城市商业与文化综合体案例分析香港UnionSquare深圳新摩尔商业管理有限公司杨宝民2013年2月酒店、写字楼、购物中心、公寓、体育会所等功能均衡发展模式UnionSquare——香港九龙站立体交通的典范UnionSquare——尖端城中之城香港格局与项目位置新界新界香港地区面积最大的部分，连同所属的235个大小岛屿，总面积达975.1平方公里，约占香港总面积的92％。过去以农业为主，后形成了观塘香港国、荃湾两个工业新市镇。新界丘陵起伏、海拔957际机场米的大雾山为深圳最高峰。九龙九龙全称为九龙半岛，东南西三面被维多利亚港湾包围，与一海之隔的港岛共同构成香港最繁华的城市核心区。其中以尖沙咀、油麻地及旺角最为知名，是香港的购物、饮食、休闲、娱乐的中心，九龙站综是全球游客聚集的购物天堂。合体香港岛香港最为繁华之地。港岛北部为香港CBD，拥有劈山填海而造的皇后大道、德辅道等；港岛南部香港岛的浅水湾、深水湾等为著名的旅游区和高级住宅区；港岛中部为香港主要行政机关所在地。港岛拥有很多小山，最高峰为太平山，海拔554米。香港国际机场于1998年7月6日正式启用，取代位于九龙城区的香港启德国际机场。第二条跑道于1999年5月启用。在2007年，香港国际机场的总客运量超过4780万人次，总航空货运量逾374万公吨。是亚洲最繁忙的机场之一，也是重要的国际货物中转枢纽。香港九龙联合广场综合体详细位置UnionSquare?UnionSquare位于香港西九龙港铁九龙站上盖，地址为九龙柯士甸道西一号，占地13.54公顷，四面分别被佐敦道、连翔道、柯士甸道西和雅翔道四条道路包围着?UnionSquare是港铁九龙站一个综合商住发展计划，由港铁公司联同九龙仓集团有限公司、恒隆地产有限公司、永泰控股有限公司和新鸿基地产发展有限公司四个发展商合作发展，值得国内地铁公2司借鉴。?UnionSquare的总面积达109万平方米，整个发展计6划分为七个发展项目组合1?前五期已先后落成并入伙?余下的第六及第七期（第五期被合入第六期）发展项目5组合于2007年至2010年分阶段落成734擎天半岛：高尚住宅UnionSquare漾日居：高尚住宅?16座住宅大厦及2座混合用途大厦中心花园，共提供约5866个住宅、一间豪华酒店及约72472平方米服务式住宅；凯旋门：高尚住宅?一幢118层高的摩天大楼，包括约君临天下：高尚住宅231778平方米的写字楼及一间豪华酒店，并附设观景台；圆方：豪华购物中心?82750平方米购物中心；港景汇：服务式公寓?1050平方米的幼稚园；天玺：酒店、住宅综合体?巴士、的士、及私家车交汇处；?约5600个车位；环球贸易广场?广阔的公众及私人休憩绿化区；?各类康乐与社区设施UnionSquare是一个综合发展计划，集住宅、写字楼、商场、消闲和酒店设施于一体，占地13.54万平方米，总建筑面积达109万平方米顶级住宅办公写字楼公共绿地内部道路办公楼顶级酒店Form2000on,“UnionSquare”dearmcomesture2000年2003年2005年2007年2010年高端漾日居君临天下凯旋门擎天半岛天玺（住宅部分）住宅商业圆方ELEMENT商务WHotel港景汇酒店环球贸易广场ICC多家开发商联合，高端住宅先期启动，商业和商务使区域价值脱胎换骨，新鸿基地产负责购物中心和酒店以及办公部分开发UnionSquare综合体效应体量(万物业时间档次容积率简介㎡)6栋大楼，1288个单位，1332个漾日居2000135-6停车位5栋大楼，2126个单位，1270个擎天半岛20044.85