。（2）蒿沟(宿马现代产业园)，中心城区东部的卫星城镇，充分利用交通区位优势，以发展机械电子和现代商贸物流产业为主的新城，积极发展配套服务业。（3）符离，中心城区北部的卫星城镇，是以特色农产品深加工、板材加工、新型建材业和商贸物流业为主的城镇。（4）朱仙庄、桃园，加强与中心城区的协调发展，与城区的道路网、公共服务设施、市政公用设施等统一规划，统一建设，积极发展现代加工制造业和配套服务业。（5）三个生态园，规划以水资源综合利用与水体功能开发相结合、植物种植栽培与城市绿地建设相结合、村庄搬迁与新农村建设相结合、农业产业化与旅游开发相结合建设生态园。一主三副四组团”的空间结构。一主：依托老城区和市级政务文化区，形成城市主中心。三副：汴北、城东、城南三个城市副中心。四组团：老城区、汴北新区、城东新区、城南新区四个城市综合组团。组团区位与地产分析宿州老城区居住氛围浓厚，生活配套设施齐全，主要是以年代久汴北新区远小型的生活社区为主，居住条件一般，区域内楼盘多为旧城改造项目，项目品质参差不齐，楼盘差异化特征相对明显。该区域内主要以商业为主，有着浓厚的商业氛围和商业配套设施，该区目前没有形成大型的生活社区，主要以配合商业需要为主，当前是宿州主要的经济、文化中心。该区域属于城市重点发展方向，目前无集中住宅小区，按城市规划致力于打造宿州家居产业基地以及文化产业园和高新技术产业城东新区园。但该片区位于宿州主城区北部，消费力有限，项目建成后亟老城区待消化，商圈的形成和发展尚需时日。城东新区房地产市场发展较为缓慢，多为企业职工宿舍，如矿建住宅小区、中煤33处小区等。该区域内在售商品房(住宅)较少，仅有碧御豪庭等尾盘入市。但该片区内一站式商贸批发商业基城南新区地宿州义乌国际商贸城的发展却势头强劲，备受全城瞩目。城南新区包括现在正在快速发展中的西南片区和东南片区。目前，西南片区投资数十亿元的两个“千亩居住园”。鸿儒世家、金鑫名城、光彩美庐奥城、香林丽景湾等成熟社区分布其中，西南片区已成为宿州的人居新城，周边学校、医院、市场、酒店等基础设施建设也在并不断完善中，受到宿城市民的广泛关注。城市概况小结：优势：?历史悠久。皖东?地区的政治、经济、文化中心；?皖东?的中心城市。淮海经济区和京沪铁?沿线重要的加工业基地和商贸物?中心；?交通??。公?、水运、航空多种方式组成宿州四通八达的交通网络；?资源丰富。境内现已探明的矿藏有20多种，其中，煤炭资源储?110亿吨。机会：?淮海经济区潜力巨大。淮海经济区由苏鲁豫皖4省20个地、市组成，具有连南融北、承东启西的战略“棋眼”地位。；?徐州都市圈区域合作。徐州市是淮海经济区中唯一的特大城市与经济实力最强的城市之一，具有较强的辐射带动能力；?皖东北的“桥头堡”。?响应和贯彻国家“中部地区崛起”的号召，省政府给予了大力支持。区域分析城南新区：东南片区概况东南片区：铁路干线将经济开发区分成东西两个工业园，东南片区位于宿州市东南部，东起沱河，西到宿怀路西500米，南起南环路(大外环)，北至纺织路。紧邻市区，设有生物化工园区、轻纺服装加工区、农副产品深加工区、新能源技术产业区;铁路西部以高新技术产业和商贸物流产业为主，设有现代物流园区、高新技术产业集群区、先进制造业基地、宜居型社区与综合服务区。是宿州城区的重要组成部分。城南新区（又称经济开发区）：总整概况按照“南展”的空间战略，向南适当发展。