金盏项目市场定位初步研究（北京）投资有限公司2013年02月June8,2010contents1本体分析2市场研究3项目初步定位2项目概况——区域研究区域概况：金盏金融服务园区地处温榆河生态走廊腹地，位于北京城区东部的朝阳区金盏地区，主要为国际金融向亚太地区转移后台服务。目前由北京市朝阳金盏金融服务园区管理委员会负责园区规划、发展、建设管理和综合协调工作。距首都机场直线距离约8公里，距金融街约20公里，距CBD约12公里。规划范围：东至温榆河大道，南至坝河北路，西临机场第二条快速通道，北至规划东坝路，规划占地面积约595公顷。金融园区占地面积358公顷，建筑面积约368万平方米。设计导则：园区引进国际先进规划理念，聘请科可兰建东坝路筑师事务所，开拓性地编制了城市设计导则。以城市公温榆河大道河路共空间体系为规划主线，进一步深化和详细解释了控规的指导要求，充分贯彻了“以人为中心”的规划思想，从交通系统、景观系统、基础设施工程以及重点地区城市设计等，分解落实控规确定的功能与规模，明确园区内各地块的功能定位、建设规模和公共设施具体项目安排坝河北滨河路等规划内容等方面提供了依据。机场第二高速项目概况——区域研究金盏金融服务园区的功能定位是：重点为国际金融机构向亚太地区转移提供全方位服务。金盏金融服务园区将通过初期启动、快速推进、深化完善三个阶段，用8-10年时间，建设成为产业特色突出、优强企业集聚、管理水平一流、区域功能完备、生态环境优美的国际一流金融后台服务园区。具体实现五大功能：金融数据处理中心、银行卡业务中心、金融外包及离岸外移、研发与培训中心、综合服务功能。开发建设:园区的开发建设将按照“政府主导，市场运作，整体规划，集约用地，市政先行，就业优先，服务为本”的基本原则，由朝阳区土地储备分中心完成园区一级开发工作。园区按两种方式向入驻企业供应土地，即：由商业性金融机构投资且用于金融后台服务的建设项目，经市政府批准，可协议出让方式供应土地，但仅限于入驻金融机构后台自用，不得转让、出租；其他不属于金融后台服务的配套开发建设项目，按国家政策办理用地手续。4项目概况——区域研究园区规划布局：以《北京市朝阳区金盏金融后台服务区控制性详细规划》为依据，以宜工宜居为原则，结合园区城市设计导则，合理规划入区金融后台产业规模，配套商业、教育、住宅小区，注重生态环境建设，以产业发展为视角，在358公顷产业用地范围内打造，构架“一环两廊、一核两带”的空间组织形式，将园区建设成为以工作为支撑，生活、生态、休闲、创意共存的金融后台产业集聚区。?一环两廊：“一环”即金融后台服务产业环：为整个园区的核心主体，以发展金融后台服务产业为主，同时包括为入驻企业提供管理服务的办公区域及商务、信息、会议、论坛等服务场所。“两廊”即南、北商业走廊：北部商业走廊横贯东坝大街，以高档酒店、购物中心为主，主要布设高档酒店、大型商业购物中心等业态。南部商业走廊位于坝河以北，临河而建，通过改造坝河沿岸景观，创建优美宜人的滨河生态环境，打造一条以休闲、娱乐为主的商业走廊，主要布设酒吧、茶座、健身等商务休闲业态。?一核两带：从生态宜居角度规划园区生态系统，打造“一核两带”的园区生态空间布局。“一核”位于园区中心绿化地带，由南北两座开放式休闲广场组成，内有小湖、水系、林地、健身运动场地、休憩和游乐场地，为整个园区的“生态核”。“两带”为两条绿化景观带，一条为园区中部环状绿带，可引入环状水系，利于坝河景观向园区内部渗透；一条为坝5河生态景观带，有利于展示园区外部形象和保护园区内部生态环境，减小外界对园区的干扰。项目概况——区域研究园区功能分区：园区控规对园区的用地、市政、道路等进行了全面规划，其主要指标为：规划用地面积595.29公顷，总建筑面积508万平方米，容积率为1.5-2.0，建筑限高24米，绿化率35.5%。1.金融产业用地：216.04公顷,建筑面积328.18万平方米（包括绿隔产业用地47.76公顷，建筑面积71.64万平方米）。2.商业及文化娱乐用地：27.12公顷，建筑面积51.86万平方米。3.居住用地24.73公顷，建筑面积37.1万平方米；配套中学、托幼用地4.31公顷，建筑面积3.45万平方米。4.科教用地：34.14公顷，建筑面积34.14万平方米(包括中澳国际学校用地8.73公顷，建筑面积8.73万平方米)。先期开发区域：园区土地纳入政府储备，分期实施供地，先期开发5.待研究用地：3，0.75公顷,建筑面积46.13万平方米，用于园区今后拓展的区域。区域共有五个地块，总占地190.5公顷。其中1号地、2号地2009年底前供地，3至5号地2010年6.市政基础设施用地：156.06公顷，其中市政道路用地142.27公顷，市政公用设施用地12.78公顷，道路广场用地供地。