正略钧策房地产行业基础知识2014年9月3日星期三目录a.房地产行业发展历史b.房地产行业基本常识和常用术语c.房地产行业基本组织架构和职责d.房地产企业基本业务流程从1978年之前至今，中国房地产经历了5个阶段，计划经济时代、住房商品化时代、两个快速发展阶段、以及调整期，目前整体仍处于震荡上升通道当中第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段第五阶段（1978年以前）（1978-1990）（1990-1997）（1998-2007）（2008-至今）–计划经济时代，–住房商品化，房–第一个快速发展–第二个快速发展–第二个调整期，实行房屋统建统地产计划经济向阶段，因市场不阶段09年政策性反弹阶段配统管制，由地房地产市场经济规范及发展过快和目前的政策性特征方财政拨款和各转变的阶段也导致了第一个调整单位投资建造住调整期房以解决房屋问题–住宅统建，福利–土地使用制度改–快速发展、泡沫–快速发展、宏观–拐点、通胀、紧阶段分房革、宪法与土地、宏观调控、安调控、大盘开发缩、猪坚强、小关键管理法的修改、居工程、货币分、多元化融资、阳春、暴涨、调词住房制度改革房、房屋抵押贷商业地产、旅游控、国十条、国款、住房公积金地产…八条、新国八条…、保障房、房产税最近10年，全社会的固定资产投资和房地产投资都呈逐年上升趋势，并保持着相对稳定的增长速度2599-09年全国固定资产投资情况35.00%22.530.50%30.00%受国际经济环境的影响，06-08年2027.70%26.80%26.00%17.224.80%25.50%25.00%23.90%间全社会固定资产投资增速放缓；1513.720.00%16.90%11随着中国稳定应对金融危机、人民108.915.00%13.00%710.30%5.610.00%币的不断升值，固定资产投资速度3.74.3533.35.10%5.00%在09年总体有较大幅度的提高。00.00%99年00年01年02年03年04年05年06年07年08年09年499-09年全国房地产投资情况35.00%在经济环境相对较差的2008年，房3.63.530.30%30.20%30.00%地产投资仍保持了高速增长，显示29.60%3.1327.30%25.00%2.5出了开发企业对后市的乐观态度。22.80%2.521.50%22.10%20.90%20.90%20.00%2009年增速对比市场相对类似的21.918.50%1.615.00%2007年增速明显下降，同比20081.513.50%1.3110.00%年也有所放缓。2009年地王频出，10.80.60.5反映出不同企业的判断出现分歧，0.50.45.00%出现激进与保守发展并存的现象。00.00%99年00年01年02年03年04年05年06年07年08年09年数据来源：国家统计局、统计年鉴房地产行业的重要性：房地产行业已成为国民经济的支柱产业?房地产是人们生活的必需品?13亿人口的住房需要?伴随生活水平提高不断改善住房条件的需要人类生存发展?房地产是城市化进程的需要的需要?50%“十二五”规划提出未来五年城镇化率要突破，在三?房地产业对国民经济的贡献大城市群区域、中小城市及中西部地区，房地产业都有很大率很高：我国房地产业对的发展空间GDP的综合贡献率达到20%?房地产行业对拉动经济增长起到了重要作用：房地产投?房地产产业关联度高，能促进就业资占全社会固定资产投资的?每年25%的钢材、70%的水泥、40%的木材、70%的玻璃、比重为18%产业关联度高25%的塑料制品用于房地产开发建设，带动其他行?每100元的房地产销售能带动相关产业170元的销售业发展?房地产的发展能催生众多新的行业?如物业管理、房地产评估、房地产中介等我国房地产行业现阶段面临的发展机遇1、我国经济持续稳定增长为房地产行业成长创造了良好的宏观环境6、国内外房地产金融市2、城市化进程加速以及居场的创新和发展，有利于民收入水平的提高，将拉动拓宽融资渠道和降低融资全国房地产行业需求持续增成本长地产行业地产行业面临面临发展机发展机遇遇5、宏观调控政策以及行3、国内经济圈、城市圈和业政策出台，将加速行业产业集群的逐步形成和扩张整合，有利于优势企业快，商业地产和中高档住宅的速扩张4、区域壁垒逐渐降低，持续不断的增长的需求区域经济的崛起和发展，提高了跨区域扩张和产业梯度转移的可能性和吸引力机遇与挑战并存，行业发展也面临着严峻的挑战，主要表现在以下五个方面对土地供给的宏观调控、土地交易市场化和土地价格的飞涨，增加了土地获取的难度1优势企业的跨区域整合及扩张，加剧了行业内的竞争，外来进入者包括外资基金、外2资发展商和国内其他实力企业（如国美、联想）也都大举进入金融政策趋紧，既提高了对房地产商资金实力的要求，也将在一定程度上抑制市场需3求住宅市场受宏观调控影响增大，行业风险和市场风险加大，对于客户的研究提上议事4日程5房地产市场进入细分时代，专业化、品质和差异化的要求日趋重要房地产行业的未来发展趋势总结?