保定未来石项目定位报告2013年2月未来石定位分析未来石定位分析1、保定宏观数据分析2、保定商业项目分析3、未来石项目分析4、未来石项目定位5、未来石消费客群保定市位于河北省中部，面积、人口均居城市概况河北前列，交通便利北京城市区位140公里145公里保定市位于河北省中部，地处京、津、石三天津角腹地，素有“京畿重地”、“首都南大门”之称。125公里保定行政区划保定市管辖3区（新市区、南市区、北市石家庄区）、4市、18县，另设高新技术开发区。总面积2.21万平方公里，是河北第一大市，市区总面积312.3平方公里，建成区面积96.8平方公里人口总量　　2011年，保定市年末总人口1106.08万人，其中常住人口1079.61万人，市区人口为110万人，是河北省人口最多的市之一。城际交通项目距北京140公里、天津145公里、石家庄125公里，有多次公路及铁路车辆往来，交通方便从经济发展水平来看，保定房地产将处于宏观层面高速发展期的初始阶段p2011年保定市GDP为2449.9亿元，按可比价比上年增长12%；宏观经济增长房地产业发展状况p2011年，保定的GDP小于4%萎缩增速为12％，房地产行4-5%停滞业将处于高速发展期5-8%稳定发展p房地产市场处于快速发大于8%高速发展展期的初始阶段，市场p房地产发展阶段与人均GDP关系国际通用衡量标准表明，不同地区呈现出快速发展的特征的人均GDP决定了该地区房地产市场的不同发展阶段。目前处于快，以生存、改善为主的速发展的初始阶段需求将成为市场主要需人均GDP与房地产发展关系求0-800US$800-4,000US$4000-8,000US$8000-20,000US$启动期高速快速发展期平稳发展期减缓发展期生存、改善需求生存需求发展期改善需求为主改善需求为主兼有快速发展平稳发展，以质超速发展缓慢发展以数量为主，数量为主，数量与单纯数量型综合发展型量与质量并重质量并重6保定以工创市，工业企业众多，除原有西郊八大产业层面厂外，新兴企业也逐渐兴盛，上市公司数量居河北首位工业企业p“一五”时期建成的“八大厂”即：当时全国156个重点项目当中的胶片厂、化纤厂、造纸厂、热电厂、蓄电池厂、变压器厂、通用机械厂（铸机厂）、棉纺厂，至今在全市工业经济中发挥着骨干作用；p近年，又涌现出中国英利、长城汽车集团、八达集团、凌云工业集团、三利集团、启发集团、安药集团、康达集团、巨力集团、立中集团等一批新的骨干企业p保定市工业发达，且业绩突出，在河北省41家上保定长城汽车厂市公司中，共有10家为保定市企业，占1/4p保定市上市公司为：天威、乐凯、风帆、天鹅、凌云、华夏科技、宝硕、长城、立中车轮、天威英利YGE河北省主要城市上市公司数目情况（家）保定石家庄唐山秦皇岛10872高新区是政府规划的主要产业区，电谷是其规产业层面划重点项目之一，保定产业集群的形式日渐明晰科技园p高新开发区是政府规划的主要的产业区，目前已形成软件园区、工业园区、大学城3个园区，为保定工业的发展注入了新的活力大学城p保定高新区是国内惟一的国家级新能源与能源设备产业基地，工业园其规划的“电谷”着力于充分发挥产业技术的优势，打造‘中国电谷’，建立全国首座“太阳能之城”p电谷预计2015年开发面积达13万平方公里，实现产值1000亿元p目前，以天威保变、风帆集团为龙头的输变电产业、绿色储能产业已在国内相关行业中占据重要地位p中国电谷已经形成国内唯一的集风能、太阳能、输变电、储能、节能节电于一体的产业体系新能源，产业集群形式日趋明晰高新区电谷规划示意图市区周边各科技园及工业园，在提高地区经济的同产业层面时，还将产生大量的，消费需求。园区名称园区产业主要企业英利绿色能源控股有限公司、保定保定国家高新区中能源、软件开天威集团有限公司、乐凯集团、河心科技园发、数码电子北博为电气有限公司、保定东大太阳能科技有限公司以食品、轻工生力八达啤酒有限公司、欧麦八达西区工业园业麦芽有限公司保定高新区大学城教育河北大学、河北省第二外国语高中（原华北工业园）区域交通快速交通体系的建立，尤其京石高铁的开通，对保定房地产市场的未来发展起到带动作用。保定市区交通以发展轻轨铁路、高速外环与高速公路、铁路枢纽为重点。轨道交通：保定市区为一中心三组团结构，适宜发展轻轨，都市区的保定轻轨路规划为“一环四放射”的布局形式。高速外环：保阜、张石、容乌、保沧高速路与京珠高速公路连接形成围绕保定市区的高速外环路，并形成以市区为中心的高速公路枢纽。铁路枢纽：2015年，随着保霸、保大、京石和京郑客运专线的建成，保定市区将形成“京南”、“津西”、“石北”东西南北贯通的铁路枢纽，保定其中京石高铁的修建将带动该区域内各类服务业的提升，未来将形成跨越京石高速的东部新城区。