银凯公元·九珑3#楼营销推广计划深圳青铜骑士（华中区）2013-1-8总结Conclusion十一月市场Market?10月28日—11月4日，其中国贸、满庭春、华晨东区国际本周开盘，国贸106㎡（3房）、MOMA115㎡（3房）去化较高，2房和小3房去化率不高，华晨66套房源开盘仅去化27套。虽然银十拉动，成交量环比上升，但就市场情况，并不是很乐观。十一月市场Market?11月5日—11月11日，十一月市场Market?11月19日—11月25日?绿地未来城，25日最后一栋小高层（87-125平）开盘，120套房源，成交60套，去化率50%?华宇尚城24日开盘，162套房源（85-113平），去化58%11月市场总体来说逐渐回归，主要是市场调控方向不变、房产税有可能全国推广等市场原因，以及天气多雨导致。公元·九珑在11月两度开盘，两度售罄，但也不能忽视市场存在的压力与面临的市场冷淡问题。上阶段推广总结Conclusion?上阶段主要运用媒介:报纸、网络、夹报、短信、派海报，每周末暖场+VIP抽奖活动。?11月公元九珑双开盘，双售罄，总结推广原因如下：1.推广力度强，推广渠道、媒体配合到位，在市场产生较好影响，市场认可度高。2.推广诉求准，把握区域+产品的性价比诉求，切合消费者的需求，一直贯彻“性价比”不变，推广有条不紊。3.客户定位准确，以新建县为主，地市、市区、红谷滩、多方联动，两度热销也印证了定位的准确性。上阶段推广总结Conclusion?本阶段媒介建议:报纸、网络、夹报、短信、派海报。媒体配合继续执行，建议加强派单的监控，做到每天有反馈，每周有汇报。同时在派单的海报上建议做一些领取精美礼品或看房有礼的信息，增加派单的来访量。?本阶段活动建议：VIP抽奖活动非常吸引客户，建议暖场配合活动一周做一次，选在周日，做一些有亮点的活动，例如冬至包饺子大赛，圣诞寻宝大赛等。3#楼推广计划Plan3#楼房源介绍?本阶段媒介建议:3#楼位于4#楼旁边，端户为96㎡【2+1】房，南北通透，入户花园半赠送；中间户为98㎡【2+1】房，双卧朝南，阳台半赠送。121套房源均为小三房，得房率为约78%，属于典型的刚需户型。西端户观景效果非常好，中间和东端户观景一般，但是户型不错。3#楼房源介绍蓄客时间五周蓄客时间五周蓄客时间一周蓄客时间一周蓄客时间三周蓄客时间三周103103套房源套房源7777套房源套房源121121套房源套房源1111月月1111日日1111月月2525日日1212月月2525日日1#1#楼开盘售罄楼开盘售罄4#4#楼开盘售罄楼开盘售罄3#3#楼开盘楼开盘?3#楼对于销售的意义：1。3#楼是销售的重要一环，4#楼售罄之后，销售量接近一半，而3#则为剩余房源打头阵，开局完美，则后期销售压力小，若开局不利，则后期销售压力很大甚至会造成负面影响。2。3#楼处于12月份年底，非职业黄金时期，且不接年底返乡潮，蓄客有一定难度。3。3#楼2T4，共121套房源，要在三个星期内蓄客150-200组，每周50组的量，任务量较大。3#楼房源介绍C1C1约约9696㎡，端户，㎡，端户，2+12+1房房C2C2约约9898㎡，中间户，㎡，中间户，2+12+1房房推广渠道?按照现有的开展：线上报广、夹报、户外线下短信、派发海报?按照不同区域使用不同渠道推广渠道——分片区?针对新建县：报纸、夹报、短信、派单、网络新建县是重点客户，从成交来看，新建县客户多集中于小三房，与本次加推的3#楼户型相吻合。?针对市区、红谷滩：报纸、短信、派单（洪城大市场）、网络?针对地市：短信、派单媒体投放计划——报纸目前为止剩余报纸数量序号报纸结余特殊版普通内页软文合计面1江南都市报00002南昌晚报00001江南都市报326112南昌晚报10233江西晨报10234信息日报0000合计17合计版面17个，还剩余房源3#、2#，以及3栋洋房媒体投放计划——报纸建议投放报纸投放日投放星期投放版面营销主题备注版面统计期媒体11月二江南软文两度售罄已上127日11月五江南江南特刊两度售罄，3号楼启动30日12月6四江南内普硬广3号楼启动1日12月7五晨报软文（区域）3号楼启动夹报1日12月7五江南江南特刊区域炒作+3号楼启动日12月五南晚软文（环境）3#楼火热办卡+业主答谢会114日12月五江南软文硬做3#楼火热办卡+业主答谢会周四夹报114日12月五江南江南特刊区域炒作+火热办卡14日12月五晨报特殊版跨版4#楼盛大开盘夹报221日合计7媒体投放计划——报纸3#楼之后剩余报广序号报纸结余特殊版面普通内页软文合计1江南都市报00002南昌晚报00001江南都市报31482南昌晚报10123江西晨报00004信息日报0000合计103号楼之后剩余2#楼（121套），还有9、10、11、12，四栋洋房，推量很大，报纸共17个版面，3#楼推广预计7个版面，报纸不够，用夹报代替。