推售目标3期，30个月，39亿1、产品资源分析景观资源和舒适度：西面G14地块居住价值最佳，其次是小区中央和北面，最后是东面、南面A类区域，价值最高区：位于项目西面，对面为建发居住区，噪音低，超大楼间距，景观视野好，私密性佳，居住价值最高C类。区域BB类区域，价值较高：处项目中央，噪音类区较低，私密性佳，亲近社区配套，但四面域的高楼阻挡景观视野，居住价值因而较高。A类C类区域，价值一般：这些产品位于社区区域东面和北面，沿着宏岱路布局，噪音较大域，部分房源可以看中庭景观但楼间距较小区D类，景观视野受限，而临近会所和泳池配套有助舒适度的提升，因而居住价值一般。D类区域，价值较低：沿洪岱路布局，对面为万达广场，环境相对嘈杂，景观视野一般，在本社区中属于价值较低区域。2、产品分布(G13地块)户型主力面积（㎡）户数产品情况两梯五户，分布在两房601831、5、7、8、9、13、14、15、18、19#两梯五户，分布在两房两厅一卫72-752641、5、7、8、9、13、14、15、18、19#两房两厅两卫89878两梯四/五户，每栋占2个单元三房两厅两卫两梯四/五户，除3、16、17#占两个100556单元其余占一个单元三房两厅两卫110105两梯四户，分布在2、6、10、12#四房两厅两卫12530两梯四户，分布在4#A类溢价产品：?110三房、125四房：两梯四户，南北通透，位于小区中央，安静，可以看中庭景观、缺点是公摊较高。B类均衡产品：?89平两房、100平三房：ABC三类区域都有分布，为本案的主力户型。景观、舒适度一般，但面积适中，性价比高，更吻合市场刚需客户的需求。?C类走量产品：?60平、72-75平两房：沿路、沿街，整体噪音较大，私密性较差，而户型小总价较低。3、推售策略——快跑为赢1、拉高项目调性，以高性价比产品入市，以热销引爆市场，制造口碑；2、中开高走，大步快走的推售节奏，放量集中入市。3、充分利用传统节假日，以活动造势并加推，1-2个月为一个小周期，3-4个月为大周期；4、开发计划—一期一期七波：前三波，2014.1-2014.8推售区域：1、2、12-19#合计10栋推售户型：60—110平米两房和三房推售数量：962套，9.5万㎡推售波段：共七波，分前三波和后四波第一波，2014年1月初，推售16～19#，292套第二波，2014年4月底，推售13～15#，339套第三波，2015年7月初，推售1、2、12#，331套一期(前三波)推售原因：?根据中开高走原则，推出社区南面平价走量产品引爆市场，制造热销口碑，地块紧邻万达且同步开发，可以更有效借力吸收万达客群。?1、2、12#价值较高，作为最后一波推出，使提价具备支撑点，并建立起楼王形象。?一期产品是项目沿街重要展示面，提前建设，对项目实景展示具有重要作用。4、开发计划—一期一期七波：后四波，2014.11-2015.6推售区域：3-10#合计8栋和一二期商业推售户型：60—125平米两房、三房、四房及店面一期(后四波)推售数量：1076套，11.1万㎡住宅+2.1万㎡商业推售波段：分七波，分前三波和后四波第四波，2014年9月初，推售8～10#，416套第五波，2014年11月初，推售5～7#，410套第六波，2015年1月初，推售3～4#，250套第七波，2015年3月中，推售一二期商业推售原因：?在一期热销氛围和产品实景呈现的基础上，二期推出中档区域产品，形象拔高，产品升级，提价有了支撑，有利于快速销售。?伴随着会所和泳池陆续成形，产品溢价空间增大，同时为三期奠定价格、形象、口碑基础。?一期交房的到来，人气的集聚，二期中后期阶段逐渐放开商铺销售。4、开发计划—二期二期：2015.7-2016.7推售区域：G14地块20-29#10栋住宅及三期商业推售户型：两房、三房为主，具体待定推售数量：约1200套，约13.5万㎡住宅和1.5万㎡商业推售波段：共五波第一波，2015年5月份，推售20～23#第二波，2015年7月份，推售24～26#二期第三波，2015年10月份，推售27～29#第四波，2015年12月份，推售二期商业推售原因：?在一期基础上，项目实景展现效果更佳，口碑更好，二期销售基础更扎实。?一期价格铺垫，有利二期产品价格支撑。?商业、办公SOHO作为二期中后阶段推售。5、销售价格——价格建议水岸龙泉星河城市富雅项目权重本案评分说明?