城市发展战略－“北跨、南进、东拓、西优城市发展规划、中提”，拉大城市框架，提高幅射力保定城市总体规划城市总体规划p“一主三次”，形成以保定市为中心的经济板块和以定州、涿州、“白沟·白洋淀温泉城”为次中心的副经济板块p按规划，到2020年，主次城市人口规模将占全市总人口22%以上；GDP将占全市55%以上中心城区整体规划p实施“北跨、南进、东拓、西优、中提“的空间战略p城市性质确定为国家级历史文化名城，京津冀城镇群中的重要城市，先进制造业及现代服务业基地p至2020年，中心城区城市人口180万人，建设用地规模180平方公里保定城市规划突破行政区划界限，强化了中心城市，提高了城市幅射力，拉大了城市框架保定中心城区规划宏观小结：保定市城市规模大，人口基数大，城市化率较低且农人口占比高。保定市第二产业基础雄厚并发展良好，经济层面相对稳定抗金融风险能力较高；新技术产业发展前景乐观，国家级高新区的确立为区域内带来了较多优质企业与高素质并有一定支付能力的青年群体；保定市人均收入较低，但整体消费意愿较高，消费需求旺盛保定市拥有众多高等学府学生众多，消费潜力巨大项目位于城市发展主要方向上属于保定市发展的门户未来石定位分析1、保定宏观数据分析2、保定商业市场分析3、项目分析4、项目定位5、消费人群商业格局保定市依区域初步形成三大商圈，商业市场出现细分，基本完成商业进化过程。高区商圈特色：高区商圈?以保百购物广场为代表?保百购物广场是目前保定市场上最高端的综合性商场?认知度高，设施及装修档次较高时代商圈裕华路商圈裕华路商圈特色：?以传统百货业态为核心，经营品类齐全，定位以中端日常消费为主?客户呈现年轻化、外地化趋势，时代商圈特色：是下属县市客户在市内的主要消费地?以时代、新天地百货等为代表?已出现明确市场细分，有国美、?是市区居民主流消费地，定位中电子城、茶叶城、小商品批发城高端等专业市场?经历一段时间积累，市场认知度高，价格相对较高，客流旺盛?附近将有万博商贸广场、万达商贸中心、燕赵国际等高端新项目出现，整个新市区商圈处于逐步提升的过程之中裕华路商圈裕华路商圈特色：高区商圈?以传统百货业态为核心，经营品类齐全，定位以中端日常消费为主?客户呈现年轻化、外地化趋势，是下属县市客户在市内的主要时代商圈消费地裕华路商圈?已出现明确市场细分，有国美、电子城、茶叶城、小商品批发城等专业市场?是保定市最古老的商圈消费者认知程度高明华电脑城商财保满裕钟业定华大街商楼名商厦场品北厦国商城保裕总颐百华购高裕大金数华楼街码小商品城时代商圈高区商圈万博广场（沃尔玛）时代商圈燕赵国际裕华路商圈（乐早市购）时代商厦新天地百货大世界时代商圈特色：国?以时代、新天地百货等为代表贸?是市区居民主流消费地，定位中高端新高点家具香江好?经历一段时间积累，市场认知度高，价格相天地对较高，客流旺盛?附近将有万博商贸广场、万达商贸中心、燕赵国际等高端新项目出现，整个新市区商圈处于逐步提升的过程之中?属于新兴商业区是中高端消费人群消费目的地。高区商圈高区商圈特色：?以保百购物广场为代表?保百购物广场是目前保定市场上最高端的综合性商场保百购物广?认知度高，设施及装修档次较高场?商圈内商业正处于起步阶段，但发展迅速。?主要客群为高区中高端消费人群。京海九号国际城高区商圈惠友超市时代商圈裕华路商圈项目宏观位置未来石市政府火车站高铁站保定未来石项目位于保定市区东侧，紧邻保定环城干道东三环，南侧为保定市中轴路七一路，距离京珠高速、京石高铁保定站仅2公里交通便利。项目宏观位置未来石大学城关汉卿剧院东湖卓正酒店民营工业园高铁站项目交通分析复兴路未来石七一路东二环东三环京石高速高铁站两高一轴环绕项目交通便利可达性高项目周边环境分析景色怡人、文化深厚、交通便利、发展迅速项目周边分析居住区居住区商业区娱乐区未来石商务区剧院/会展沿湖商业东湖东湖休闲娱乐中心区CRD初步形成项目自身分析区域发展分析区域周边交通配套全面特别是高铁、高速公路使周边区域来本区域的时间成本降低。保定CRD的雏形以基本体现，区域内现有的在建项目都以满足CRD的要求为主。周边区域流动人口数量庞大，中高消费潜力人群密集消费潜力旺盛巨大。项目自身业态配比丰富能满足周边区域目前的消费需求。保定市缺少真正的商业综合体，随着消费者消费需求的提升现有商业很难满足市场消费需求。项目所在区域是保定的门户也将是保定政府的重点发展区域，后续发展前景较好。本项目的优势分析1、本区域现有的商业不能满足消费者需求；2、保定市区商业缺少能满足一站式消费的购物场所；3、保定的商业发展已经进入高速发展期；4、便利的交通能满足目的性消费要求；5、城市综合体正在成为新兴消费模式；6、完善的硬件配套设施是商业项目不可或缺的基础；商业地产的市场发展需求市场需要什么样的商业？满足吃喝玩乐一站式购物消费需求的“城市综合体”