中国指数研究院中国指数研究院杭州分院中国房地产指数系统中国房地产指数系统电话：0571-85772717邮箱：huangxiaojuan@soufun.com2013年杭州楼市或将有1115万方住宅新上市，之江转塘板块强势崛起经历了2012年杭州楼市的供需两旺，杭州商品住宅存量开始高位盘整，出清周期从2012年1月的34个月回落至2013年2月的12个月，与此同时，随着近几年杭州城市化进程稳步推进，待开发的土地存量依旧高企，未来杭州楼市供应压力如何？2013年杭州楼市及不同板块的供应结构又将呈现怎样的变化？基于此，中国指数研究院杭州分院通过对杭州楼市所有在售项目和未售项目进行调研分析，从在售项目可售存量、在售项目未售余量、尚未领取预售证的后续房源或剩余未开发土地所产生的供应量三个方面对未来几年杭州(含萧山、余杭)可预计住宅供应量进行计算，从而得出2013年及未来3年杭州楼市的潜在供应量。调查结果显示：?未来1-3年，杭州楼市将呈密集供应状态，有4000万方的住宅房源供应，全部去化完毕需要8年时间。?2013年将是住宅房源上市的最高峰，新增供应体量高达1115万方。?2013年杭城商品住宅新房源依然集中在四大郊区板块。主城区方面，之江转塘板块凭借大量新盘的上市而实现强势崛起，滨江、市中心、下沙等往年热门板块将维持其在楼市中的地位，近两年兴起的城东新城板块，后劲也较充足，大城西、钱江新城、华丰等板块则由于缺乏后续供应，在2013年将继续沉寂。【报告要点】1.供应总量：2013年杭州楼市呈密集供应状态，或有1115万方住宅新上市2.供应板块：市中心、滨江、下沙是未来供应最集中的板块，郊区板块持续大供应态势，之江转塘、滨江和城东新城板块2013年新房源上市爆发研究主持：中国指数研究院杭州分院中国房地产指数系统数据支持：CREIS中指数据，fdc.soufun.com主要研究成员：张志杰、高院生、黄晓娟、刘莉娟、潘欢寅、宁敏、陈茂华、陈志勇、徐逸凡、刘雪瑞、古伊、丁晓本报告数据来自于中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统，如有疑问，请咨询010-59306936。12013年杭州市商品住宅潜在供应专题【报告正文】1.供应总量：2013年楼市将呈密集供应状态，或有1115万方住宅新上市1.12013年预计住宅新上市体量高达1115万方，创近四年来最高峰据中国指数研究院杭州分院监测统计，杭州市2013年预计住宅新上市量1高达1115万方，同比2012年实际新增供应量（805万方）上涨近4成，预计将成为近四年来杭州楼市新房源上市的最高峰。从区域分布来看，主城区新上市体量最大，高达526万方，占总体量的47%；余杭区次之，占比34%；萧山区最小，新上市体量预计仅206万方。图12013年杭州住宅市场预计新上市体量分布图萧山区206?19%主城区526?47%余杭区383?34%在售项目续推房源预计达737万方，占比近七成。据中国指数研究院杭州分院不完全统计，目前杭州253个在售住宅项目中，有将近170个项目在2013年有后续加推房源上市，预计2013年在售楼盘续推房源达737万方，主要集中在老余杭闲林、临平星桥、良渚瓶窑、下沙、市中心、滨江、三墩申花等板块。2013年新亮相项目上市体量高达378万方，占比34%。据中国指数研究院杭州分院不完全统计，杭州目前已立案名未上市的项目达50余个，预计新上市体量高达229万方。此外，过去1-2年未立案名的土地有近40宗，预计总上市体量高达149万方。1预计2013年新上市量：是指2013年预计全新上市的房源（含在售项目和新上市项目）体量本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询0571-85772717。22013年杭州市商品住宅潜在供应专题1.2未来1-3年，杭州市预计有4623万方住宅供应，全部消化完毕需要8年未来3年，杭城或将有4623万方住宅供应。据中国指数研究院杭州分院统计显示：以2013年2月28日为截止时间，未来3年，杭州市(含萧山、余杭)总体可预计住宅供应量2约为4623万方。具体如下表所示：表1未来3年杭州市住宅供应总量供应类型供应总量（万㎡）占比（%）在售项目可售存量371315%在售项目未售余量4290963%新增潜在供应量5100122%根据2012年杭州市新上市房源平均面积116方/套推测，若以平均每套120方计，未来3年杭州市(含萧山、余杭)总体可预计住宅供应套数约为38万套。余杭区是未来杭城供应主力区域，占比近5成。从供应区域分布来看，未来3年，杭州市住宅供应量最大的区域将为余杭区，高达2300万方，占比50%，其中，在售项目可售余量最大，占余杭总体量的近8成；主城区预计可供应1741万方住宅，占比38%；萧山区582万方，占比12%。