谨呈：平谷地产发展（大连）有限公司平谷保税区项目营销报告版权声明：本文仅供与客户沟通使用，版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有，未经深圳世联地产顾问股份有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。由于未经过市场调要与详尽的研究分析，本资料的结论与分析不能作为世联地产的正式成果。策略前的思考一个充满未来但现在冷清的区域·······一块四周工厂遍布毫无生活配套的地块······一群充满活力却日夜辛苦收入有限的刚需······一个初入大连但要在区域持续开发的企业·······千余套房源，3-6个月销售周期，一场快速而干脆的歼灭战。在短期内迅速集聚客户，引爆市场，快速回现，紧密的营销节奏与强有力的销售执行是这次战役成功与否的关键！思考路径政策分析预判市场分析宏观市场扫描区域规划及发展区域市场分析区域产业现状分析区域竞争及客户分析市场定位&客户定位1.开发区未来供应巨大，但在明年下半年会出现一段市场空白期2.以区域主流产品、主流价格竞争策略，通过性价比获取销售优势3.人口导入性区域，主要以基础性年轻客群为主力，经济实力较弱。4.政策性调控对区域市场影响较大。定位原则产品定位产品创新产品定位结论1.围合布局，减少交通对社区影响，提升社区感。产品定位2.功能型小户型，舒适度高户型结构优化3.立面采用现代简欧风格。产品物业发展建议景观围合式院落，主题式景观配套1、精装修2.社区型商业配套3、封闭小区，智能化安防，服务式物业。区域机会阶段性营销策价值梳理市场机会略与主题客户机会营销推广展示方案形象定位卖点挖掘策略推广策略形象定位价格及推售策略营销策略形象示意INDEX识局——市场及客户定位分析谋局——产品定位策略定局——形象定位策略布局——营销推广策略Part1识局市场及客户定位分析政策分析预判宏观市场扫描区域市场分析区域规划及发展区域产业现状分析区域竞争及客户分析政策分析预判大连10.18日新政重要内容解读本次限购令将使整体市场更趋于理性，客户在购房时将会更加谨慎，对本案刚需及区域改善型住宅客户会有一定影响。针对购房者（限购令）：1.同一家庭限购一套房，暂定只能够购买一套住房2.暂停发放三套以上房贷3.首套房首付不低于30%，二套房首付不低于50%4.对不能提供本地一年以上社保、公积金证明的外地客户停发房贷对本项目影响1、首套房首付不低于30%，部分首付款较少客户将会推迟购房计划；二套房不低于50%，暂停三套及以上房贷对本项目影响2、同一家庭只能购买一抑制投资，但是对本项目影响较小；套住房对本项目影响一些外地务工人员有可能无法购房。3、限制外地客户贷款购房针对开发商：1.7层以下主体结构封顶，8层以上完成主体2/3（不得少于7层）才能取得预售标准。2.未取得预售证不得进行预售和收取或变相收取定金、预定款性质费用，不得参加展销活动。3.取得预售证的项目需在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格并严格按照申报价格明码标价对外销售。4.对定价明显超过周边水平的开发项目进行土地增值税核查与清算。5.建立预售资金监管制度6.实行房屋买卖合同网上签订与备案制度、强化商品房预售方案管理。7、建立全市统一的房地产信息统计系统、加强房地产诚信体系建设、加大对违法违规预售行为的查处力度。8、加大对房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为的处罚力度。对本项目影响：1.通过土地开发及商品房预售的各个环节进行规范与管理，其中预售工程进度要求和预售前后政策规定对部分开发商影响较大，本项目需对工程节点严格把控，力求满足营销节点的时间要求。2.大连房地产市场将趋于透明和理性，未来对开发商要求将越来越高。本次加息对楼市的影响：中国人民银行决定，自2010年10月20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点，由现行的2.25%提高到2.50%；一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，由现行的5.31%提高到5.56%；个人住房公积金存款利率上调0.2个百分点至1.91%；贷款利率五年期以下（含五年）上调0.17个百分点至3.50%，五年期以上上调0.18个百分点至4.05%。分析：1.融资渠道收紧、成本提高，部分开发商可能面临资金压力、率先降价促销。2.“限购令”的实施将部分实力型客户逼出市场，市场改善型需求、投资型需求出现明显下滑；3.加息之后，由于购房成本增加，对首套需求的影响更为明显；4.加上负利率担忧消退后，部分资金流向银行，加剧市场需求的下滑态势；5.在政策叠加效应下，房价可能出现持续下跌。