1.房地产宏观调控政策及影响2.金华房地产市场行情概述和政策分析3.项目区域竞争楼盘分析4.项目属性及价值梳理5.项目定位6.营销推广策略7.销售策略8.形象展示2011政策动态2011年可谓是史无前例的调控年，调控呈现出连续性和广泛性。下表可以看出调控的动态发展：月份政策新政落实至4月，各地政策执行均较为严格，4月份以来，信贷政策进一步收紧，中央再出政策干预商品房?四月交易秩序，政策紧缩的基调仍持续。国八条出台至今已有4个月，近期出台又出台了诸如一房一价等政策，但由于执行和监督难度普遍较大，所?五月以对市场的直接影响均比较有限，因此当前这个时间段，楼市已逐渐进入调控政策的空档期。整个2011年上半年，国内房地产调控全面升级，从“国八条”限购限贷、各地公布房价控制目标到近期部分六月城市开始限价，政府越来越倾向于利用行政手段直接干预楼市，从重点城市市场成交反馈来看，政策影响明显。七月温家宝总理在国务院常务会议上对房地产调控做出指示，未来限购政策执行范围将进一步扩大，预示下半年市场政策面依然会保持严厉。?八月“新国五条”要求限购令向二三线城市扩张至今，虽然仅有台州一地正式落实，但调控加码的信号已经对市场产生潜移默化的影响，其中包括前期已经限购的重点城市。月份政策7月份限购令扩容至今，仅有台州和衢州正式落实，而两地细则相比年初那轮限购的城市明显偏宽松，另外部?九月分热门三四线城市纷纷出台限价令，用意以此代替限购。至此，新“国五条”的落实情况不甚理想。7月份限购令扩容至十月，有台州、衢州和珠海正式落实，而三地细则相比一二线城市的限购政策明显宽松，?十月另外，本月佛山极具戏剧性的是当地政策长达半天的松动，从中可以看出：中央在调控问题上的不松口，以及地方政府对调控越来越大的抗拒心理。十一月11月6日，温家宝总理在圣彼得堡表示，下调房价是国家坚定的政策，房地产调控绝不动摇。25日，李克强副总理在廊坊考察保障房建设时表示，2012年将继续实行抑制房价过快上涨的政策。中央经济工作会议要求坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效十二月供给，促进房地产市场健康发展。同时，要抓好保障性住房工作。会议还提出，明年将推进房产税改革试点。2011年全年，政府的楼市调控政策越演越烈，开发商何去何从？政策“多套组合拳”严控高房价，预计在下届政府前，调控措施不会大改观。第一条：直指需求限购令：一个家庭限新购一套商品住房第五条：直指开发商规范开发商交易行为、资金监管新政内容第二条：直指银行信贷加息、首套三成、二套六成、三套停贷第四条：直指供给加大中小套型和保障房供给第三条：税收调节“90/70”政策首套税收优惠、取消多套优惠，逐步推广房产税微观面：不同参与方购房者：认同调控政策从严，未来预期将逐步转变相比于之前的调控新政，“新国八条”的政策力度显著上升，同时明确提出“房价控制目标”，将增强购房者对政府控制房价的信心，大大改变各类购房者的市场预期，对未来房地产市场走势带来显著影响。具体来看：价格趋稳有利于自住型需求的释放，也促使其理性消费；改善型需求的成本（包括首付款和利率要求）大大增加，必然影响到需求的释放；投资投机性购房者将不再期待房价像以往一样几年翻番，投资收益的不可预见性增加。购房人群影响程度主要影响原因不同物业影响首次置业不大利率优惠幅度减少中小户型楼盘影响较小改善性置业较大二套6成，首付门槛提高中高端住宅受影响豪宅买家大一般拥有多套物业高端住宅、排屋别墅等影响大限购下不能再买特别是合并户型产品投资客大限购，首付提高，营业税增加投资型住宅不受影响房产税试点开征商务公寓、商铺则受益回首2011年---中国房产政策年，全国楼市遭受到前所未有的冲击。上半年开发商咬牙死撑，下半年更是遭遇四面埋伏，杭州的高房价终于土崩瓦解。12月12日至14日，中央经济工作会议召开，会议明确，坚持房地产调控政策不变。2012年国家将进一步理顺房地产政策，纠偏改错，使得房地产业健康发展。从长期来讲，调控对于整个行业和宏观经济是有利的，也是必须的。从短期来看，我们要看到调控带来两面性。1挤出多年来房地产业中的泡沫，规避市场风险。正2面有利于遏制房价过快上涨，治理通货膨胀。效应3有利于转变经济增长方式，深层次调整产业结构。4有利于促民生，促发展。1不利于扩大消费保增长。负金融业受到明显冲击。房地产萎缩后必然出现大量坏账，面2影响金融业的资产质量。效应3影响地方经济发展。房地产是地方经济增长的主导产业，拉动与之相关多个产业的发展。4导致地方财政减收。房地产调控方向坚定不移，行业冬天未现尽头“限购”等调控实施细则或适度微调2012年政策基调“限贷”或将适度放松，但开发商融资仍不会通畅长三角（杭州）依然是调控重点区域未来展望：房地产调控不放松，市场寒冬刚刚开始货币政策：微调不改变房地产信贷偏紧格局。