中中国国房房地地产产政政策策即即时时解解读读中中国国指指数数研研究究院院22001133年年22月月2255日日2013年房地产业政策展望：抑制投资投机取向不变，具体措施有延续有调整事件：2013年2月20日，温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署继续做好房地产市场调控工作。会议确定了包括公布房价控制目标、严格限购、差别化信贷等在内的五项政策措施，要求各地政府保持政策的连续性和稳定性，严格执行并完善有关措施，促进房地产市场平稳健康发展。此前，我们通过报告对会议精神进行了解读，在此基础上我们对2013年房地产业政策进行了展望：抑制投资投机取向不变，具体措施有延续有调整。具体如下：报告1正文：一、“国五条”解读：延续2010年来调控取向，具体政策略有调整“国五条”意在表明中央调控态度。本次会议提出“国五条”2，时点稍稍超前于预期，但相较于在某些地区收紧公积金贷款政策后的“二套房首付70%，利率1.3倍”传言，“国五条”从力度上看似乎略显温和。我们认为，当2012年下半年一二线城市市场明显回暖且此态势在进入2013年后依然强劲的局面出现时，中央政府已经深刻认识到调控的重要性和艰巨性，“国五条”是中央政府对调控决心的再次表态。表：新国十条、新国八条、国五条政策汇总新国十条（2010.4）新国八条（2011.1）国五条（2013.2）1、严格执行商品住房限购措施，各直辖市、计划单列市、省会城已实施限购措施的直辖市、计划单市和房价过高、上涨过快的城市，列市和省会城市要在限购区域、限地方人民政府可根据实际情况，采原则上对本地户籍家庭限购2套购住房类型、购房资格审查等方限购取临时性措施，在一定时期内限定房，对非本地户籍能提供社保及纳面，按统一要求完善限购措施；购房套数。税证明的限购1套房，对非本地2、其他城市房价上涨过快的，省户籍又不能提供相关证明的暂停级政府应要求其及时采取限购等其购房。措施。1报告撰写人：许琳xulin@soufun.com；贾静jiajing@soufun.com；李晶bj.lijing@soufun.com；荣晨rongchen@soufun.com2国务院常务会议解读：再提限购、限贷、房产税三大“法宝”，指明未来政策方向房房地地产产政政策策即即时时解解读读报报告告新国十条（2010.4）新国八条（2011.1）国五条（2013.2）1、首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的贷款首付比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，首个人2、二套房贷款首付50%，利率不付款比例不低于60%，贷款利率严格实施差别化住房信贷政策。房贷低于基准利率的1.1倍；不低于基准利率的1.1倍。各地根3、对贷款购买第三套及以上住房据实际在此基础上还可以上调。的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高。各城市人民政府要根据当地经济各直辖市、计划单列市和除拉萨外房价发展目标、人均可支配收入增长的省会城市要按照保持房价基本控制——速度和居民住房支付能力，合理稳定的原则，制定并公布年度新建目标确定本地区年度新建住房价格控商品住房价格控制目标制目标。买住房不足5年转手交易的，统买住房不足5年转手交易的，差一按销售收入全额征收营业税。严扩大个人住房房产税改革试点范税收额征收营业税。格执行个人转让房地产所得税征围。收政策。1、加大保障性安居工程建设力1、全面落实2013年城镇保障性度。各地要通过新建、改建、购买、安居工程基本建成470万套、新长期租赁等方式，多渠道筹集保障开工630万套的任务。保障建设保障性住房300万套、各类性住房房源，逐步扩大住房保障制2、完善并严格执行准入退出制房棚户区改造住房280万套。度覆盖面。度，确保公平分配。2、加强保障性住房管理，健全准3、2013年底前，地级以上城市入退出机制，切实做到公开、公平、要把符合条件的外来务工人员纳公正。入当地住房保障范围。1、各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低1、2013年住房用地供应总量原则1、国土资源部要指导督促各地及于住房建设用地供应总量的70%上不低于过去五年平均实际供应时制定并公布以住房为主的房地的要求。土地量。产供地计划，并切实予以落实。2、在新增建设用地年度计划中，供应2、加快中小套型普通商品住房项2、房价上涨过快的城市，要增加单列保障性住房用地，做到应保尽目的供地、建设和上市，尽快形成居住用地的供应总量。保。有效供应。3、大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。数据来源：中国房地产动态政策设计研究组整理“有统一有差别”成为“国五条”特点。