报告说明：?除特别注明外，本报告数据完全来自脉点市场顾问部调研数据；?标杆企业统计范围：全国重点开发企业及本土影响力企业；?报告仅统计大连市内四区及高新区的商品房项目，大连周边区域暂不在本报告范围内（标杆企业项目调研范围涵盖大大连全部项目）；?细分商品房板块划分标准：根据各板块的位置、资源环境、项目特点及客群等影响因素进行划分；?各板块项目的调研监控范围：对区域市场有一定影响力的项目进行统计和跟踪，体量过小、尾盘及封盘项目不在统计范围内。?内容提要：标杆企业标杆房企集中度进一步提高，市场占有率不断提高的同时品牌溢价能力不断减弱；后续市场的品牌之争实际上是营销渠道和成本管控的竞争2013年度是大连房地产市场的转折年份，特别是对于大型标杆房企而言。1、市场集中度不断提高：大连2013年度排名前十的标杆房企市场占有率31%，同比2012年22%有大幅度上涨，随着后续恒大、招商等项目落地销售、金地、万科等项目持续扩张，对本土市场冲击将更明显；2、品牌溢价能力减弱：亿达集团全线产品大幅度降价促销，2013年新品入市节奏加快的同时也采取了大规模的低价策略；龙湖两盘落地销售采取低于区域市场平均价的策略进行快销，低总价、低单价的打法对区域市场产生很大冲击；万达新开万达广场、金石天成两盘均低于或平于区域市场价格促销，大型房企的溢价能力正在激烈竞争中被不断减弱；3、营销渠道的整合能力制胜：在2013年度品牌之争下，星浩资本旗下两盘、世茂御龙海湾、春田等项目均采取了多渠道客户拓展模式，收效良好，可为后续市场提供很大的借鉴意义；4、成本管控不断重视：目前亿达、金地、万科等盘，均将成本控制列入企业发展的重要层面，以往高成本、高单价、高额营销费用的开发模式或将打破。?内容提要：宏观环境?房贷优惠政策取消调控涉及消费层面本次调控中心为上海，调2005年?国八条出台调控上升到政治高度控周期持续约6个月时间，?国六条出台,新一轮调控大幕开启调控中心上海的均价水平2006年下跌了约29%?出台限制套型90/70政策?购买第二套住房首付比例不得低于50%2007年本次调控中心为深圳?年内九次上调存款准备金率创近年历史新高调控周期同样持续了约6?颁布《经济适用住房开发贷款管理办法》通知个月时间，调控中心深圳2008年?央行下调存款准备金率和存贷款基准利率的均价水平最高下跌了约46%?加大土地供给，整顿市场秩序2009年?营业税优惠取消，遏制房价过快上涨?购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%本次调控中心为北京、深?贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍圳，调控持续至今，调控2010年?限制异地居民购房，遏制投资炒房需求中心价格下降34%?部分地区可酌情停发第三套房贷款，严厉限制非自住性购房需求?部分城市出台限购令?保障性住房须扩大覆盖全国大范围调控，主要城?二套房首付款提至六成市都受到波及，一线城市?严格住房用地供应管理。各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中量价均受到影响，主要二小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。线城市成交量明显下滑2011年?调整完善相关税收政策，加强税收征管。调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。?严格执行个人转让房地产所得税征收政策，个税很可能开始按照20%收取，如果严格收取将给市场调控带来相比房产税更有效的作用。?限购令细则进一步出台?差别化对待，支持刚需，控制投资全国房地产一二级市场受?完善住房信息系统，为房产税试点做准备到持续影响，商品房降价2012年?推进加快保障房建设打折频现媒体，2012年底成交量略有回升，价格上?坚持房地产调控不动摇，防止房价反弹涨动力不足?各地区因地制宜的出台地方调控政策，中央一刀切模式已不再采用政策转折年，中央一刀切?各地区的地方调控政策力度不同，大连地区暂无明确调控手段出台，后续本地政策面依然不2013年的调控模式被各地区因地会收紧制宜出台政策取代，大连?三中全会后新城镇项目、养老产品将迎来新一轮发展期地区政策仍将不会从紧?内容提要：土地市场不同占地面积成交地块占比情况（按建面）标杆企业在连开发模式——100%城郊+中心，双轮驱动开发模式已成主流80%2:1、3:1成为同期开发销售模式60%市场份额+现金流＞高利润40%2009-2010年的传统郊区大盘外扩为主流，已20%经转向市中心主流、城郊补充，保现金前提0%下的市场控制；2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年中心+郊区双轮驱动的1:2、1:3黄金比例关系占地10万平以下占地10万平以上基本恒定；占地2-10万平占地10万平以上企业背景和企业盈利要求，使得市场价格更成交占地面积成交建筑面积成交占地面积成交建筑面积为亲民，薄利多销、多盘驱动成为更为关注254.7140.9467.8688.32006年的企业发展目标。