聚龙集团石湾项目呈：聚龙集团聚龙石湾项目发展战略与定位报告合富辉煌（中国）东莞公司2012-11-20聚龙集团石湾项目目录一、定位策略....................................................................................................1（一）定位的基准原则.................................1（二）定位思路框架结构　.............................1.......................................................1二、项目分析....................................................................................................2（一）项目区位.......................................2（二）交通条件.......................................3（三）区域未来规划...................................7（四）项目地段分析...................................8（五）项目交通分析...................................9（六）周边生活配套...................................10（七）地块经济指标、现状分析、四至分析...............13大规模社区中等容积率.................................13（八）项目属性界定...................................16三、市场竞争分析............................................................................................17（一）大石龙区域房地产市场分析.......................17（二）石湾洋房市场小结...............................17（三）石湾洋房客户小结...............................18（四）石龙洋房市场小结...............................19（五）区域别墅市场结论...............................20（六）市场启示.......................................21四、SWOT分析................................................................................................21（一）项目优势：.....................................21（二）项目劣势：.....................................22（三）项目机会：.....................................23（四）项目威胁：.....................................23（五）规避项目劣势的交叉分析：.......................24（六）规避项目威胁的交叉分析：.......................24五、客户思考....................................................................................................24（一）重点项目洋房客户的构成.........................24（二）深度访谈客户分析...............................27六、客户定位....................................................................................................30（一）洋房近期目标客户定位...........................30（二）别墅近期目标客户定位...........................31七、发展模式案例借鉴....................................................................................35八、项目发展战略............................................................................................38九、项目定位....................................................................................................41聚龙集团石湾项目（一）功能属性定位...................................41（二）市场占位.......................................41（三）产品定位.......................................41（１）从市场层面回顾：...............................41（２）从深访客户需求层面回顾：.......................42（3）从未来发展趋势分析：...........................42（4）项目功能定位...................................43　（5）一期启动区产品类型及组合.....................43　（6）商业发展方向思考.............................44聚龙集团石湾项目一、定位策略一）定位的基准原则?原则一：源于市场，高于市场以市场需求为导向，结合项目情况，打造迎合并适度引导市场需求的产品和居住文化，引领市场。?原则二：适度创新，差异竞争在现有市场水平的基础上适度创新，形成市场差异化，实现差异化竞争优势。?原则三：风险可控，利润最大在迎合市场需求和项目本体条件可满足的前提下，打造价值最大化的产品组合，追求利润的最大化。?原则四：树立口碑，延续品牌本项目为聚龙在大石龙的首个大型标杆项目，必须借这个项目确立大石龙乃至整个东莞的影响力，树立聚龙品质地产开发形象，开拓更广阔的市场。项目定位可充分整合开发企业的现有经验和优势，延续和提升企业品牌。二）定位思路框架结构　1/35聚龙集团石湾项目二、项目分析（一）项目区位石湾新城中心位置，莞北外拓第一站，区位优势明显项目位于惠州市博罗县石湾镇新城区核心位置，2010年石湾新城区规划总编修订成功，石湾中心区开始转移至新城区，并逐渐成为未来行政、办公、文体以及核心商业中心。高起点，高规划，高增值的石湾新城区，众多重点市政工程已经陆续建成并投入使用，市政配套逐步完善，城市主要交通要道兴建、改造工程全面启动，交通网络全部升级，良好的发展前景及政策支持，吸引了众多中外投资商的加入，中兴通讯、北汽集团等一大批实力强劲的企业纷纷入驻，为新城区的崛起提供了强大的经济及产业支撑，石湾新城区城市全面升级，区域价值不可一日而语。2011年，拥有十家开发商入驻石湾，提升了当地的房地产市场热度，为石湾房地产进入快速发展提供有利基础。而随着沙河大桥、兴业大道的通车，将大大缩短石湾到石龙新城区的距离，真正实现两地的无缝对接，在石龙土地供应量逐年减少的情况下，随着石湾新区的交通、环境与配套设施不断发展完善，项目所处区域必将成为莞北片区外延发展的新中心。2/35聚龙集团石湾项目（二）交通条件整体而言，随着兴业大道、沙河大桥以及东莞R2线城际轨道的陆续开通，本项目所处的石湾新城区未来将能够在15分钟辐射莞北、惠西片区，1小时辐射广深惠片区，交通通达性好，优势明显。公路方面1、现有公路交通路网：对外交通方面，广惠高速、广汕公路与主干道石湾大道、永石大道形成纵横交通网络，轻松达到珠三角地区。内部交通方面，石湾镇目前主要交通要道呈现“四纵一横”的格局，“四纵”指的是永石大道、兴业大道、石湾大道、四十米大道，“一横”指的是工业大3/35聚龙集团石湾项目道。2、未来公路路网规划：石湾镇对外交通主要形成“三纵五横”的对外交通系统，“三纵”是指：从莞高速公路、铁场大道、石湾大道；“五横”指广惠城市快速路、广汕公路、广惠高速公路、振兴大道。石湾镇对内交通主要形成“六纵六横”镇区道路主干道系统，镇区内主干道的“六纵”指外环路、石湾40米大道、兴业大道、石湾大道、园区三路、明月大道；“六横”是指科技北二路，科技大道，振兴大道，兴业二路，兴业中路，沿江景观大道。4/35聚龙集团石湾项目水路方面：石湾镇临东江与沙河，水路航运便利，东江航线上可至惠州、河源，下可至广州、香港等地。建有年吞叶量达50万吨的石湾集装箱码头，货轮货运每天直达香港。而随着石湾镇红海口岸新区的正式启用，将为博罗西片各镇企业提供了更方便快捷的进出口