11美日人口与房地产市场的关系2中国人口与房地产市场的关系1美日人口与房地产市场关系3人口结构变化影响美住房需求的长期趋势4?房地产表现：虽然2012年美国新建住房成交同比大幅增长，但该值仍是1963年以来的低位，与此相应，美国新建住房待售也在低位运行美国新建住房成交处于1963年以来低位美国新建住房库存处于低位121212121010101088886666444422220000数据来源：Wind，世联研究5?房地产表现：从历史数据看，美国新建住房平均售价在经历经济调整后均会呈现快速反弹。2012年房价同比增长9.1%，重新步入上升通道美国新建住房平均售价次贷危机后有所反弹122007-2008年次贷危机（Thesubprimemortgagecrisis）1081991年商业地产投资过剩（Overinvestment）61981年世界经济危机：滞涨4（Stagflation）20数据来源：Wind，世联研究6?房地产表现：受美国新建住房成交回落影响，美国住宅投资减速美国住宅投资高位回落121086420数据来源：Wind，世联研究7?房地产表现：与历史数据相比，当前美国新开工处于低位，但开始反弹美国新开工面积维持在低位121210108866442200数据来源：Wind，世联研究8?房地产表现：从历史数据看，美国房屋空置率和出租空置率均处于高位，2012年下降后，2013年一季度有所反弹，空置率重回2%以上美国房屋空置率仍处于较高位置121210108866442200数据来源：Wind，世联研究9?人口因素对美国房地产市场产生长期趋势性影响美国房地产市场收缩主要是由住房市场需求萎缩导致，而市场需求的决定因素则是人口总量和人口结构的变化，人口因素对房地产市场将会产生长期趋势性的影响。p自然增长率：美国生育率从1990年代初开始进入下降通道。2012年美国人口为3.14亿人，过去十年美国人口增长9.1%，为1940年以来的最低增幅。人口总量变化p移民增长率：当前美国人口增长主要来自移民及移民的出生率，占增加人口的82%。外来移民是美国人口增长的重要因素之一，然而过去十年来的两次经济衰退使得美国人对移民态度转变进一步降低了海外移民的速度。住房市场需求主要影响因素p第一批“婴儿潮”退休：这批“婴儿潮”是指在1946年至1964年间出生的美国人，他们是美国历史上人数最多的一代，约有7700万人，占美国成年人的35%。这批人当前也已到了传统退休年龄65岁，继续工作可能性较低，这一代婴儿潮未来的住房消费支出将明显减少。人口结构变化p生育率降低和人口老龄化：据美国人口统计局预测，美国的婴儿出生率将长期维持低位，到2030年，美国婴儿潮一代都将超过65岁，那时近乎20%的美国居民超过65岁；2050年，这一年龄组的人数还会翻一番，从2008年的3870万增至8850万，生育率的下降和人口老龄化的加速将使美国住房总需求产生影响。10?影响因素1：人口总量变化。美国人口增速2012年底为0.72%，处于50年代以来最低，而生育率则持续维持在低位美国人口增速处于50年代以来最低美国生育率长期维持在低位121212101010888666444222000数据来源：UN，世联研究11?影响因素2：海外移民速度趋缓。外来移民是美国人口增长的重要因素之一，两次经济衰退降低了海外移民的速度美国净移民人数下降121210108866442200数据来源：Wind，世联研究12?影响因素3：“婴儿潮”退休。第一批“婴儿潮”已到退休年龄65岁，美国劳动力增速持续下降。当前适龄购房人口仍然处在高位美国购房适龄人口增速维持在低位121210108866442200数据来源：UN，世联研究13?人口结构与房地产：随着美国抚养比的筑底期间，美国的新开工见顶回落，固定资产投资/GDP比值也随之回落美国新开工和抚养比美国投资和人口结构走势1212.412.412.131010.410.410.1388.48.48.1366.46.46.1344.44.44.1322.42.42.1300.40.40.13数据来源：UN，Wind，世联研究14人口结构变化影响日本住房需求的长期趋势15?房地产表现：日本房地产市场在泡沫破裂以后开始下行。无论是公签约户数还是新屋开工户数，均呈现下降的趋势日本新建公寓楼签约户数121086420日本新屋开工户数121086420数据来源：Wind，世联研究16?房地产表现：日本房地产市场自1955年以来已经历四轮完整的市场周期，而各类土地价格变动在不同历史时期年增长率存在明显差异日本各类土地价格变动率121955-19651966-19751976-19851986-1993?1955-1965，日本工业投资兴起拉动工业用地价格上涨；10?1966-1985，日本投资导向转向消费导向，从而住宅用地价格大幅增8长；?1986-1993，商业地产大发展带动6了商业用地价格攀升。