对本项目影响：初次加息，消费者购房成本增加较少，对本项目影响不大，如果连续多次加息，则会带动房价的下跌，对本项目产生较大影响。宏观市场扫描金州区与开发区为于大连北部，由于地理位置相近，由五一路板块联接两个城区。目前金州区住宅市场由于老城区土地供应日益减少，城市开始向东部沿海和北部城区延伸；而开发区住宅市场随着中心城区土地日益稀缺，自2007年开始，城市加速向东扩张世贸嘉年华沈大高速大高速渤海计划东方湾窑湾永安四季深蓝世纪town大庄公路莱茵海岸憬园河畔龙祥嘉园金渤海憬滨城南岸金润花园知语山福佳新天地远洋时代城金海人家集品东林世家邦城金石明珠水木华庭永乐铭庭华俪东城天下自然天城鸿玮澜山新希望花园岭湾峰尚蓝筹海丹北明珠东方优山美地生辉第一城东新青年汇大中信润泽园红堡高大海城连湾正中金滩速万加州·水郡成润万家国宫馆海富经典·玫瑰湾瑞仕尚城绿洲半岛早期项目或尾盘项目华润海中国在售（在建）项目热岛黄金海岸已规划项目红星海世界观12四大板块，受景观和区位的影响，板块价值自南向北递减，本项目处于中心城区板块的边缘地带，目前属于价值洼地。北部板块金石滩板块中心城区板块价值洼地滨海板块13主要分成四大板块，受景观和区位的影响，板块板块分布价值自南向北递减中心城区板块位于开发区北部板块位于大黑山南侧腹地?板块价值：制造业集中地?板块价值：海景资源周边的新兴居住区+旅游度假休闲?典型项目：蓝筹海、岭湾峰?典型项目：东北明珠、尚城润万家、中信润泽园滨海板块位于开发区东部沿海地带金石滩板块位于开发区西南部?板块价值：海景资源沿海地带+旅游度假休闲?板块价值：海景资源+旅游?典型项目：红星海世界度假观、华润海中国?典型项目：东方·优山美地、红堡14位置决定价值，海岸线成为该板块价值主线，未滨海板块来将形成开发区高端住宅主力供应区区域供应在售项目12个，有效供应39.5海景资源突出资源海景资源突出情况万平，未来供应315.85万平。以高密度大面积产品为主，主力价格产品面积区间90-150平米；有少量别高层海景房：10000元/平形式墅供应平台典型楼盘红星海世界观华润海中国热岛黄金海岸一期占地112万㎡，建面积180万占地45.6万㎡，建面131万规模总占地21万㎡，建面8万㎡㎡㎡产品形式多层、高层、别墅小高层和高层小高层、高层、临街公建价格7822/㎡（高层）12000元/㎡9000元/㎡客户特征改善型客户主导外地客户较多，投资客较少以外地养老和度假需求为主户型面积住宅60-400面积区间86-240平方米面积区间50-100别墅25套/月，住宅141套/销售状况102套/月72套/月月15完善配套+城市价值的高认知度的宜居板块，中心板块刚性需求为主要支撑在售项目13个，有效供应27.1域具有成熟的生活配套和商源供区具有成熟的生活配套和商业资业资源应万平，未来供应12.3万平。源，城市价日益凸情资，城市价值值日益凸显显况以高楼层住宅为主，面积区间产品67-147平米，是区域内产品的价格住宅：8060元/平形式主要供应地平台典型楼盘东北明珠中信润泽园城润万家占地56.7万㎡，建面150万规模占地2万㎡，建面10万㎡占地2.3万㎡，建面8.1万㎡㎡产品形式高层、小高层小高层、高层小高层、高层价格8530元/㎡7600元/㎡7600元/㎡客户特征外地投资客户本地自住客户为主，投资较少外地在连工作人员户型面积主力户型67-89平主力户型为97-120平主力户型120-147平销售状况39套/月150套/月51套/月16制造业集中区域，将成为未来中档房源的主要供北部板块应地域制造拉域展大模新供在售项目4个，有效供应5.13万区制造业业拉动区动区域发发展++大规规模新应源住情平，未来供应64万平资兴兴住区区况以高住宅主，面价格产品楼层为积区间6700元/平形式30-90平米平台典型楼盘蓝筹海岭湾峰尚规模占地30万㎡，建面50万㎡占地20万㎡，建面40万㎡产品形式多层、小高层、高层多层、小高层、高层价格7600元/㎡6400元/㎡客户特征地缘性客户为主大多来自周边工厂，投资较少户型面积区间在80-130平米，主力户型为户型面积区间在30-100平米，主力户型为户型面积80-90平米66-90平米销售状况33套/月300套/月17旅游度假产业+知名开发商入住拉升区域价值金石滩板块，逐渐成为大连高端低密产品的主力供应地区域供应在售项目9个，有效供应21.2海景源旅游度假资源海景资资源++旅游度假产业产业情况万平，未来供应暂无万平。有效供应以洋房和别墅为主，产品住宅：90-120平米，别墅以联价格住宅：7300元/平形式排为主，无高层产品平台典型楼盘水木华庭金石明珠二期规模占地5万㎡，建面4.4万㎡占地20万㎡，建面20万㎡产品形式高层高层价格7800元/㎡6800元/㎡客户特征东三省投资客占70%本地占50%，东三省占40%，度假户型面积主力户型45-60主力户型90-115平销售状况45套/月172套/月1