谨呈：伟隆地产伟隆国际营销思路提报伟隆国际营销思路提报20122012年年33月月2020日日目录第一部分印象茶山第二部分区域市场背景第三部分营销策略思考一、印象茶山““四位一体四位一体”茶山定位“”茶山定位“东东莞市副中心”莞市副中心”茶山副茶山副中心中心《南方都市报》2011年8月26日，版面DA09东莞生态园东莞生态园报道：茶山定位“东莞市区副中心”。“松山湖、莞城、同沙、东莞生态园‘四位一体’核心城区轮廓日益显现，茶山处于核心圈层之内，是东莞市区副中心，必定承接‘四位一体’带来的辐射作用。”东莞北部商贸片区，茶山为主北城区东莞北部商贸片区，茶山为主北城区北部商茶贸山片区新火车站按照东莞市规划发展，茶山、石龙、东坑、石排规划为东莞北部商贸片区，其中以本本项项R2线茶山站广广深环环目深铁铁茶山、石龙为主北城区。城城目路路路路路路环环茶山将会打造成既东城、南城柏柏城松松城道路路大的第三城。园态生部部快快速速莞东东东镇区交通网络四通八达镇区交通网络四通八达交通动脉联动全城交通动脉联动全城石石大大龙龙路路路路莞莞路京路茶中方路茶茶泰山山安路路大大南南道道茶茶南本本项项目目道大山茶路岳东路印金路茶茶卢路路横横增路大大路路虹石石镇区主干道：以彩石大路、环城路、茶山大道、莞茶山将启动茶山大道升级改造二期工程；茶南路、超横路、超东路、14龙路、安泰路等号路（东溪路）、15号路（安泰路）及广深铁路下穿隧道的建设工程进为主干道，镇村度，加快站前路、卢溪路、增埗大道的规划建设，增加对外通道；对茶南路、茶京路、增卢路、金印路、环城路、爱国路等村际联网路和镇内公路道路为支线的公进行升级改造，进一步提升全镇道路网络路网络四通八达同时，并启动了塘下路、卢元路、茶京路、茶塘路的村际联网路升级改造。东莞北部的“城市门户”和核心区形象东莞北部的“城市门户”和核心区形象重点工程：东莞轻轨R2线2009年4月中旬R2轻轨起点站在石龙开工，初步规划，轻轨R2线站点设置在茶山镇博头村，R2线在石龙镇西湖村与火车接驳，茶山成为R2线上的一个重要站点。轻轨的启动，加快了镇区与东莞市区的融合，完成了镇区与市区轨道交通直达。东莞的出入口东莞的出入口融入大市区融入大市区1515分钟生活分钟生活圈圈重点工程：石龙新火车站123新站周边环境筹建中的新东莞站新站周边建筑规模：石龙新火车站设城际和普速2个车站场，3个站台8条线，新建设站房总建筑面积198410平方米，站台雨棚17630平方米，正线改线长度3.2公里。1122承承载载能力：能力：预计预计石石龙龙新火新火车车站近、站近、远远期旅客期旅客发发工程工程进进度：度：20102010年年55月月动动工，目前工，目前处处于于筹筹集集送量分送量分别为别为10001000万人次万人次//年、年、20002000万人次万人次//初期初期阶阶段。段。预计预计1515个个月后，月后，预计预计２０１２竣２０１２竣年，日均年，日均发发送量分送量分别为别为33万人万人//日、日、66万人万人//工投入使用。工投入使用。日。日。概况：石龙新火车站选址石龙与茶山镇交界处，西湖村。按照规划，新火车站同时也作为东莞轻轨R2线的起点站，将建成广深铁路、轻轨、公路互通的综合性交通枢纽。新站占地14万平方米，预算总投资8亿元，新站地表层用作火车站，地下设R2线首站，两条线上的客人可以在石龙新火车站实现零换乘。R2线建成后，从东莞城区中心到广州天河只需40分钟，到深圳也只需50分钟。届时可以由石龙新火车站直接乘车去往香港。东莞生态园的规划，为茶山的发展带来契机东莞生态园的规划，为茶山的发展带来契机茶山东莞生态园茶山有着优越的区位交通，随着东莞生态园的启动建设东莞生态园规划总用地30.5平方公里，其中规划建设用地面积为15.58.平，松山湖、莞城、方公里，非建设用地14.96平方公里。规划区位于东莞城区以东，东部快同沙、东莞生态园速路两侧，西起寮步的石步村，东至企石的东引河，南至横沥的新浦村，“四位一体”核心北至石排的燕窝村。城区的轮廓日益显范围为寮步、东坑、茶山、石排、横沥及企石六个镇区围合相接的区域。现，“东莞生态园茶山段,于茶山与东坑和横沥三地交界处。建新城全力融大市区重点工程：茶山新客运站重点工程：茶山新客运站位置：茶山安达汽车客运站搬迁到石大路与圆头山大道交汇处。规模：新客运站占地面积达3000多平方，比旧的客运站扩大三倍，内设8个售票窗口，配套有售票厅、司机休息室、洗手间、小卖部、餐厅等设施。二、区域市场背景茶山房地产宏观市场分析茶山房地产市场处于稳定发展阶段茶山房地产市场处于稳定发展阶段?国际通用衡量标准表明，宏观经济增长和人均GDP水平决定了一个地区房地产市场的发展阶段。?