?岳岳阳阳星河星河国际国际20132013年年度年年度营销营销策略策略战略略?的的战标下下长长沙置沙置业业通投通投资资咨咨询询有限公司有限公司目目标[写在前面]王者之路上,通常只有两种结局：一种是|颠覆|，另一种是|被颠覆|在楼市大背景下，打造差异化优势，抢占市场份额，才有制胜的可能Itisnotenoughtobeindustrious,soaretheants.Whatareyouindustriousabout?Page2目『『『『营营项市录销销目场执策分环行略析境』』』』Page3A市市场环场环境境。。市场导向|区域市场Page4政策导向保护合理自住与抑制投资投机两手抓2012年，中央及相关部委继续坚持房地产调控政策从紧取向。一方面，多个地方政府为支持合理自住需求，调整公积金制度，提高购置首套房贷款额度，信贷环境整体趋好为房地产市场带来利好；另一方面，严格执行差异化信贷政策和限购政策，抑制投资投机性需求，通过督查等方式确保政策落实到位。此外，继续推进土地市场管理和改革，加大土地供应，特别是加大保障房土地供应量及相应资金支持力度，以增加市场有效供给。Page5政策导向继续坚持房地产调控方向，抑制投资投机等不合理需求中央和相关部委强调房地产调控不放松，巩固调控成果，并在年中派出督察组监察落实情况。从年初开始，温家宝总理就屡次强调要坚定不移地贯彻房地产市场调控政策，同时提出房地产调控的两个目标：一是促使房价合理回归不动摇，二是促进房地产市场长期、稳定、健康发展。各部委相关负责人也指出，要稳定房地产市场调控政策，坚决抑制投机投资性需求，切实增加普通商品住房特别是中小套型住房供应，防止房价反弹，加强舆论引导，稳定市场预期，避免不实信息炒作误导。部分政策因扰乱政策预期被叫停，多地政府否认楼市微调，表示要坚决贯彻落实房地产调控政策。Page6政策导向严格执行差别化信贷政策，抑制投资投机需求货币政策适度宽松形势下，严格执行差别化信贷政策，仍严格限制多套房贷款。2012年，央行在2月和5月两次下调存准率0.5个百分点，在6月和7月两次降息，并将金融机构贷款利率浮动区间的下限先后调整为基准利率的0.8倍和0.7倍，但同时要求金融机构继续严格执行差别化的各项住房信贷政策，继续抑制投机投资性购房。除了对首套房的信贷支持外，对于二套房首付比例的条件仍未放松，而三套以上房屋的贷款仍旧严格限制、停贷，严格执行差异化政策。Page7政策导向地方政府调整公积金等方面鼓励合理需求，货币政策微调也予以支持住建部、发改委、央行等多个部门支持首次购房需求。多个城市的首套房贷利率从2012年下半年的基准利率下浮至85折，针对首套房贷政策松动迹象明显。与此同时，地方政府积极出台各类政策鼓励合理需求。2012年，连云港、大连、深圳、济南、武汉等30多个城市先后微调楼市政策鼓励合理需求，多数为公积金政策松绑，还有如厦门、天津、上海等地调整普通住宅标准，扬州等地出台减税或补贴政策，上调限价、户籍放松等多方面，但触及限价、限购等根本性调控措施的政策被叫停，仅支持首套房的公积金制度调整得到支持和认可。随着货币政策微调，流向房地产业的贷款稳步增长，支撑2012年房地产市场形势持续向好。房地产新增贷款稳步提升，房地产贷款占总贷款余额比重有所提高。Page8行业导向元旦多地楼市开门红，2013年或现波段上涨经历2012年一年的限购，去年下半年楼市持续回暖，年终多家房企进入千亿销售阵容。而面临2013年的楼市，北上广深一线城市楼市成交表现出呈现明显的攀升态势，新盘优惠幅度普遍收窄，不少开发商促销力度明显减弱。二三线城市元旦楼市也渐升温促销优惠不断，开发商忙推盘备战2013。业内人士称，楼市目前是暖冬行情，成交正平稳上升。虽然1月楼市由于供应量不足，成交量会掉入谷底，但相比2012年1月，购房者期望值不同，出手欲望高出许多，暖冬行情还将延续。同时业内人士认为，元旦期间一线城市楼市的情况已隐约反映出2013年楼市的走向，即房价大幅上涨的空间不大，但同样下滑动力不足，价稳量升或将成为2013年京沪广深楼市的主旋律。Page9行业导向房地产行业亢奋，开发商集体调高2013年目标单从住宅的销售面积和销售金额增长幅度来看，2012年的房地产市场也未因为宏观调控而出现下滑，而是呈现平稳上涨趋势。放到少数大型房地产企业身上，这种上涨的势头更为显著。2012年，大型房地产企业不降反升的销售数据，让整个行业亢奋起来，这一点，仅从企业披露的2013年目标可窥一斑。不完全统计显示，截至1月底，已有多家上市房企披露其2013年度销售目标，预计涨幅少则10%，多则50%，平均涨幅约25%。基于此，大型房地产公司在确立今年销售目标时，都变得更为激进。然而，楼市如果继续这样的上涨势头，2013年将再次迎来政策的强力调控。