市场比较法：新城华庭广场国际区位地段15%95105110100100处在角美城区中心本案地处角美洪岱路沿线，在周边配套10%95100105100100目前周边紧临配套较薄弱售项目万益广场(待售)、富地处龙文北路与漳华路交100100100100100交通条件5%接，交通便利雅国外部因素65%100100100100100普通基地际与本案距离最近，且在产品自然环境10%100100100100100周边基本无景观线、项目定位上与本案形成直景观因素15%区域是大发展区域，前景接的竞争，所以作为本案定价959595100100区域发展10%可期上的主要参考项目；建筑规划5%909590100100较密集单一，但形象佳水岸新城、龙泉华庭和星河城95959095100风情园林，大气美观项目因园林景观10%100100100100100刚需户型为主市广场距离本案较远，且开发素35%户型规划10%社区配套5%959595100100常规生活配套时间存在差别，但在客户组成物业管理5%90909090100世邦泰和一级物管、修正指数100%96.598.7599.25991/各项目比准均价（元/㎡）6000600061006500//产品户型、销售方向等方面，本项目比准得分103.63%101.27%100.76%101.01%　与本案具有较大的交叉性，具本项目比准价格（元/㎡）6218607661466566//有一定参考价值；可比权重10%10%10%70%//对以上项目结合影响因子修正市场比较价格（元/㎡）6440确定本案住宅的最终销售价格融入品牌溢价5%最终算价：6750元/平米。价格建议：结合品牌溢价和市场比较得出，本案一期均价控制在7100元/平米内，整盘销售均价控制在7400元/平米左右。起价调整在均价-8%以内市场比拟价格最高价限制在均价+8%以内6258元/㎡(前三波起6750元/㎡(前三波均7300元/㎡(前三波最高价)价)价)注：8%为政府近年来房价控制目标2014年上半年，一期前三波开盘均价建议为6750元/㎡本案开发与销售时间同步，调价周期较短，结合市场平均水平和客户接受度，综合考虑分期涨幅为9.6%，二期、三期开盘均价建议如下所示：一期前三波均价一期后四波均价二期均价11+9.6%(1+9.6%)*(1+9.6%)6750元/㎡7400元/㎡8110元/㎡注：9.6%分期涨价为厦漳房价涨幅的平均水平该价格仅为预计，最终以实际市场及客户情况为准。分期分栋均价明细：楼号定价理由简述分栋均价1#紧挨着天星路，有噪音干扰，西侧视野开阔2#紧挨着天星路，有噪音干扰，南面视野开阔3#位于天星路旁，有噪音干扰，东侧视野开阔,靠近会所4#紧挨着天星路，有噪音干扰，西面视野开阔5#位于天星路旁，有噪音干扰6#位于小区道路旁，西侧可看小区中庭景观7#位于小区中庭核心区，超大楼距，安静，视野好，南北景观好8#位于小区中庭，超大楼距，安静，视野好，南北景观好，南面前方是2F会所，前方无遮挡。9#位于小区中庭，超大楼距，安静，视野好，南北景观好，背面与其他栋错开10#位于小区中庭，超大楼距，安静，视野好，南北景观好，背面与其他栋错开12#西面靠近马路旁，略有噪音干扰，朝南是4F社区服务用房，视野好13#西侧靠近马路，略有噪音，东侧可看到部分小区景观14#超大栋距，视野开阔，景观面佳15#临近规划路，有噪音，南面可看小区景观16#临近规划路，有噪音，南面无任何遮挡，楼距大17#临近规划路，有噪音，南面可看小区景观18#临近规划路，有噪音，南面可看小区景观19#东侧临近小区中庭，楼间距大，景观好合计一期楼栋均价71006、销售价格——价格策略低开高走，持续走高，先造口碑，后取利润在项目前期采用“高8110元/㎡调亮相、平价入市整盘均价：约7400元/㎡7640元/㎡、持续走高”的基本7400元/㎡策略，以低于客户6750元/㎡7180元/㎡预期的平价试探客二期6540元/㎡一期户心理，形成价格心理落差，形成局部时间段热销；在2014年1月4月7月9月11月2015年13月5月7月10月12月月造势成功后，快速反应将价格提升至16～13～01、028～5～3、一二期三期19#15#、12#10#7#4#商铺商铺理想价位；强销期G14地块住宅分四波开盘开盘开盘开盘开盘开盘开盘开盘开盘持续小幅走高，洞悉消费者“买涨不买调价说明：浩瀚操盘模式：根据客户积累，少量开盘试水，现场根据销售情况逐步提价。为营造旺跌”的心理，对其形销局面与市场轰动效应，实现利益最大化，建议销售均价逐步提高，实现低开高走。成压迫感，加快销售节奏。7、项目案值预估：39亿元，其中住宅24亿元销售价格产品类型数量建筑面积（㎡）预计销售额（万元）（元/㎡）高层住宅(G13地块)20381824017180130964高层住宅(G14地块)1508约1350008110109485商铺(G13地块)——213153000063945商铺(G13地块)——约150003450051750车库(G13地块)1450——15万元/个21750车库(G14地块)约1073——15万元/个16095合计——