秉持执着续往开来——芜湖恒大华府年度营销总结及营销计划——芜湖恒大华府项目组2012年12月11前言“2012不是世界末日，我们应秉持执着，续往开来”，2012是一个不平凡的一年，芜湖恒大华府在受产品结构因素，外受国家宏观调控，芜湖市场供大于求的环境下，渡过了365天，可谓是饱经风霜、栉风沐雨，然芜湖恒大华府项目组，秉承合富人的坚韧、坚强、刀锋执行力及满腔热情，执着的2012年已经过去，新的一年2013年，即将到来，芜湖恒大华府，将秉承这份执着创造新的辉煌。有人说：在现阶段,现金比利润更重要!我要说：比现金更重要的是信心和勇气!2目录【CATLOG】第一部分市场回顾第二部分营销回顾第三部分2013年营销策略及货源组织3第一部分市场回顾全国市场回顾芜湖市场回顾13年楼市预测4全国市场回顾政府调控政策多管齐下，决心稳定房地产市场，楼市调控从严，但严中有松行政手段行政手段47个限购城市,600多个限贷城市,30个城市限价税税收手段收手段600多个城市二手营业税和2个城市开征房产税,严格执行房地产增值税。市市场场手段手段保障性住房十二五期间建设3600万套总量和价格控制目标宣布城市达到657个，一房一价，打击捂盘惜售金融手段三次加息,六次上调存款准备金率（自2011年11月底到2012年上半年，二次金融手段降息和三次降准）,土地抵押和融资限制房房贷贷手段手段首套首付由20%上调30%再上调到40%,七折利率取消,二套由30%上调50%再上调到60%,三套停贷,开发与地产及个人贷全面收紧土地手段土地手段提高拿地门槛,首付50%;打击囤地,空置土地和小产权房及禁止新建别墅项目。2012年延续强化2011年房地产宏观调控政策，但2011年全国657个城市宣布年度房价控制目标的盛况形成反差的是对外公布了年度房价控制目标的城市寥寥无几。在住建部关于今年房地产调控任务的文件中，也寻觅不到这项政策的踪影，2012年楼市政策从严，但严中有松。5全国市地产调控陷入两难“地方vs中央”博弈频现，但房地产宏观调控基调场回顾已定，地产辉煌难现，地方楼市微调已获默认概述主题内容区域免免或减征购房的契税或退税马鞍山、武汉、北京、芜湖、扬州调调整首套房贷利率恢复基准利率，利率优惠9北京、上海、天津、重庆、广州、杭州、昆明、济折、8.5折南、南京、成都、哈尔滨、南昌、深圳、中山、东莞、苏州等。变改变普通住房价格的标准天津、增城、中山、上海、南昌提提高公积金贷款额度合肥、吉林、南京、常州、广州、武汉、沈阳等户重启购房入户的政策从化市、长春市补补贴首次置业青岛、重庆、芜湖放放松限购的条件佛山、成都、上海绑土地的松绑北京、广州、成都、昆明2011年8月份始截止2012年7月6日,全国52个城市房地产调控微调,有45个城市通过,7个城市叫停,其中5个城市涉及限购放松,2个城市调整幅度过大。其中被叫停的政策有“2月芜湖市新政”、“2月上海新政”、“5月扬州新政”，上海市和佛山市属于“限购”城市，其中上海市是在对“限购令”松绑被叫停后又重新推出对“限购令”收紧的政策。6全国市场回顾楼市严中有松，相关部门表态房地产调控政策2013年未做放松打算，强调楼市调控大调已定1房地产调控2保障房建设3建设资金监管住建部表示，下一中央政府定的是“十二财政补贴、银行贷款、步各地区各部门将继民间资本，以及保险资续贯彻中央部署，做五”期间要建设3600万金、住房公积金等其他好房地产市场调控工套城镇保障性住社会资金的参与，已初作，不断完善政策体房，2011年已经开工了步保证了保障房建设资系，抑制投机投资购1000万套，2012年开工金的供给。在大规模进房需求，支持居民合行的城镇保障性住房建理自住需求，巩固调了700多万套。设过程当中，大的资金控成果，促进房地产问题到现在为止还没有市场平稳健康发展；发生过。房地产市场调控政策仍不放松。11月12日，十八大新闻中心举办第四场记者招待会，住建部表示房地产调控政策未做放松打算7宏观市场回顾保障房/保障房作为国家遏制房价措施之一，2012年保障房提前超额完成目标，2013年预计将建设600万套保障房。住房和城乡建设部的最新统计数据显示，今年1至10月份，中国城镇保障性安居工程新开工722万套，完成投资10800亿元，基本建成505万套，提前完成年初预定的“500万套”任务。，据住房和城乡建设部部长姜伟新介绍，“十二五”期间城镇保障性住房建设目标是3600万套，2011年已经开工1000万套，今年开工了700多万套，明年保障房计划开工数量不会低于500万套专家点评：5年来大规模保障性住房建设的推进，对市场起到了“镇静剂”的作用，不仅为稳定房价发挥了基础性作用，而且从长远看有利于管理好通胀预期，将经济平稳较快发展的好势头保持下去。