政府调控楼市绝不是没牌可打，相反，有多种方法随时可用。Page10区域导向岳阳楼市成交再破900，年底楼市完美收官据统计显示，12月份岳阳新建商品房成交950套，比上月的1061套少了111套，环比成交下降10.46%；成交面积为98169.13平米，环比上月减少13.09%；其中住宅成交728套，比上月的947套减少了219套，环比上月减少了23.13%；住宅成交面积90011.1平米，环比上月减少14.82%；商业成交222套，比上月的114套增加了108套，环比增长94.74%。从成交板块来看，琵琶王板块本月成交275套排行第一，其次是城东板块178套，南湖板块成交156套，而云溪板块也第一次达到106套之多。实际上，从今年的上半年开始，岳阳楼市便已经呈现出供销两旺的势头，连续7个月成交过千套，也是近年来最旺的一年。Page11区域导向在2012年政策持续发力的影响下，2013年一月的岳阳的成交量呈波动上扬的势头，整体趋稳。Page12浅析(1)货币环境：稳健取向不变，新增货币供应量和贷款有所增长货币政策稳健取向不变，新增货币供应量和贷款相比2012年有所增长，新增房地产贷款继续上升，对房地产业的利好仍将持续。(2)房地产调控：继续坚持从紧取向，房价走向仍将是新一届政府关注点调控政策仍坚持从紧取向，若房价继续上涨且涨幅超出政府容忍范围，可能出台更严厉措施。(3)市场展望：总体向好，投资增速企稳。提高保障房建设和土地供应仍是中央增加供给、缓解房价上涨预期的重要手段，同时总结房产税改革经验，适时扩大试点范围，以推进房地产业长效机制完善。Page13A市市场环场环境境。。市场导向|区域市场Page14区域市场项目名称销售价格在推货量待推货量优惠政策6#7#8#9#，去化率约推出部分一口价房源，其余-200元平春晖花园4200元/平米100套存量，5#待推为73%米一次性额外98折1#、2#、3#，去化率约推出部分一口价房源；其余总房款减一全城热恋4200元/平米三成存量去化，无新货量为74%万，一次性98按揭无折扣8#为主9#16#，去化率3成存量去凯旋城4600元/平米一次性97按揭98老带新额外99折约为66%化，2#、3#、5#、年内推出4#5#6#8#、9#，去化新辉华府4000元/平米4成存量，1#2#3#7#待推一次性98按揭99约53%3#、5#、6#，总体去化住宅5500元/平米，住宅约120，公寓430，商业一次性97按揭99；入信和家园集团中建岳阳中心52%，公寓去化51%，住宅公寓5800元/平米25、老带新老客户免一年物管费57%主推6#8#以及1#、#3#5#预计4月份推出，年内推出一次性97按揭99；老带新老客户送锦绣华城4600元/平米少量房源，去化率约为7#9#一年物管费、新客户单价-200077%3号和5号栋，去化率约为1#2#20%的尾房、以及新推佳汇华庭5000元/平米一次性96按揭9820%3#5#房源25套剩余高层、以及一期商铺高层一次性96按时签约99老带新恒大名都5980元/平米一期商铺、剩余少量高层1028个车位；二期电影院一楼新业主销售额外99，老业主获三年物商铺；三期购物中心一楼。管费以及1000员购物卡Page15区域市场—新辉华府项目位置：文化艺术会展中心东南侧所属区域：经开区板块占地面积：38753.673平方米建筑面积：136089平方米容积率：3.5绿化率：36.39%开发商：岳阳市新辉房地产开发有限公司销售价格：折后均价4000元/㎡；一次性98折，按揭99折.销售进度：项目在推4#、5#、6#、8#、9#；去化率约53%。Page16区域市场—春晖花园项目位置：白石岭南路东侧所属板块：经开区板块占地面积：33138.47平方米建筑面积：106208平方米容积率：3.2绿化率：35.26%开发商：岳阳诚源置业有限公司销售价格：折后均价4200元/㎡；一口价房源，其余-200元平米一次性额外98折.销售进度：6#7#8#9#，去化率约为73%，仅有约100套货量。Page17区域市场—凯旋城项目位置：通海路1号所属板块：经开区板块占地面积：295330平方米建筑面积：72822平方米容积率：3.49绿化率：35.2%开发商：湖南昌友置业投资有限公司销售价格：折后均价4600元/㎡；一次性97按揭98老带新额外99折销售进度：8#为主9#16#，去化率约为66%，3成存量去化，5#、6#年内推出。Page18区域市场—全城热恋项目位置：巴陵东路107国道交汇处所属板块：经开区板块占地面积：15777.51平方米建筑面积：68088.36平方米容积率：3.7绿化率：35%开发商：岳阳市尚鼎房地产开发有限公司销售价格：折后均价4200元/㎡；推出部分一口价房源；其