先期开发区域的东坝大街、三岔河北街、金（社会停车场）1.01公顷。盏纵十二路等市政基础设施将同步启动建设。7.绿地和水域用地：102.14公顷，其中公共绿地69.83公顷，生产防护绿地12.17公顷，水域20.14公顷。项目概况——区域研究12345后台服务涉外资源生态环境交通方便发展环境专一丰富优越快捷优越由五环路、京承高速、机园区坐落于由“一个半环”（指场高速、机场第二高速、为加快推进金盏金融朝阳区法人金融机构温榆河绿色生态走廊内的绿金盏金融服务园区是京通高速、京平高速，以服务园区开发建设，和外资金融机构的数带）、“三条绿带”（指京承、首都四大金融后台服京密、机场高速公路两侧各及轻轨4号线和贯穿园朝阳区成立了以程连量位居全市各区之首。务区中唯一完全以金100米的绿化带）、“五片绿区的地铁3号线交织而元区长为组长、五位值得关注的是朝阳区成了四通八达的道路网络。楔”（指从外向城区的楔形绿副区长为副组长的金融后台服务为定位而云集了除俄罗斯、卢色通道，由农田、树木组成）值得一提的是，首都机场盏金融服务园区开发规划建设的产业园区森堡之外的所有外国形成的绿色空间体系中，毗邻第二高速在园区内设有建设领导小组，并成，各项设施完全按照驻华使馆，60％以上温榆河、坝河、北小河流域，两对进出口，从园区出发是朝阳区重要的生态河道景观立了金盏金融服务园金融后台的要求进行的境外驻京商社、2/3仅7分钟即可抵达机场三区域。号航站楼。园区内部规划区管委会，具体负责统一规划建设，其功入驻北京的世界500园区周边有蟹岛生态度假村、有4条城市主干路、5条园区的开发建设。同强企业落户朝阳。朝郁金香花园、烟湖国际俱乐部能涵盖金融数据处理城市次干路及多条城市支时，北京市第四、第阳区已成为北京建设、金港汽车公园等一大批高品、银行卡业务处理、路，并配有12条公交线五使馆区项目也拟选具有国际影响力的金质度假休闲场所，在园区东、金融外包及离岸外移西两侧的高尔夫会所，集商务路方便员工上下班出行。址朝阳区东坝地区，融中心城市的核心力、研发与培训、综合、休闲、娱乐多功能于一身，此外，在园区环状绿带上毗邻金盏金融服务园量之一，将形成以CBD服务等金融后台服务均可满足金融后台高端产业人还设有环保节能的单轨电区，这一规划布局，中央商务区为前台、群的商务、休闲需求。同时，车，不仅丰富了人们出行也为国际金融机构后，可为国内外金融后以金盏金融服务园区园区以“亲水亲绿”为设计理念的方式，更增添了一种美台向金盏金融服务园台服务机构提供全方为后台的“一区两园”，引入坝河水，将中心绿地和感和乐趣。密集的道路网位的专业服务。湿地公园串联成完善、通达的络和便捷的公共交通，实区转移提供了有利的发展格局。绿带水系，并把屋顶打造成秀现了园区与全市各地的快外围环境。美的空中花园。速衔接。7项目概况——规划指标28号地规划指标用地面积：3.86公顷（约57.9亩）地上建筑面积：5.79万㎡地下建筑面积：1.2万㎡容积率：1.5建筑高度：≤24M绿地率：≥30%28号地块29号地用地性质：商业金融块原来物业用途：统一呼叫中心29号地规划指标用地面积：3.78公顷（约56.7亩）地上建筑面积：5.67万㎡地下建筑面积：2.1万㎡容积率：1.5建筑高度：≤24M绿地率：≥30%用地性质：商业金融原来物业用途：老干部活动中心、培训中心8项目概况——出让价格序号项目名称单价合计28号地29号地一土地面积（公顷）-7.643.863.78二建筑面积（万平米）-11.465.795.67三土地成本（万元）32823761118858187531拆迁补偿款补偿2200252121273812474（万元）2土地地上（万元）-10314521151033出让金地下（万元）-9903606304契税（万元）-1095549546金盏项目总建筑面积约14.76万平米，其中地上11.46万平米，地下3.3万平米。9项目概况——项目现状园区的拆迁工作是由北京市土地储备中心朝阳分中心负责。目前已经完成拆迁90%10项目概况——本体小结优势?项目位于金盏金融服务园区核心区位，劣势交通便利，紧邻机场二高速，且地铁3?规划利好，短期内难以实现，园区现状号线及4号线贯穿园区；不成熟，未形成企业聚集；?周边商务休闲配套设施齐全，环境资源?周边基本生活保证配套相对欠缺；强势，滨水、绿地；?部分拆迁工作未完成。?具备一定的涉外资源，来发展空间优势强。强势的产业引导[小结|项目属便捷的交通、环境]强势的金融服务园区性落实，良好的交通、配套及环境优势，具备制胜东部高端企业独栋办公物业的开发条件。11contents1本体分析2市场研究3项目初步定位12企业独栋物业分布顺义空港昌平中关村?概述：企业办公独栋是以企业商务区科技园区办公，尤其是企业总部办