业内交流免费赠阅总编：雷宏LeiHong主编：范永胜FanYongsheng编委：李向军LiXiangjun徐海XuHai编辑：潘煜PanYu/王成昆WangChengkun/丁金凤DingJinfeng美术编辑：廖俊智LiaoJunzhi通讯员：朱雪钢ZhuXuegang/杨亮YangLiang/曹幻实CaoHuanshi/肖娜XiaoNa/潘煜PanYu/贺丹HeDan/林莉LinLi/丁金凤DingJinfeng/张燕平ZhangYanping/魏凌波WeiLingbo主管：赛普管理咨询有限公司主办：赛普地产研究院地址：深圳市南山区科技园康佳研发大厦13楼邮编：518057电话：0755-88313589传真：0755-88313567网址：www.chinasap.cn官方微博：http://e.weibo.com/saipuweibo版权声明：赛普地产研究院对本刊所有文章保留所有权，如欲转载，敬请联系编辑部。对任何未经允许的刊印行为，本刊保留依法追究之权利。欢迎就房地产相关管理与实践提供观点或案例投稿邮箱：fanys@chinasap.cn惟精惟专，生存之道2012年，又经历了一年的行业调控洗礼，房地产企业千亿军团继续扩容，百亿企业群体继续发展壮大。这种形势，既出乎人们的预料，也在情理之中。仔细分析，这些房地产大鳄们在严酷的环境下能够继续一路高歌猛进、大快朵颐，确有过人之处。如万科集团在第三个战略十年专注住宅产品开发，不但练就了快速准确寻找目标客户群所需要的土地并作出产品策划、迅速实现成熟标准产品快速滚动开发的独门秘笈，而且在连续几年销售额过千亿的情况下，能够做到大而不乱、快而不乱，现在甚至连王石的绯闻也不能影响万科股价了，其内部管理体系的成熟稳健实在值得称道。再如，万达集团利用其练就的第三代城市综合体“现金流滚资产”的快速滚动开发模式，加上其在商业项目规划设计、自有品牌商业资源管理等方面的专业资源和能力，这些年来一路大规模跑马圈地，低成本抢占各大中城市的稀缺商业土地资源，而地方政府仍以能够引入万达广场为荣，这也着实令其他企业既恨又羡慕。与大鳄们相比，广大中小型房地产企业正经历着“调控明月照九州，几家欢乐几家愁”的分化。广大中小型企业今后要生存和发展，实施差异化竞争是战略突围的要点。比如做住宅，别人做大规模普通住宅产品，有的企业就做不用空调、四季如春的节能舒适绿色特色街区；做商业，别人都在常规城市商业综合体上打得头破血流，有的企业就做创意研发+展贸+电商的企业总部产业基地。王健林也许真的不怕恒隆陈启宗，但我觉得他应该会怕马云，因为阿里巴巴会支持众多的网络店小二把王健林斥巨资苦心建立起来的万达广场变成空旷的溜冰场。在差异化竞争中，专业化是差异化的基础。如果没有对绿色节能住宅技术的专业化研发，没有对创意、展贸和电商三位一体商业模式的专业化探索，差异化的竞争模式就无从谈起。惟精惟专，生存之道。在赛普的客户中，当代节能置业、华夏幸福基业、苏宁置业、平安不动产、红星地产等一大批企业都在积极探索差异化、专业化的发展道路，并取得了很好的效果。笑傲江湖，各领风骚，凭的是独门秘籍和刻苦修炼。现在越来越多企业认识到今后只有走自己的差异化专业化道路，人无我有、人有我优，才能破解万科和万达们的葵花宝典和吸星大法，在日趋严酷的市场上取得生存和发展的一席之地。《地产管理实践》总编:地产管理实践目录Contents2013/04010专业化,房地产企业发展的必由之路想要成为一个优秀和卓越的企业，就必须在管理的专业化、多专业运作的协同化，产品与专业管理的一体化方面苦练内功，坚持不懈，方能取得良好的效果。刊首语003惟精惟专，生存之道文/雷宏地产热点006语录/微言/管理数据本刊本期聚焦010文/李妍专业化，房地产企业发展的必由之路发展战略专业化房地产企业专业化突围之旅游地产文/朱雪钢017成本体系专业化023标成本下的动态成本管理模型构建目文/那仁高娃英慧合约规划体系的建立与实施要点文/成锦亚028设计标准专业化房地产产品设计标准化常见问题剖析034文/林亦万振华中小房企如何开展产品设计标准化051英慧——规划先行，重点推进，逐步丰富营地产企040销业客户文/林亦客关系管工程管理专业化服理发展文/刘兵张跃亮专阶段研如何做好精装修工程管理业究046化055文/郭艳红张跃亮文/工程质量通病防治措施浅析潘煜CONTENTS目录“新型城镇化”催生行业发展新机遇064放权-收有房地产企业公司060打权”怪治理建设文/徐帆破圈文/雷祥行业观察“——论国赛普论道文/产企业专业能力体系建设四步法及有效运用文/贾应生钱069马光073鑫中小房企以利润威文/贺丹分享为核心的长房论工程建设领域国企职业风险防控期激励体系设计地078管理信息087应用数据挖掘文/陈春利化云