房地产投资增幅放缓，行业盈利水平?房地产将进一步结合金融资本，资本降低，但需求和供给两条线的支撑，和资源结合的行业特质将逐步明显，导致行业整体仍然长期看好房地产金融市场未来潜力巨大?房地产行业整合加速，优势企业群体?有实力的房地产企业更重视跨区域化发将脱颖而出，土地价格高涨，投资决展，进入二三线市场和全国布局，从而策和前端风险加大，土地储备成为关有效的实现现金流和降低企业风险，同键，专业能力成为支撑，竞争更趋向时业态形式趋于多元，并有意识的加大专业化和规模化房地产未来发持有比例展趋势总结?市场进一步细分，买方市场正在形成，客户的影响在加大，政策的影响导致户型的差异空间减少，产品层面的?发展商将走联合发展、转变模式、介入综合竞争如品牌、整体规划、城市功城市运营、提高资金运作能力等道路，能融合、社区、景观、文化等开始加地产进入了洗牌和加速发展的阶段，淘强汰机制将在3－5年的时间内完成目录a.房地产行业发展历史b.房地产行业基本常识和常用术语1.房地产行业基本常识2.房地产常用术语介绍3.房地产产品类型介绍4.房地产建筑基础知识5.房地产规划基础知识c.房地产行业基本组织架构和职责d.房地产企业基本业务流程什么是房地产？房地产的定义房产的定义地产的定义房地产的特征房地产的定义房产的定义地产的定义房地产的特征是指土地、建筑物及其指各种明确了权属指明确了土地所有权房地产的自然特征地上的附着物，包括物关系的房屋以及与之的土地，既包括住宅——位置的固定性，质实体和依托于物质实相连的构筑物或建筑或非住宅附着物的土使用的耐久性，资源体上的权益。又称不动物地（以及各地段），的有限性，物业的差产，是房产和地产的总又包括已开发和待开异性；房地产的经济称，两者具有整体性和发土地。我国的地产特征：生产周期性，不可分割性。包括：土是指有限期的土地使资金密集性，相互影地、筑物及地上附着物用权响性，易受政策影响和房地产物权，其中房性，房地产的保值增地产物权除所有权外，值性还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、地役权、典当权等什么是房地产业？房地产业房地产开发房地产经营房地产业和建筑业的区别房地产业房地产开发房地产经营房地产业和建筑业的区别是以土地和建筑物为经广义上讲，是以（城广义上讲，是房地产建筑业从事勘察、设计营对象，从事房地产开镇）土地资源为对象，企业对经营目标进行科、施工、安装、维修等发、建设、经营、管理按照预定目的，进行改学决策，并使确定的目生产过程，它的生产结以及维修、装饰和服务造加工，对地上进行房标得到实现的全部管理果是建筑物或构筑物。的集多种经济活动为一屋设施的建筑安装活动活动的总和，它包括房房地产业是发包方，建体的综合性产业。主要，以及为此而进行的规地产的投资、开发、出筑业是承包方，房地产包括：土地开发、房屋划、设计、经营管理活售、出租、维修、服务业归属为生产和消费提的建设、维修、管理，动的全过程。等全部综合管理职能活供多种服务的第三产业土地使用权的有偿划拨狭义上讲，是按照预动。狭义上讲，房地产，建筑业归属对初级产、转让、房屋所有权的定的目的而进行的改造经营主要是指有关房地买卖、租赁、房地产的土地和建造房屋设施的产产品供销的管理活动品进行再加工的部门，抵押贷款，以及由此形经营管理活动过程，其中尤其着重于销售属第二产业。成的房地产市场活动什么是房地产市场？房地产市场：指所交易的商品是房地产（或房地产权益）的市场，是存在于卖者和买者之间的有关房地产的交易网络，交易包括买卖、租赁、抵押、互换等组成一个简单范畴的房地产市场。它必须具备卖、买方和用于交易的房地产三个要素。一级市场一级市场三级市场一级市场：是土地市二级市场：是指开发三级市场：是业主之场，是土地供应市场商把开发的房地产投间房地产权自由转让（房地产增量市场）入市场进行现楼交易的市场（俗称“二手或预售，实质上是房房”市场）地产的开发与市场销售的结合(俗称“一手房市场)房地产开发的“五证”一二三四五建国建建商设设筑有品用工工土房地程程销规地规施售划使划工许用许许许可证可可可证证证证中国（大陆）现行的土地制度?国有土地使用权出让——土地使用权是指土地使用者根据国家法律和与土地所有人签订的合同的有关规定，对国家或集体所有的土地，享有占有、使用、收益和处分的权利土地使用权(一定年限)国家土地使用者土地使用权出让金(提前支付)土地使用权出让（土地市只拥有土地使用权，没场）由国家垄断。有所有权。?国有土地使用权出让方式?国有土地使用权出让年限?招标方式?居住用地：70年?工业用地：50年?拍卖方式?教育、科技、文化卫生、