城南新区，主要包括南部的经济开发区;结合经济开发区的用地结构调整，以金海大道、南环路交汇处的用地为主，新建南部城市副中心。城南新区：（经济开发区）汴北新区宿州经济技术开发区位于宿州市南部，距市中心2公里。规划范围是：东起沱河，西到宿怀路西500米，南起南环路（大外环），北至纺织路，面积为6.8平方公里。南环路南500米以内为开发区预留地，面积为1.9平方公里。2001年7月被安徽省人民政府批准为省级开发区。开发区紧邻市区，是宿州城东新区城区的组成部分，供水、供电等公用设施可满足开发老城区区建设初期的需要。东部工业园现有多家企业，正在建设中的市燃气厂、污水处理厂等公用设施均紧邻开发区，节约开发投资。开发区地势平坦，地质优良，地基承受能力强，适宜兴办各种工商项目。城南新区西南西南铁路干线自然将开发区分成东西两个东南工业园，城南新区包括西南片区和东南片区。城南新区：东南片区概况东南片区：内部金河路、金海路等道路基础设施的建设完毕，使得经济园区的交通便利，四通八达。二中新校区的建成并投入使用，使得开发区西北部住宅区人气极具提升，几年内该片区已由原有的少量生活住宅小区，发展到如今囊括南方国际花园、蓝石春天花园、金源尚郡、众德祥福园、桑铌国际等成熟社区。目前该区内周边生活配套设施在不断完善中，但目前缺乏大型超市、公园、医院、娱乐休闲场所等。该区域内在售楼盘价格相对低于宿州其他区域，对于该区企业职工和附近居民，无论从小区环境、总价承受能力、上下班方便程度来说均是购房首选，所以住宅总体去化较为顺利。但该区域内周边人气不足，商业没有大面积推出。因区域位置及发展性质，商业发展需要一个相对缓慢的过程。城南新区：西南片区概况西南片区北部位于人民路以西，胜利路以南，南部位于淮海南路以西，是宿州市政府重点打造现代制鞋产业城和商贸物流园，以高新技术产业和商贸物流产业为主，设有现代物流园区、高新技术产业集群区、先进制造业基地、宜居型社区与综合服务区。区内坐拥宿州市最大专业市场。目前，西南片区投资数十亿元的两个“千亩居住园”项目正在紧张建设中。从西南新区的发展现状及城市规划来看，西南片区未来发展蓝图美好！城南新区：西南片区交通概况西南片区北邻江苏徐州，与徐州铜山县经济开发区二期规划区相连；206国道、101省道、京沪铁路纵贯开发区，区内桃山集设有铁路货运站和货场；开发区距京福（合徐段）、连霍高速公路出入口8分钟车程，距徐州市城区12分钟车程，距观音国际机场25分钟车程。宿州市埇桥经济开发区是连接徐州经济圈的纽带，也是承接苏浙地区产业转移的桥梁，为了加大融入徐州经济圈力度，发展家具、建材、机械、电子、农产品加工、物流等与发达地区优城南新区西南势互补的产业，埇桥区举全区之力，积极争取国家资金，广泛吸引境外资金，加快开发区内路网建设，发挥开发区招商载体功能，力争将开发区打造为徐州经济圈产业配套基地和埇桥区经济快速增长的示范园。新建主干道3条，宽40米、长10公里；次干道6条，宽30米、长20公里；支路4条，宽24米、长14公里。其中一期工程道路长10公里。逐步配套完善“三纵两横”的主干交通网络。城南新区：区域主要产业概况制鞋服装加工产业、机械电子产业、农产品深加工产业、化工产业、商贸物流产业等五大支柱产业*商贸物流百丽富通广场、卓耕广场、意邦国际、白马商城、中豪钢材市场、合肥百大农贸市场等一批商业项目正在建设。部分已开业*制鞋产业“百丽、康耐、鸿星尔克鞋服、意尔康鞋业等*千亩居住园“两个千亩居住园”项目的开工*