房地产开发全过程成本管理内容目录n第一部分如何理解房地产企业的成本管理n第二部分如何开展成本目标管理n第三部分如何构建企业成本管理体系n第四部分成本管理的责任考核n第五部分建造成本的全过程控制要点房地产开发全过程成本管理第一部分如何理解房地产企业的成本管理n第一讲房地产开发行业多种成本管理角色特征n第二讲房地产开发企业成本管理价值观n第三讲房地产开发成本影响因素分析n第四讲房地产企业成本构成与管理方式房地产开发全过程成本管理第一部分如何理解房地产企业的成本管理【第一讲房地产开发行业多种成本管理角色特征】n房地产成本及成本管理与其他行业之区别n房地产行业内不同角色的成本管理n房地产成本管理现状与发展方向房地产开发全过程成本管理?房地产开发成本的行业特征------------?房地产成本管理的行业特征--------]由房地产开发产品及其开发过程决定，需要即全面系统、又具个性化的解决方案房地产开发全过程成本管理n房地产行业中不同角色的成本管理特征?施工企业的确定与控制?设计单位的确定与控制?造价咨询公司的确定与控制?房地产开发企业的确定与控制房地产开发全过程成本管理n任何企业成本管理的基本内容:n盈利原则导致各企业成本管理目标不同、关注对象、工作内容、过程及方法等方面的差异n每个企业控制的只能是：房地产开发全过程成本管理房地产成本管理的现状与发展型产品强调企业/团队的共同目标价面向公司利益，讲求性价比值发掘价值，创造价值提升型定额模式下追求算得快定额熟、套，强、算价正确调量准个人经验型强调不能突破目标值成本管理水平n管理难度加大，统筹协调要求高房地产开发全过程成本管理第一部分如何理解房地产企业的成本管理【第二讲房地产开发企业成本管理价值观】n成本管理的意义n成本管理的目标n提升价值的五种途径房地产开发全过程成本管理成本管理的意义n房地产公司是企业，利润是企业用永恒目标n利润与成本的关系收入一定的情况下，成本越低，利润越大成本实质上是企业的投入，低投入高产出是企业经营的原则；房地产开发全过程成本管理成本管理的目标n成本管理的目标是保证成本的支出获得最有效的收益—---------------------------------------------成本控制不等于省钱,花得多会浪费，花得少也会有浪费，花多花少不是重点，花的有效才是关键；避免价值不匹配、不平衡造成的浪费（怎么花钱的投资问题）房地产开发全过程成本管理提升价值的五种途径价值工程的基本公式：V=F/CV-value,性价比/价值F-function,产品、功能/性能、服务、收益C-cost,费用/成本nC下降，F上升nC不变，F上升nC下降，F不变nC小幅上升，F大幅上升nC大幅下降，F小幅下降n--具体选择哪种途径，与市场环境、公司经营理念、产品方针有关n--价值的评估：有显性的，有隐性的，有眼前的有长远的，需要综合平衡与决策n（例外墙材料的选择（香港），空调品牌的选择，电梯速度的选择）房地产开发全过程成本管理第一部分如何理解房地产企业的成本管理【第三讲房地产开发成本影响因素分析】n决定因素n影响因素n无效成本的原因分析及控制（案例）房地产开发全过程成本管理成本的决定因素：§外部因素--§内部因素--房地产开发全过程成本管理成本的影响因素:§经营方式§管理方法§技术能力§组织与协调§资源：资金，人员，供方§其他诸多因素？房地产开发全过程成本管理无效成本的管理§无效成本的定义§产生原因分类§统计与分析§责任分摊§改进措施房地产开发全过程成本管理第一部分如何理解房地产企业的成本管理【第四讲房地产企业成本构成与管理方式】n全成本的概念n区分成本与造价n成本核算与管理方式房地产开发全过程成本管理全成本的概念n=前期费用+建安工程费+室外及配套费n=土地费用+建造成本+开发间接费n（即项目发展成本）=开发成本+期间费（营销、财务和管理费）房地产开发全过程成本管理区分成本与造价成本：造价：时间与空间上的分布不同n时间分布：n空间体现：房地产开发全过程成本管理开发各类型成本的核算与管理方式针对房地产各类开发成本特征采取相应的核算方法与控制方式。