从与“新国十条”、“新国八条”3的对比中可以看出，“国五条”提出的调控措施大多是对现有政策的强调和完善。但从政策的表述中可以看出，有统一有差别，成为此次“国五条”的特点。统一限购的区域、类型、资格审查要求，统一房价控制目标的基本原则和统计口径，统一供地计划的最低限额；省级政府差别化确定限购地级、县级市，严格实施差别化信贷，地级市将外来务工人员纳入保障房体系；再加上对房产税试点扩围的明确表态，“国五条”再次确认了今后一段时期内房地产调控“有保有压”的原则。3详细分析请参考：2011年1月28日，《国八条、上海重庆房产税试点办法解读：8+210——政策组合力度远胜“国十条”，短期内市场变化不可避免》本报告数据来自CREIS中指数据或中国房地产指数系统对公开资料的整理。详情请查询http://fdc.soufun.com或致电400-630-1230，2010-56319252房房地地产产政政策策即即时时解解读读报报告告二、2013年房地产政策坚持调控的连续性，稳定市场预期国务院常务会议十年9次以房地产调控为主题，经历从支持到抑制的两轮反复。2003年至目前，国务院常务会议十年9次以房地产调控为主题，从会议目标来看，9次会议涉及到的房地产政策经历了从支持到抑制的两轮波动。表：国务院常务会议十年9次以房地产调控为主题日期重要事件会议目标方向我国正处于城镇化快速发展时期，短期内热点城市和中心城市住房供求紧张研究部署继续做好房格局难以根本改变，支持自住需求、抑制投机投资性购房是房地产市场调控20130220地产市场调控工作必须坚持的一项基本政策。要保持政策的连续性和稳定性，严格执行并完善有关措施，促进房地产市场平稳健康发展。当前存在的主要问题是：部分城市房价上涨压力仍然较大，有的城市调控力分析当前房地产市场度有所放松。保障性安居工程建设进展不平衡，有的地方开工率较低，社会20110714形势，研究部署继续加资金投入保障性住房建设的措施不完善，工程质量、分配管理等方面还有待强调控工作加强。2010年4月份《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》印发后，抑制研究部署进一步做好房地产市场出现积极变化，房价过快上涨势头得到初步遏制。为巩固和扩大20110126房地产市场调控工作调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展，必须进一步做好房地产市场调控工作。近期部分城市房价、地价又出现过快上涨势头，加大了居民通过市场解决住研究部署遏制部分城房问题的难度，增加了金融风险。这既有流动性充裕、住房供求矛盾突出的20100415市房价过快上涨的政原因，也与一些地方认识不到位、落实调控措施不力，投机性购房大量增加策措施有关。研究完善促进房地产随着房地产市场的回升，一些城市出现了房价上涨过快等问题，应当引起高20091214市场健康发展的政策度重视。措施近期国家采取扩大内需、促进经济平稳较快增长的政策措施，已对房地产市研究部署促进房地产场产生积极影响，不少城市商品住房成交量有所回升。当前，要坚持住房市20081217市场健康发展的政策场化基本方向，坚持对低收入住房困难群众实行住房保障制度的原则，加大支持措施政策力度，加快保障性住房建设，进一步鼓励和支持住房消费，保持合理的房地产开发投资规模，促进房地产市场健康发展。研究促进房地产业健房地产领域的一些问题尚未根本解决，主要是少数大城市房价上涨过快，住20060517康发展措施房供应结构不合理矛盾突出，房地产市场秩序比较混乱。抑制八项措施加强房地产目前房地产市场存在主要问题是：房地产投资规模过大，商品房价格上涨过20050427市场调控快，商品房结构不合理，房地产市场秩序比较混乱。研究促进房地产市场促进房地产市场持续健康发展，有利于扩大内需，促进消费，改善居民居住20030730健康发展和推进就业支持质量，提高人民群众生活水平。再就业工作资料来源：中国房地产动态政策设计研究组整理此次会议旨在释放继续调控房地产的信号，强调政策的连续性，稳定市场预期。通过对近期几次的国务院常务会议及部分房地产政策的梳理可以发现，2009年12月会议后2010年1月即出台了“国十一条”，2010年4月会议后两天即出台了“国十条”，2011年1月在会议当天便出台了“新本报告数据来自CREIS中指数据或中国房地产指数系统对公开资料的整理。详情请查询http://fdc.soufun.com或致电400-630-1230，3010-56319252房房地地产产政政策策即即时时解解读读报报告告国八条”。本次会议作为本届政府对房地产调控的最终表态，其意义及影响与2011年7月的会议有所相似，即强调要继续做好房地产调控工作，指明房地产调控的下一步走向，而并未出台具体的国发和国办发文件。考虑到两会即将召开，更多地方政府和部委可能在此之后出台若干细化政策落实会议精神，但国家层面具体政策出台的可能性不大。图：国务院常务会议与房地产相关政策国务院常务会议房地产相关