2全面营销时代的海南房地产市场走势2013年上半年海南房地产市场信息数据分享暨海南CRIC半年报发布2013-071前言市场经过几轮沉浮，全面进入“大营销”时代，市场趋于理性，2013年以来市场平稳向好，竞争点转向渠道及营销的创新。资源占领时代概念投资时代理性回归，大营销时代2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年旅游地地产旅游地产初型旅游地产发展期资源贩卖，房地产粗放式开发房地产开发能级提高，旅游资源整合开启旅游资源开发先行，地产资源配套域遍布全；开发集中于知名旅游目的地；开发区岛开发区域为原生态区域；资源利用多元化；主要利用地块原有资源条件；原生因素+游乐观光+医疗养生综合打产品设计开始突破传统，注重旅游度假元造；产品设计仍是传统住宅；素体现；产品设计转向旅游度假资源打造；项目开发较为粗放项目开发精细化，注重整体展示区、样板项目开发较为注重整体性，旅游度假资间的营造源名声在外，精细化打造配套为地产服务2报告大纲Question1大营销时代下的市场发生了怎样的变化？32013年上半年市场总体表现政策环境：1促实业、夯基础、强保障、控土地、限投资土地市场：2与全国市场差异较大，土地市场供求冷淡商品房市场：3市场回暖，去库存依旧是市场主旋律，刚需市场逐步显现，市场表现良好房企业绩：4房企业绩大幅飙升，有赖于价格趋向合理化，营销方式多元化4政策环境促实业、夯基础、强保障、控土地、限投资52013年上半年政策环境宏观政策环境：新一届政府的执政理念正在转变，对市场的干预逐渐减少，同时政府为保经济增长，调控加码可能性较小6月19日李克强主持国务院常务会议，研究部3月5日十署金融支持经济结构调7月9日总理李克强主持二届全国人整和转型升级的政策措召开部分省区经济形势座3月17日十二届全国大一次会议5月13日国务院总理李施。会议确定推进利率谈会，李克强在会议上表人大一次会议闭幕后温家宝：抓克强指出，要实现今年发市场化改革，支持居民示，目前我国经济运行平，国务院总理李克强紧完善稳定展的预期目标，靠刺激政家庭首套自住购房、大稳并处在合理区间，区间表示,抑房价过快上房价工作责策、政府直接投资，空间宗耐用消费品、教育、“上限”是防通胀，“下限”涨是防抬高城镇化门任制已不大，还必须依靠市场旅游等信贷需求是稳增长、保就业槛机制。2013年2月20日，温3月27国务院总理李克强日6月5日李克强会见美家宝主持国务院常务会主持召开国务院常务会议，国前财长保尔森时提出议，会议确定了五项加会议指出通过稳定经济增长转变政府职能，发挥市强房地产市场调控的政和调整经济结构增加就业岗场机制作用，加强市场策措施“国五条”位，搞好房地产市场调控，监管，提高政府效能。加快建立长效机制，加强保利于当前稳增长、促转障性安居工程建设。型、保就业62013年上半年政策环境房地产政策环境：实行差别化信贷，财政优先支持保障房及合理住房需求，调控基调不变，但并未采取更加严厉的政策手段，调控趋于平稳化、长期化出台部门时间政策内容影响1月11国土部将坚持房地产用地调配合相关部门继续做好《土地管理法》修订和《农民集体所有土地征收补偿安置条国土部日控政策不动摇例》的制订等土地政策从《国家级开发区土地集约利紧，严格供1月7日国土部制定差别化政策，支持战略性新兴产业发展用评价情况(2012年度)》地，支持和保护合理需求。1月28《全国国土规划纲要(2011国土空间开发格局为推进形成城市化、工业化和农业现代化同步发展的国土集聚、国土部日～2030年)》集中开发总体格局《批转发展改革委等部门关强调改善房地产税。完善房产保有、交易等环节税收制度，逐步扩大个人住房房产2月3日国务院于深化收入分配制度改革的税改革试点范围，细化住房交易差别化税收政策，加强存量房产交易税收征管若干意见》2月20坚决抑制投机投资性购房，严格执行商品住房限购措施，扩大个人住房房产税改革国务院国五条扩大房产税市日试点范围场范围，以税收代替政策性《关于继续做好房地产市场要求各地一季度要向社会公布今年房价调控目标。对于部分房价上涨过快的城市，3月2日国务院打压，同时发调控工作的通知》将进一步提高二套房贷首付比例和贷款利率等挥差别话信贷《关于2013年深化经济体制的调控作用5月24发改委扩大房产税试点范围，健全保障性住房分配制度，有序推进公租房，廉租房并轨改革重点工作的意见》《关于金融支持经济结构调针对房地产行业，意见提出应认真执行房地产调控政策，落实差别化住房信贷政7月5号国务院整和转型升级的指导意见》策，加强名单制管理，严格防控房地产融资风险1月1日住建部《住房保障档案管理办法》规范保障房管理保障房政策支住建部巡查公积金贷款支持利用住房公积金贷款支持保障性住房试点工作情况，试点城市住房公积金决策、管持力度增强，2月8日住建部保障房建设试点城市理、运作、监管情况，住房公积金历史遗留涉险资金清收情况中央加大保障房建设补助资5月22国务院批准用地的80个城市国务院国务院批准用地的80个城市保障性安居工程用地金投入，多部日保障性安居工程用地委支持保障房2月28住建部、《关于做好保障性住房融资加快推进保障性住房建设，保证项目融资渠道畅通，搭建保障性住房项目与融资对参建企业多元日发改委对接服务工作的通知》接服务平台，为保障性住房建设提供融资支持化融资。