土地类：按核算土地类：按核算产产品品对对象象分分摊摊，，控控制制拿拿地地的时的时间与质量间与质量设计类：按核算设计类：按核算产产品品对对象象分分摊摊，，标标准准控控制制，成，成建造成本果深度管理果深度管理工程类：按产品工程类：按产品核核算算，，全全过过程程作作业业管管理理与与动态动态控制（建造成本控制（建造成本部部分分，，目目标标管管理理方方法）法）营销类：年度预营销类：年度预算算管管理理，，按按期期统统计计反馈反馈管理类：年度预管理类：年度预算算管管理理，，按按期期统统计计反馈反馈财务类：按产品财务类：按产品与与按按时时间间核核算算两两种种方方式式综合综合房地产开发全过程成本管理财务与成本核算注意事项n1，统一科目：在多个部门的应统一口径,包括投资估算及经济测算、财务预算、成本部门等n2，统一的分摊方式：事先明确需分摊的成本及分摊方式，不能轻易改变；n3，各类成本的统计、管理与财务核算口径的对接21房地产开发全过程成本管理开发成本的分摊方式n1，土地费用的分摊方式n2，建造费用的分摊方式n3，开发间接费的分摊方式22房地产开发全过程成本管理期间费用的管理方式n1，营销费的管理n2，管理费的管理n3，财务费的管理23房地产开发全过程成本管理几种容易混淆的费用处理n1，几个科目调整情况n2，处理方式及原因n3，注意事项24房地产开发全过程成本管理第二部分如何开展成本目标管理n第一讲成本目标管理原理n第二讲成本目标的制定过程n第三讲成本目标分解的几种途径n第四讲成本目标的实现手段房地产开发全过程成本管理第二部分如何开展成本目标管理【第一讲成本目标管理原理】n成本目标管理意义n成本的合理确定n成本的有效控制n成本目标管理过程房地产开发全过程成本管理成本目标管理的意义成本管理的基本要求：实现成本的与；成本目标管理的意义：通过成本目标的制定和动态管理，实现成本管理的基本要求房地产开发全过程成本管理成本目标管理作用n动态掌握和控制项目总成本水平n保证每个项目的盈利指标n实现公司的经营目标28房地产开发全过程成本管理成本的合理确定确定是控制的前提和基础，根据市场定价原则：§成本的确定依据：§成本确定的方法:§成本与产品的结合：房地产开发全过程成本管理成本的有效控制有效控制—动态监控，做到随时心中有数n控制的概念：n控制的要素（环节）：n有效控制的前提：n能动的控制：房地产开发全过程成本管理控制的三个要素（环节）理想值/目标测定结果修正/调整措施体重控制（速度控制、成本控制、产品控制）房地产开发全过程成本管理目标管理过程示意图房地产开发全过程成本管理第二部分如何开展成本目标管理【第二讲成本目标的制定过程】n成本目标制定原则n目标制定的时间及过程n目标体系的具体构成与要求n目标的评审与确定房地产开发全过程成本管理成本目标制定原则1，目标的内涵：2，目标的作用：3，目标的范围：房地产开发全过程成本管理成本目标的制定的时间及过程?目标制定的时间：几个阶段?目标制定的过程：正向与反向房地产开发全过程成本管理目标制定的时间：n目标的雏形从立项时开始形成：n策划、设计阶段进行各阶段的成本测算n实施方案确定后，形成正式项目发展成本目标n施工图完成后，可根据预算对目标做调整房地产开发全过程成本管理制定的过程：?正向测算：?测算依据－－成本与首先是由产品的定位与档次决定的，因此成本目标要在与产品目标的互动沟通中共同制定，在发包前的阶段经历由粗到细的过程。一般的依据文件有：项目发展报告、策划报告、各阶段的设计文件和交楼标准；?测算方式－－根据所掌握的经验数据和项目的特征，不一定是固定方式（如烂尾楼改造）；?团队工作－－前期工作尽可能做细，促进策划、设计人员对产品的深入考虑，不要因为今后会发生变化而不作预先设定。（工作重心前移）房地产开发全过程成本管理制定的过程：?反向倒逼：?确定销售价格水平；?确定利润要求；?反推计算成本水平?正向、反向多次反复的过程，最终达到平衡房地产开发全过程成本管理成本目标体系的具体构成：?项目基本参数：?建造标准：?成本目标计算：?成本构成汇总：?成本目标分解：?辅助信息与数据：?编制说明：房地产开发全过程成本管理成本目标的制定要求：?水平恰当：?依据充分：?内容具体明确：?量化计算：?推行标准化：?强调考核作用：房地产开发全过程成本管理目标的评审与确定：?成本目标需经过相关部门的讨论?集团的评审?按权限审批?正式发布，作为考核指标之一房地产开发全过程成本管理案例：某房地产开发项目的成本目标测算套表1.编制说明、填表说明2.项目概况－－规划指标3.建造标准4.各单体成本测算－－建安5.公摊费用测算－－前期，公建配套、室外及环境6.跨期分摊7.成本汇总表8.销售收入、回款9.税费－－财务费、所得税、增值税10.利润测算－－利润及收益率11.现金流量表42房地产开发全过程成本管理第二部分如何开展成本目标管理【第三讲成本目标分解的几种途径】n按合约计划分解n按成本科目分解n按管理责任分解n按财务核算模型分解n按现金流出时间分解房地产开发全过程成本管理方式之一：按合同计划分解；目的：?分解依据：甲方的分判与采购计划?分解内容：总目标分解为每个合同项的目标?分解时间：发展计划完成后确定分解项及初步总目标，设计阶段完成各目标值的确定，招标签约过程中调整（范围调整）房地产开发全过程成本管理方式之二：按工程实体分解；目的：?分解依据：项目建设内容（设计图纸及说明）?分解内容：总目标分解为分部