图2未来3年杭州三大区域住宅供应总量单位：万方20001715160012008868005524003032773073081331420在售项目可售存量在售项目未售余量新增潜在供应量主城区余杭区萧山区全部房源消化完毕需8年，未来杭城开发商去化压力巨大。若以2010-2012年三年平均年度住宅去化548万方计算，4492万方的供应体量需要8年才能消化完毕。其中，可售存量去化周期超过1年；未售余量房源全部销售完毕需要52住宅供应总量=在售项目可售存量+在售项目未售余量+新增潜在供应量3是指已领取预售证，但尚未达成销售的房源总量4是指分期开盘(开发)的单个楼盘(已有开盘记录)，尚未领取预售证的后续房源或剩余未开发土地所产生的供应量5是指已取得土地、但尚未开发或从未进行过销售的新增潜在房源体量本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询0571-85772717。32013年杭州市商品住宅潜在供应专题年半的时间；新增供应房源则需要近2年的时间。在正常开发、正常销售状态下，本次统计的杭州商品住宅潜在供应总量将在未来3年左右的时间陆续上市销售，2013-2015年杭州将会迎来较大的新项目上市量。由此可见，未来杭州房地产市场将迎来更为激烈的竞争，开发商去化压力巨大。2.供应板块：市中心、滨江、下沙是未来供应最集中的板块，郊区板块持续大供应态势，之江转塘、滨江和城东新城板块2013年新房源上市爆发2.12013年，滨江、城东新城板块再度爆发，之江转塘板块将强势崛起从2013年预计新上市体量的板块分布来看，住宅新房源主要集中在老余杭闲林、临平星桥、萧山、良渚瓶窑四大郊区板块。主城区则集中在滨江、市中心、下沙、之江转塘、三墩申花、城东新城和桥西板块，新上市体量均超过40万方。第一，之江转塘板块将实现从配角到主角的强势崛起。由于在售项目较少，之江转塘板块一直都不是主城区的热点板块，但是，从2013年开始，之江转塘板块或将成为杭州最受关注的板块之一，该板块新房源上市量高达55万方，或将创下该板块的历史记录。第二，城东新城作为杭城新兴板块，后劲足。2011年是城东新城板块的起始年，仅万科·草庄一个项目在售，开发局势尚未全面铺开，而进入2012年后，板块内滨江·曙光之城、金色黎明、远洋·心里和新中宇·维萨四盘齐发，迎来首波集中供应热潮。此外，2012年板块有大量宅地出让，天阳、德信、广宇等本土企业都有新项目在手，而万科、滨江这些已经入驻的标杆房企由于项目体量大，2013年还有大量加推房源上市。预计2013年，该板块将有德信·东望、中企·御品湾、万科·草庄西岸等新盘入市，新上市房源体量将超过40万方，又将引起另一波抢购潮。第三，以滨江板块为代表的热点板块将在2013年持续放量。这类板块有郊区四大板块，和主城的市中心、滨江、下沙、三墩申花、桥西板块等，特别是滨江板块，在2009-2011年沉寂之后，2012年再度爆发，2013年将成为全面开发年，新上市体量预计将达到71万方，高居主城14大板块之首。第四，部分板块缺乏后续供应，将继续沉寂，如大城西、钱江新城、华丰等本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询0571-85772717。42013年杭州市商品住宅潜在供应专题板块。在售楼盘少、推盘次数少、供应量有限是影响以上板块热度上升的主要原因，以上板块预计2013年新上市体量均将不超过20万方。图32013年杭州各大板块住宅预计新上市体量分布图250?200?150?100?50?0?预计2013年新上市总量在售项目新上市体量全新项目上市体量2.2未来3年，市中心、滨江和下沙板块是主城区供应最集中三大板块，郊区板块供应趋势持续扩大从板块供应结构来看，杭州楼市18个主要板块未来3年供应量在200万方以上的有7个，分别是老余杭闲林、临平星桥、萧山、良渚瓶窑、滨江、下沙和市中心，占未来总供应量的77.6%；特别是郊区四大板块，供应总量均在400万方以上，未来供应趋势持续扩大。主城区三大供应板块中，市中心板块供应体量高达229万方，在售项目剩余体量和新增供应量均较大；滨江板块和下沙板块主要以在售项目剩余体量的持续消化为主。图4未来3年杭州住宅市场供应总量板块分布图229,5%27,1%市中心98,2%576,13%华丰85,2%丁桥151,3%九堡33,1%122,3%城东新城420,9%14,0%钱江新城149,3%三墩申花151,3%大城西西溪小和山220,5%之江转塘下沙滨江272,6%桥西1102,25%半山田园128,3%临平星桥40,1%老余杭闲林良渚瓶窑666,15%萧山本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他