72013年上半年政策环境海南政策环境：2013年上半年，国际旅游岛政策向实际项目落位，重点在于城市基础设施的建设和旅游目的地功能设施的植入。规划：重视基础设施建设服务：亮点欠缺p《海南省游艇码头布局规划》p海南旅游协同创新中心成立p《海南省琼海博鳌机场总体规划的批复》p海南旅游咨询服务中心博鳌会址站正式启用p《省会经济圈产业规划》p全省推进国际化语言环境建设推广会议p西环高铁部分站点开建p海南首批智慧空港服务终端使用p《琼北区域旅游专项规划》p海南发布旅游地接价格标准p海棠湾打造世界“酒店走廊”p海南列入《国家公路网规划(2013年-2030年)规p海南省旅游委：2013年为旅游市场专项整治年划p三亚公布213家旅游饭店标准客房“五一”价格旅游产业：重视国际旅游岛旅游设施的落位法规p《三亚市海洋旅游发展规划》p海口国家绿色科技产业国际创新园成立p《海南经济特区海岸带保护与开发管理规定》p海南定安规划建设休闲养生旅游基地知名度p《海南经济特区旅馆业发展规划》p英国BBC电视台拍宣传片全球推广三亚旅游p海南省2013年将打造10条林业主题公路，建设p“2013三亚目的地婚礼博览会”10座水上公园。p2013夏日特惠旅游推广季活动前往全国十多个p三亚海棠湾国际购物中心拟2013年竣工城市推介游产品。p7月8日，三亚正式开通直升机低空观光旅游航线8土地市场与全国市场差异较大，土地市场供求冷淡92013年上半年土地市场总体情况2013年上半年，与全国土地市场一线飘红的趋势不同，海南土地市场成交相对冷淡全国土地市场迹象海南土地市场反映量跌1.量升：全国300城市土地供应量与成1.：2013年上半年土地供应量与成交量同比上涨10%以上；交量较去年均有下降，1-6月土地供应582.60万㎡，成交576.74万㎡。与2012年相比，成交仅占2012年的30%2.价升：全国土地成交楼面价整体上行，全国300城市成交楼面均价为1078元/㎡，同比上涨37%；2.价稳：2013年上半年，海南商服用地成交单价有所下浮，为1319.50元/㎡，住宅、工业用地成交单价均略微上升3.热情高涨：全国地王频现，企业拿地热情高涨，溢价率同比增长10个百分。点，平均溢价率15%，总价排行榜水平上升明显。3.热情放缓：在高库存的压力下，企业逐步放缓在海南的拿地节奏，溢价较低102013年上半年土地市场供求总量土地总供求：2013年上半年，海南省供应土地177宗，面积582.6万㎡，成交总面积576.74万㎡2011-2013年（上半年)全省土地成交对比2011年2012年2013年(1-6月)占2012年全年总额的百分比成交宗数32740116942%成交土地面积1652.051954.97576.7430%(万㎡)成交总建面1984.992532.94751.8030%(万㎡)平均容积率1.21.31.3——2013（上半年）海南省土地市场成交月度走势121086420112013年上半年土地市场供应结构土地成交结构：工业用地和商服用地出让大幅增加，反映政府调整房地产市场结构，控制住宅开发规模，增加产业发展物业比重，鼓励产业导入的整体调整思路2012（上半年）各用途土地成交面积占比2013（上半年）各用途土地成交面积占比ChartTitle土地单价（元/㎡）2013年2011年2012年（1-6月）1282.401310.001460.43211.05225.36273.161759.481875.331319.59656.28636.30457.84122013年上半年土地区域成交结构区域成交结构：占资源及配套优势，东线城市仍是土地市场的热点。西线城市——澄迈、临高涨幅较明显，仍延续开发逐渐由东线向西部延伸。2013上半年中线开发集中在琼中和五指山。成交土地面积　（万㎡）海口5.48三亚44.235.48万㎡东文昌42.2339.83万㎡102.3万㎡琼海31.2942.23万㎡线万宁69.4011.6万㎡陵水54.95澄迈102.3012.66万㎡儋州12.66西临高39.8314.8万㎡11.28万㎡31.29万㎡线东方27.7511.25万㎡27.99万㎡昌江14.8027.75万㎡乐东5.57定安11.60屯昌11