8全国市场回顾宏观经济相对低迷，三季度单季GDP创14季新低,刺激经济增长，确保经济“软着陆”成为政府当务之急，经济刺激政策频繁出炉?今年我国前三季度GDP总值353480亿元，累计增速为7.7%。分季度看，第一至三季度单季增速分别为8.1%、7.6%和7.4%，第3季度增速创近14季以来新低。?虽然同比数据再创新低，但从环比数据看，三季度经济仍有其“积极”一面，三季度单季GDP增速环比上胀2.2%，较一、二季度的1.6%和1.8%有明显提升，从环比数据来看，三季度经济“见底”迹象已比较明显。9全国市场回顾国际经济环境恶化，国内CPI持续走低，银行政策频繁出炉，为经济增长注入新的动力5月18日6月08日7月06日央行6月8日起降息0.25个自2012年7月6下调存款准备金率百分点中国人民银行决定，日起下调金融机构人民币存贷款基准利率中国人民银行决定，从自2012年6月8日起下调金。金融机构一年期存款基准利率2012年5月18日起，下调融机构人民币存贷款基准利下调0.25个百分点，一年期贷款存款类金融机构人民币存率。金融机构一年期存款基基准利率下调0.31个百分点；其款准备金率0.5个百分点。准利率下调0.25个百分点，他各档次存贷款基准利率及个人这是央行在今年2月18日一年期贷款基准利率下调住房公积金存贷款利率相应调整。首次下调存款准备金率后0.25个百分点；其他各档次自同日起，将金融机构贷款利率，再次下调，也是08年以存贷款基准利率及个人住房浮动区间的下限调整为基准利率来第三次下调。公积金存贷款利率相应调整。的0.7倍。受欧债危机等影响，在复杂多变的内外部环境使得我国经济下行风险加大，特别是4月份以来主要宏观经济指标呈全面趋弱态势，为稳定国内经济增长，扩大内需，2012年5月、6月、7月中国人民银行采用降贷存款准备金率等措施扩大资金流动，稳定经济增长。10全国市场回顾全国商品房销售额增速持续回升，销售额更由负转正，开发商销售信心增强?1-9月份，商品房销售面积68441万平方米，同比下降4.0%，降幅比1-8月份缩小0.1个百分点；其中，住宅销售面积下降4.3%，办公楼销售面积增长3.3%，商业营业用房销售面积下降0.2%。?商品房销售额40354亿元，增长2.7%，增速比1-8月份提高0.5个百分点；其中，住宅销售额增长3.3%，办公楼销售额下降4.2%，商业营业用房销售额增长2.3%。数据来源：国家统计局11全国市12年第三季度房地产开发景气指数为108.0，明显超过景气临界点场回顾100的景气区间，开发商投资开工信心明显增强，对未来预期相对积极。??受受欧债欧债危机蔓危机蔓延、延、国际国际市市场场需需求求减减弱弱及及国内产国内产能能过过剩矛盾突剩矛盾突出等因素影出等因素影响响，三，三季季度度企企业业景景气气指指数数有有所所回回落落，但，但该该指指数数仍仍处处于明于明显显超超过过景景气临气临界界点点100100的的景景气区间气区间，也，也说说明目前明目前经济总经济总体体上上看看还还是是处处于于正正常常状态状态；；??预预期期企企业业景景气气指指数数高于即期高于即期企企业业景景气气指指数数5.15.1点点，，说说明明企企业业家家对对未未来来的的预预期相期相对积极对积极。。1212全国市场回顾土地市场/全国主要城市住宅用地供应及成交均环比有所增长，土地市场暖意明显2012年6-11月全国主要城市住宅用地供应面积2012年6-11月全国主要城市住宅用地成交面积单位：平方米单位：平方米?多个城市土地市场掀起推地高峰，为房企补仓、换仓和抄底土地市场带来了新的机会，在下半年楼市逐渐升温的市场背景下，土地成交优于去年同期。?在年度土地供应计划的压力之下，地方政府将继续加大推地力度，销售回款较多的企业也会继续增加土地储备。13全国市场回顾房价趋势/百城住宅价格指数环比连续6个月上涨，且11月涨幅略有扩大至0.26%；同比则连续8个月下跌，当月同比下跌0.46%，跌幅继续缩小2011年10月-2012年11月百城住宅价格指数?11月100个城市的住宅平均88806价格自6月止跌后连续第6个48800月环比上涨，涨幅较上月略有28720扩大，同比跌幅继续缩小；十0大城市均价环比涨幅超出百城8640-2平均水平0.13个百分点，同比8560-4自今年1月开始下跌以来首次01212345678901/1/1/1/0/0/0/0/0/0/0/0/0/1/11111111212121212121212121212上涨。样本平均价格（元/平方米）同比涨跌(%)临近年底，多数品牌房企已接近全年销售目标，中海、绿城等企业更提前完成，11月多个城市成交量出现回升，库存量稳中有降，出清周期继续下行，市场向好趋势明显。在此带动下，11月新房价格上涨的城市个数增加。14全国市场回顾万科、恒大领跑