文/戴学君最佳实践时Focusing082某标杆房企基于代如何做好精装修工程管理商业地产管理IT平台的流程运地信息化初探案例实践营精细化监控产文/廖坤伦丁金薪酬改革：员工满意的误区及098企凤破解之道文/郁文业093赛普咨询成果信息化落地项目陆续启动赛普动态104第28届全国房地产计划运营管理(POM)高级研讨会在深圳成功举办客户满意是持续成长动力——赛普2012年客户满意度再创新高赛普参与万科“爱佑童心”志愿者深入四川走访IT-OrientedManagement060Obsertion商业地产管理信息化初探082"新型城镇化"催生行业发展新机遇地产管理实践地产热点Hotspot2013/042012年我们走了两个方向，第一步往深里踏，深耕专业化；第二步是往前走，不断更新自己。我们做好转型的创新与＂熬＂。戴绿帽、吃软饭、挣硬钱，靠专业能力带动开发，保持财务稳健性。低风险、中速度、高回报，有质量的增长。赢在未来和正确的方向。——2013年初冯仑在万通英雄会上谈万通专业化现在许多商业地产盲目建起来以后招不到商，或者招商以后经营不好重新再关掉，我觉得市场配置资源，做商业地产要多死掉一批，有利于重新认识这个市场，形成专业化，市场更合理地投资，以形成良性发展。——万达集团董事长王健林发表对商业地产的意见在未来房地产市场发展中，必然会出现两个分化，一是城市之间分化加剧，二是企业层面分化加剧。从企业层面看，企业自身发展战略应当是以精细化、专业化为主。——住建部政策中心主任秦虹谈房地产发展趋势商业地产、产业地产、旅游地产、文化创意地产为代表的主题地产项目在咨询、设计、招商、运营等细分领域，要求越来越高，专业化与市场细分，势不可挡。——易居中国执行总裁丁祖昱谈主题地产未来发展的可能新浪旅游地产V：在持续调控，房地产渐归理性的背景下，房地产开发的精细化、专业化亦已初步显现，未来，专业而细分的精细化开发模式将成为发展的方向，而开发商为寻求利润预期和谋求持续发展，亦会“另辟蹊径”选择一些非调控的专业类地产开发，而文化旅游地产、老年地产、农业地产就是一个不错的选择。2013年或是一个发展的契机！北科建集团V：北科建的科技地产，就是以创新型和成长型企业为客户群，按照市场经济规律和房地产开发手段，通过专业化运营，实现高新技术产业集聚。“科技”是服务对象，“地产”是支撑平台。中国房地产报V：2012年发生的房地产行业集中化的趋势背后，是一种更加良性的变化：专业化的房企在竞争中优势凸显，相反那些机会型企业，以及在管理变革中棋慢一招、管理粗放的企业正在逐渐被淘汰。赛普房地产管理咨询V：今后二十年将是房地产行业专业化分工格局逐步建立阶段。行业内将保留为数不多的大规模行业资源整合开发商，大多数生存下来的中小企业须在行业价值链某些环节具备独特专业核心能力，成为专业开发商或专业资源供应商。这凸显了专业化在房地产开发企业今后发展中的重要性。地产管理实践地产热点Hotspot2013/04一营业收入增长率说明：以上数据摘自赛普地产研究院《2012年上市公司经营数据分析报告》二净利润增长率说明：以上数据来源于赛普地产研究院《2012年上市公司经营数据分析报告》三总资产周转率说明：以上数据摘自赛普地产研究院《2012年上市公司经营数据分析报告》2012年百强房企在市场占有率、销售面积、销售金额方面均创新高，其中52家房企销售额破百亿，百亿房企阵容再度扩容，表明市场调整不断加剧行业集中，强者愈强趋势更加明显；另一方面，业内监测数据显示标杆房企的销售净利率已从2007年的24%下滑到2012年的18%。资源愈加稀缺、调控持续加压、利润水平下降……越来越多的房企谋求战略转型，把专业化管理能力的培育和提升作为自我突破的重要方向。可以预见，今后房地产企业的专业化将成为大势所趋。房地产开发企业的专业化建设有何特点？建立专业化体系的途径有那些？标杆房企有哪些操作经验可借鉴?本期的“专业化”专题将针对上述问题，分别从发展战略、设计标准、工程管理、营销客服等方面的专业化内容进行探讨，为企业提供一定参考，敬请关注！地产管理实践本期聚焦Focusing2013/04专业化房地产企业发展的必由之路文/李妍随着中国房地产行业的发展模式逐渐成熟，行业的竞争态势也更加趋向于市场化，越来越多的企业认识到粗放管理已经不能满足企业发展的需要，代之而来的是企业在各方面管理的专业化程度越来越高。部分标杆企业甚至于向国外同行和其他成熟产业学习，不断提高自己的专业能力，以便在竞争中获得更大的市场份额和更高的市场回报，或者在行业整体利润下降时仍然保持较好的盈利能力。他们能够做到这一点更多的依赖于对产品的深度研究和聚焦，对各专业管理的有效把控和精细管理，进而带动整个行业的管理向着更加成熟和专业化的方向迈进，推动行业整体管理