-7高档住停车位宅3栋大楼，1122个单位，864个停君临天下2003165-7车位新鸿基地产：255米高，75层，共凯旋门2005105-61122个单位顶级购新鸿基地产：香港首个横向式商场圆方商场2007.109.3物中心，商业最高端商业，4层新鸿基地产：香港最高的住国际级住宅18.6天玺2007.315-18宅，270米，由住宅、服务式出租豪宅酒店5.3住宅和酒店组成环球贸易2007-国际级新鸿基地产：香港最高写字楼，全26.2广场2010办公楼球四高，共118层，490米物业分类与体量情况表服务式公寓,商业,9.35.8高端住宅,62.4酒店,5.3商务办公,26.2高端住宅商务办公酒店服务式公寓商业UnionSquare?区位（商业价值极高的九龙站，与中环CBD成功KPI隔海相望）?住宅先行聚集人气（前期的大规模豪宅项目吸引最高端客户注目）?品牌开发商合力开发（港铁公司联同九龙仓、恒隆地产、永泰和新鸿基地产四个发展商合作发展）各物业形态?核心驱动因素：前期以高端住宅驱动，随着作用片区逐渐成熟，高端商业及国际顶级商务和酒店为综合体实现整体升级?综合体核心区域物业比例为：住宅：商务：商业：酒店=60%：25%：10%：5％圆方购物中心规划设计特点圆方总面积超过100万平方英尺，大约9.29万平方米,圆方购物中心由，由著名建筑公司英国Benoy担任设计，以金、木、水、火、土五行智慧，开创独一无二的购物享受热点。在注重体验式空间的同时，注重中国优秀传统文化与商业的结合。圆方购物中心顶层平面图办公楼和五星酒店圆方购物中心的开放空间购物中心的顶部和公共空间连接，为顾客提供更好的通透性空间体验。采用现代化的多中厅分隔空间布局，圆方购物中心以五行文化通过采光中听让顾客感觉到通透性。组织内部封闭空间地铁九龙站点与圆方购物中心的无缝衔接地铁在-1层和购物中心无缝对接，而且可以直达地面购物中心层，将购物中心和地铁一体化、为方便乘机旅客，旅客可以在购物中心办理乘机手续。超五星酒店和购物中心的有机联系购物中心名品部分通过扶梯与酒店和办公空间联接、酒店大堂设置在103层，确保丽思卡尔顿酒店的安静。超五星酒店--丽思卡尔顿酒店空中餐厅酒店大堂里兹卡尔顿大堂103层香港丽思卡尔顿酒店位处九龙环球贸易广场的102至118层，楼下是圆方购物商场，邻近地铁九龙站，地理位置优越，交通便利。　　◆配备水疗中心、顶层室内游泳池设施豪华　　丽思卡尔顿酒店客房和设施酒店提供饱览维港及城市景致的房间。六间餐厅及酒吧包括中餐厅及意大利餐厅，以及在楼高490米之上的顶楼酒吧。水疗中心占地860平方米，设9间豪华理疗室和2间双人套房，由世界水疗权威ESPA提供崭新的水疗疗程。酒店的室内游泳池位于顶层及设有LED天花屏幕。另外，酒店拥有全港最大的宴会厅之一，加上四间会议室，总面积达1300平方米，为婚宴和会议的理想场地。酒店客房从7000港币起价，总统套房13万港币，拥有最佳的维多利亚海景和山景。5A写字楼环球贸易广场吸引世界知名投资银行Morganstanley等入住香港九龙上盖物业作为均衡发展的大型城市综合体，体现了此类综合体开发的特点和规律：?需多个强势发展商合力打造，且发展商之间特点突出，分工明确?占据城市顶端区位，具备成熟的商业、商务及休闲娱乐氛围?多点开花的开发战略带来一定的开发风险，各类物业对项目资源的需求不同，全面开发面临风险结束语我们共同研究世界一流城市商业与文化综合体，在中国的土地上应该有更多的世界一流商业与文化综合体，不求奢华，但要具有经得住历史考验的经典综合体。深圳新摩尔公司2013年2月