30.30%14.60%55.70%71.60%288.1255434.8379.82007年?35.30%35.90%53.30%53.40%2006-2010年，开发企业摘地主要以城市郊区为主362.5518.3532.6855.42008年，且多为大规模囤地或大体量居住社区开发为主；36.70%34.50%53.90%56.90%451.3699.5939.21328.9?2009年2010年以后，受调控政策对地产市场的影响，城市30.00%30.90%62.40%58.80%7631425.92781.25499.2中心区项目在价格、成交量、利润率方面的优势开始2010年20.70%19.80%75.60%76.50%1333.31848.41781.22867.9显现，企业也逐步回流，开始摘取市内的土地；2011年39.60%36.00%52.90%55.80%?随着大企业进驻，市区+成交双轮驱动的摘地开发863.31603.8904.71711.52012年45.00%44.80%47.20%47.80%模式开始出现1254.81722.1494.8547.62013年数据来源：大连市土地局71.72%75.87%28.28%24.13%?内容提要：商品房市场2012年初存量2012年上市量2012年度成交量2013年初存量2013年上市量2013年度成交量2014年初存量套数面积套数面积套数面积套数面积套数面积套数面积套数面积东港区1082172824.25408.682412.6244664.62106213.21239265.55东南风景区4798.62629.33868.93559162920.134326.89155222.23中心区466749.821257.5164311.5314928.01195515.72241518.18268925.55星海区158822.670044176.9187119.71665.978028.56123517.12西部、中西172023.53905123514.687513.9273831.6200322.2161223.3部西北部区5866.4360931.6351431.16816.9280221.8253820.29458.5科技城区4064.4230122.9256925.41381.9378036.1328431.46346.7中北部124811.8229828.527843076210.320012195510.5180820.8北部区128514.4368123.839423710241.2512954.7428740.4186615.4学府区207917.6428144.7469744.8166317.5814871.1531551.5449637.1旅顺南路98910.7345814.1230022.221472.6317153.4303729.9228126.1合计16129186.823387195.62402724113489123.6133965396.1426130252.9421510268.35?内容提要：热销项目解析春田2013年度累计成交1146套、13.3967万平、18.9013亿元，主力成交户型90-110、130-150平户型；大型节点活动+频繁暖场活动，带动成交时间1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月累积来电来来电1301156562913834594265043002622083474081访线来访300180721104442311229519577517785174568200《我的物业组春田第精英种兴业银第三届春田草春田万春田第春三大社春节暖织盛夏三届草营销活动线DIY折纸子慈善行看房欢乐儿地欢乐人看房三届电田·欧区陌拜场活动纳凉晚地音乐计划团拓展童节谷活动活动影节美小城会节之夜》成交套数813814711212311659160728679731146成交线成交金额12466599422318236192089116773138982432912848112991128013298189013成交面积911343031559613619137471287275701873493229453775711881133967价格走势线136791393014310173431519713031183591298713782119531454211193面积段30-5050-7070-9090-110110-1301