房地产调控：短期内限购仍将继续，扩大保障房供给不放松。房地产市场：寒冬刚刚开始，继“金九银十”成色暗淡后，11月主要城市量价水平继续向下，预计接下来半年左右，主要城市量价水平继续向下的可能性较大，开发商资金紧张成都进一步上升。从2011年全国出台的政策来看，国家对房地产调控决心依然坚定不移，随着12月各地政府相继表示2012年仍将延续限购政策的实施，预计2012年上半年市场调控力度仍难以放松。9房产品牌企业的做法10房产品牌企业的做法顺势而为、尊重市场既是中海、金地这样行业巨头的共识，也正在得到越来越多开发商的呼应，多数开发商认为2012年楼市的总体走势将会呈现出“价微跌，量慢涨”的趋势。“悄悄”调整价格的金地2011年金地自在城以2104套的成交量，累计销售额约20.22亿元，荣登杭州主城区成交量排行榜冠军，然而为了完成年初的指标，自在城在12月份稍微有一点动作，价格有所调低。小小结结：：房产市场2012年依然严峻品牌企业纷纷快速出货。111.房地产宏观调控政策及影响2.金华房地产市场行情概述和政策分析3.项目区域竞争楼盘分析4.项目属性及价值梳理5.项目定位6.营销推广策略7.销售策略8.形象展示2011年金华楼市总体成交情况据金华市房地产交易办证中心的统计数据显示，2011年金华市区住宅商品房成交5568套，住宅二手房成交4815套，无论一手房还是二手房，销售量相比去年都出现了较大幅度的下降。2011年全年共有49个楼盘申领出预售证，共推出商品房11744套，截止2012年2月7日，金华市区可售商品房达13804套，总面积1960742.9㎡。2011年金华市区月度成交套数700654668637600563从上表可以看出，2011年金华市区商品房住533宅成交高峰主要集中在第一季度，成交量占全年500478430的31%，之后的5月和8月份成交出现两个小高400366361368341峰，均超过600套，其他月份成交维持在300至300400套之间；2011年最低成交月是4月份，仅200169169套，分析缘由，3月底金华限购令出炉，第100三套停贷等宏观调控影响。01月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2011年金华市月度房产价格走势2011年金华市区月度价格走势（元/平方米）8400834583008314826482878264820081928199810080528000800079697965790078937800770076001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月从上表可以看出，从上表可以看出，20112011年年金金华市区商品房成华市区商品房成交交价价格在格在1-81-8月月份份逐逐渐增高，渐增高，但随着但随着调控政策调控政策作用凸作用凸显，市场观显，市场观望望观观望浓郁望浓郁，，商品房价商品房价格在格在99月月份开份开始始下下降降。总的一年来，商品房的价。总的一年来，商品房的价格格仅仅上涨上涨了了1%1%不到。不到。2011年金华市区成交排行2011年新房成交前十楼盘序号楼盘推售套数（套）成交套数（套）从从图图中可以看中可以看出，20112011年市区楼1丽泽花园1091827出，年市区楼盘的销盘的销售量售量要要远远大于大于2都景蝶园564460新兴新兴区区域域，销，销售第售第一一3婺州城市广场374270名名与与最后最后一一名名的的去化去化4欧景名城365262率率相差相差88倍倍，项，项目周目周边竞争楼盘新城花园5君悦·上城318199边竞争楼盘新城花园的销的销量量较较好好，，去化去化率率6华庭·常青墅263142达到达到132132套。总套。总体体来来7新城花园213132说说，，目目前前金金华市场，华市场，8新天地商业广场182117刚需刚需产品销产品销售状售状况况相相9保集蓝郡374110对较对较好好。。10茂新·四季华庭256109金华市场在严厉的楼市调控下，各楼盘为销售使出了浑身解数1、开发商扛起降价大旗2011年9月24日，保集蓝郡新一批高层住宅开盘，市场上原以为开盘价最低也要11000元/平方米，但开发商直接定在9500元/平方米起，开盘当天的销售收入就超过了1.2亿元。绿城·金华御园首期房源开盘，高层最低9600元/平方米起，均价1万~1.1万元/平方米，也大大低于市场预期。小结：大盘保集蓝郡的特价房，标志着房价正式破位，开始掉头向下，并形成一连串的连锁反应。出现了整个区块竞相降价的格局。尤其是去年涨势最猛的婺城新区，已经出现了区块内楼盘集体降价促销的现象。金华市场在严厉的楼市调控下，各楼盘为销售使出了浑身解数2、降价补差风刮到金华去年11月底，市区茂新·四季尊域和世通香墅两家楼盘率先承诺降价补差，在市区楼