42工业用地住宅用地住宅用地商业用地0数据来源：Wind，世联研究17?日本人口变化：总人口在近年来持续放缓，而适龄购房人口在80年代高位平台回落，90年代房地产泡沫破裂日本人口增速处于下降趋势121210108866442200日本购房适龄人口变化情况121086420数据来源：Wind，世联研究18?人口结构与房地产：从历史数据看，日本两次“人口红利”曾为经济增长提供契机，房地产市场快速发展日本房价指数与抚养比关系?二战后的“婴儿潮”使日本抚养比在上世纪五六十年代经历了一次快速下降；1200.8?日本经济在1970年实现“V”型反转。抚养比下行趋势出现转折；0.75?1101974年石油危机，日本通胀从之前的5％跃升至20.8％。在高房价、高通胀和经济衰退的影0.7响下，人口出现“逆流”，房价下跌。在抚养比100继续缓慢攀升的上世纪70年代后半期，日本的0.65经济增长下降了一个台阶。900.6?80年代，日本迎来了一次短暂的抚养比下行周期和经济繁荣，房价、地价快速上涨；0.55?1991年海湾战争期间，正值抚养比的长期拐点80，日本通胀从1986年的不到1％连续攀升至将0.5近3％的近20年高点。随着经济衰退预期的兑70现和紧缩的货币政策，日本房地产泡沫破裂，0.45城市人口再次出现“逆流”；?随后，日本抚养比进入长期的攀升阶段，伴随600.4老龄化和通货紧缩，经济增速也下降到1％~2%。房价也陷入长期下行趋势。数据来源：Wind，世联研究19?人口结构与房地产：房地产新开工与抚养比关联度很高。上世纪九十年代初，日本抚养比迈入长期拐点后，新屋开工呈现下降的趋势房屋开工与抚养比的关系12012.211010.21008.2906.2804.2702.2600.2数据来源：UN，日本统计局，世联研究2中国人口与房地产市场关系21?房地产市场表现：从历史数据看，我国商品房销售在经历了几波快速增长后，2009年以后，增速逐渐回落商品房销售面积增速走弱121210108866442200数据来源：Wind，世联研究22?房地产市场表现：1998年以后，我国房地产经过多轮调控，短期内起到了一些效果，但长期来看，因供求失衡，房价呈现快速上涨态势我国新建住房销售均价不断增长122010至今，扩大供给，抑制需求，开启史上最严的五轮调控102008-2010年初，调控政策转向，市场需求快速反弹导致供求失衡，房价快速上涨82005-2007年初，抑制需求是调控主基调。金融危机冲击使08年房市量价齐跌2002-2004，严控土地供应和开发6商信贷。供给减少导致房价上涨1998-2002，政策支持住房市4场化，市场供需快速启动20数据来源：Wind，世联研究23?房地产市场表现：销售带动房地产开发投资和土地购置面积快速增长，近年来受调控影响，土地购置面积在08年和12年负增长房地产开发投资增速2010年来持续下降购置土地面积负增长121212121010101088886666444422220000数据来源：Wind，世联研究24?房地产市场表现：2012年房屋新开工面积负增长2012年房屋新开工面积同比负增长121086420数据来源：Wind，世联研究25?国内房地产市场需求主要来源于：城镇化需求、改善性需求、拆迁需求、家庭裂变需求、婚房需求、人口自然增长需求等住房需求的几个方面：p城镇化需求。即人口从农村迁徙到城镇带来的新增住房需求。未来城镇化进程仍将为房地产市场创造巨大需求。p改善性需求。即随着收入提高，城镇人均住房面积增加带来的改善性住房需求。p拆迁需求。即随着时间推移，存量住房由于不能满足居住需求或城市发展规划等而不得不进行的拆迁重建，以此形成的需求。p家庭裂变。当前家庭规模以二、三、四人户为主,其中一人户、二人户逐年增加。空巢、丁克、单身等正构成家庭新结构，并带来新需求。p婚房需求。因80年代出生人口较多，最近几年来我国婚房需求将保持高位。住房需求p人口自然增长。即总人口增加带来的住房需求。虽然我国人口自然增长率已处于下行态势，但仍处于人口红利期，居住需求四个方面依然存在。26?城镇化需求：我国城镇化进程仍处于快速推进阶段，按照发达国家的经验，在城镇化超过70%之前，我国住房建设规模将保持快速增长p城镇化进程是影响住房新建规模的一个重要因素，在城镇化进程加快时，住房建设投资规模呈现持续快速增长的态势。如日本在1955~1972年间，住房建设量年均增速为12%，1972年新建住房占当年住房存量的比例超过6%。这一期间，日本城镇化率从56%增加到72%左右，城镇化率年均增加超过1个百分点；p我国20