媒体投放计划——夹报投放日期星期投放媒体区域营销主题备注数量12月7日五新建县3号楼启动3万份12月13日四新建县、红两度售罄，3号楼启动+业主答与报纸4万份江南谷滩谢错开12月21日五洪城大市场3号楼启动4万份、红谷滩夹报投放以新建为主，增加洪城大市场和红谷滩的夹报数量，看蓄客情况机动增加。媒体投放计划——短信?投放区域：新建县、市区红谷滩、地市?投放计划：每周二：新建县、市区红谷滩、地市，共计30万每周三：新建县10万每周五：新建县、市区红谷滩、地市，共计30万每周六：新建县、市区红谷滩、地市，共计20万建议选择高安本地的短信公司试用几次，观察能否提高地市来电量；可以适当更换短信公司，更新数据库，同时掌握不同短信公司的到达率。媒体投放计划——网络投放媒体日期周规格节点主题已用天数剩余天数期搜狐焦点12月8日—7天950*60业主答谢817（已签约共—12月16会，3#计35日楼火热办天，10天赠卡送）媒体投放计划——网络投放媒体日期周期规格节点主题已用天数剩余天数腾房网12月16日3#楼盛大——12月7天950*60714（已签约共开盘21天）23日媒体投放计划——网络投放媒体日期周期规格节点主题刊例价搜房网（未12月16日3#楼盛大4.7万/签约，建议——12月7天960*70开盘周签约）23日媒体投放计划——网络投放媒体日期周期规格节点主题刊例价12月16日3#楼盛大约3.5万搜房网——12月7天网络块开盘/月23日媒体投放计划——派单?派单时间：从12月2日开始（周日）?投放计划：每周日：新建县城（8000份）每周一：新建乡镇（4000份）每周二：高安（8000份）每周三：丰城（8000份）每周四：奉新（8000份）每周五：新建县城（6000份）每周六：洪城大市场（10000份）派单主要突出产品，背面尤其是环境和户型，并做好派单统计，增加凭借海报领取精美小礼品或看房有礼等，促进派单的反馈量。活动Activities业主答谢会?目的：1.增加业主对于九龙湖片区的信心2.使业主享受实在的实惠3.维系老客户关系，促进老带新成交?方案一：干杯九龙湖，冷餐酒会?方案二：论剑九龙湖，区域发展茶话会?方案三：体验未来，业主答谢会业主答谢会?方案一：干杯九龙湖，冷餐酒会时间：2012年12月15日（周六）（暂定）邀约客户：公元九珑业主、3#楼VIP会员、媒体记者、政府意见领袖活动流程：1.领导讲话2.冷餐酒会3.业主抽奖活动亮点：1.设置签到墙，写下对九珑的祝愿。2.设置大抽奖环节，引爆现场气氛。活动预算：场地费用+餐饮费用+礼品和抽奖费用+邀约客户费用业主答谢会?方案一：论剑九龙湖，区域发展茶话会时间：2012年12月15日（周六）（暂定）邀约客户：公元九珑业主、媒体记者、政府意见领袖活动流程：1.领导讲话2.邀请权威人士谈九龙湖发展、地产发展3.业主抽奖、送礼品活动亮点：权威论坛，加深九龙湖发展印象活动预算：场地费用+餐饮费用+礼品和抽奖费用+邀约客户费用业主答谢会?方案一：体验未来，圣诞业主答谢会时间：2012年12月15日（周六）（暂定）邀约客户：公元九珑业主、媒体记者、政府意见领袖活动流程：1.领导讲话2.酒席答谢、节目表演3.业主抽奖活动预算：场地费用+餐饮费用+礼品和抽奖费用+邀约客户费用业主答谢会?奖项设置：一等奖：1名，索尼摄像机一部（3800元）二等奖：2名，IPad2一台（2800元）三等奖：3名，罗莱家纺羽绒被（1000元）感谢奖：若干，感恩大礼包一份（60元人均）奖品总计：2万5千元左右地点推荐：前湖迎宾馆（5星）新天地怡和假日酒店（5星）海航白金汇酒店时间：在1小时左右诉求Appeals诉求方式二：公园与九龙湖对比刚需客户更关注户型、总价，环境和区域都是附加值，突出区域和环境，即突出性价比。表述：在16万㎡中央公园里你看得到轻轨铺设的场面么？在6万㎡湖波静谧中你听得到西客站运营的喧嚣么？售楼处包装Decoration公园道路看房通道售楼处外部营销中心内部