人均GDP与房地产发展关系0-800美元800-4000美元4000-8000美元8000-20000美元?2009年，茶山人均GDP6137启动期快速发展期高速发展期减缓发展期为美元，房生存需求生存、改善需求并改善需求为主改善需求为主地产市场处于高速发展存期。超速发展快速发展平稳发展缓慢发展单纯数量型数量为主，质量其质量为主，数量其综合发展型次次?宏观经济增长与房地产发展关系?2009年，茶山GDP≤4%4-5%5-8%≥8%为62.6亿元，增速达8.26%，房地产进入高萎缩停滞稳定发展高速发展速发展阶段。茶山住宅市场供求关系与存量分析供求平衡，数量较少，存量属正常范畴供求平衡，数量较少，存量属正常范畴茶山仅有新世纪丽江豪园、美丽湾畔二个楼盘，近5年来，茶山总供应量为15.74万㎡，年均供应量为3.29万㎡，280套；5年的总需求量为15万㎡，年均成交量为2.9万㎡，196套；供求趋于平衡，但是供求量与成交量均较低。存量分析：存量商品住宅面积约为2.9万㎡，套数为280套，属于正常范畴。数据来源：合富辉煌（中国）东莞房地产顾问有限公司市场研究部2011年茶山镇洋房毛坯均价5300元/平方米茶山镇洋房成交情况成交年份成交面积成交套数成交均价2010年2766924458012011年186061545994数据来源：合富辉煌东莞市场研究部?2011年茶山镇洋房均价5994元/平方米（部分户型含装修、送车位），毛坯价约5300元/平方米上下。户型供应情况供应主力区间91-150平方米，无90平以下产品供应2006-2011年茶山镇户型供应情况2010年1-11户型面积区间2006年2007年合计月二房二厅一卫91-100　　248248二房二厅二卫101-110　44　44三房二厅二卫111-120169　　169三房二厅二卫121-130　102　102三房二厅二卫141-150126　　126三房二厅二卫151-16032　　32四房二厅二卫161-170　44　44四房二厅二卫171-180　34　34四房二厅三卫181-190　78　78四房二厅三卫191-200　103　103四房二厅三卫200以上1317　30合计3404222481010数据来源：合富辉煌东莞市场研究部?茶山镇住宅供应主力区间集中在91-150平方米之间，供应比重占68%，其中111-150平方米居多，占39%?茶山镇户型供应面积区间较大，无90平方米以下产品供应，以首次和首改自住型置业为主。?茶山镇户型设计欠科学，如91-110平方米仅为两房户型，虽舒适度较好，但实用性较差茶山周边镇区楼市概况2008-2010年11月住宅销售情况区域年份成交面积成交套数成交均价茶山周边镇共2011年洋房价格2008年13199846566茶山2009年2424514553542010年1-11月2715424257932008年145651164315企石2009年2073813658632010年1-11月2628022564102008年86631153423石碣2009年25624540112010年1-11月2683730860412008年840337055387石龙2009年233371242460972010年1-11月124271155961512008年179451963876石排2009年5395969238522010年1-11月2748734844302008年31438031714978寮步2009年281425311947572010年1-11月12107318395355从普通洋房毛坯价格来看，茶山镇与周边镇区价格落差较小，因此，可以基本判断，在没有产品优势的前提下，周边镇区来茶山置业现象较少，茶山商品住宅以本地需求为主全镇只有二个在售楼盘，全镇只有二个在售楼盘，22个待售楼盘，个待售楼盘，44个小产权个小产权茶山住宅市场分析房房美丽湾畔花园新世纪丽江豪园富安花园美丽湾畔花美丽湾畔花园园新世纪丽江豪园伟伟隆隆国际国际花花园园富安花园、庆丰花园本案庆丰家园伟隆国际花园添盈名居?全镇至今为止仅有二个商品住宅项目—新世纪丽江豪园、美丽湾畔在售。?潜在竞争性楼盘有富盈.香茶郡待售。?小产权房有4个，售价在2000元/平方米左右。添盈名居供求关系解读问题：茶山的国内生产总值超过62.6亿元，常住人口达到15万人的规模，经济保持在10%以上的增长速度，为什么住宅市场的供应量与成交量会如此低迷？是否存在有效需求并未释放？根据GDP总量、人口规模、行政区域面积等因素综合选取标本——沙田、桥头镇做类比，如下：镇区楼盘及建筑面积开发总量合计桥头石竹山水园80万㎡，凯达华庭22万㎡，正丰豪苑16万㎡118万㎡滨江豪园68万㎡，东港城42万㎡，活力粤港8万㎡，庄士新都6万㎡，沙田海市天下80万㎡，锦江丽园10万㎡，黄金海岸