江苏常州梧桐路与茶花路交汇处地块定位报告2013.01报告提纲一、政策分析二、立地条件分析三、竞争形势分析四、区域客户分析五、个案分析六、项目整体定位u第一部分政策分析国内政策分析新国十条新国八条2010.09.292011.01.26“新国十条”“新国八条”政策内容(出台时间：2010.9.29)(出台时间：2011.1.26)①二套房严格执行首付款比例不低于50%。首付款比例不低于60%。首付比例　拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法②非本地对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非居民购房证明的非本地居民暂停发放购房贷款。当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地对于房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍③限购定时间内限定居民家庭购房套数。居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭暂停购房。　对个人购买普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收④税费房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收入全额征税。契税。对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。当前房地产市场政策正逐步严谨。近期政策分析?近期政策1.各地住房公积金政策微调：额度更高门槛更低2.地产调控趋严再获确认房地产调控决不放松3.住建部：中国将坚持房产调控抑制投资性需求房产调控不会过度打压，以稳定为主要基调。u第二部分立地条件分析宗地区域?本案属于钟楼区的青枫板块。?步行十分钟才能到达青枫公园，距离较远。南大街商圈青枫板块?南面紧邻梧桐河，居住舒适度高。本案综上所述，宗地的区域性良好。区域规划?规划范围：古运河以南，茶花路以东，龙江路以西，棕榈路以北。?规划定位：依托青枫公园，以发展购物、商务、休闲、创意创新等现代服务业为重点的常州市商业副中心。?开发规模：可开发用地面积105.3公顷，建筑总开发量340万方左右，平均容积率3.2。综上所述，区域未来规划好。周边配套12本案菜市场1宝龙城市广场（效果23图）42000方菜市场15万方商业，休闲娱乐于一体雨润国际（效果图）3青枫公园460万方商业，一站式生活超市880亩生态休闲公园宗地目前周边生态环境好，且未来配套齐全。周边环境生活配套万水美兰城宝龙城市广场本案生活配套空地农贸综合市场梧桐河雨润综合体宗地目前周边环境一般，后期改善空间大。交通出行225、225-1:清凉村北站开往钟楼开发区科技工业园南站本案5分钟车程即可到龙江高架，通达性好。备注：地铁2号线站台规划在城西中心，离宗地步行只需几分钟宗地目前交通出行便捷性差，后期随着人流量的导入交通出行的便捷性会逐步变好。宗地现状备注：宗地临近梧桐河，有利于景观打造备注：宗地没有任何建筑物，可直接施工。。宗地没有需要拆迁项目，可以直接施工。地块经济指标指标地块土地性质住宅物业类别小高层、高层本占地面积13.35万方案总建面积29.36万方容积率≤2.2建筑高度≤80米出入口方向南，北建筑密度≤30%备注：宗地三面沿路，一面沿河宗地物业类别单一，开发条件相对宽松。宗地分析本案有利点1.物业类型单一，开发条件宽相对松。2.生态环境好：靠近800亩的开发式休闲生态公园——青枫公园。3.区域规划好：宗地区域将规划成为城市的商业副中心。4..周边未来配套齐全：宝龙城市广场和雨润国际共75万方商业配套。本案不利点1.公交线路少，便利性差。2.目前配套不齐全。3.梧桐河目前水质差，后期改善空间大。结论宗地核心价值：周边配套+未来规划周边配套未来规划宗地周边配套齐全，未来业态丰富且靠近常州最大的开放式生态景观公园青枫公园；钟楼区未来将规划成常州商业副中心；宗地具备打造成生态品质区域的立地条件。u第三部分竞争形势分析——普通住宅市场在售项目分布图青枫国际枫逸人家景瑞铂庭凯尔枫尚青枫壹号申达林与城青枫板块城置御水华庭万水美兰龙湖龙誉城城勤业板块高层莱茵三宝龙城市广场本新城香悦半岛案宗地周边在售项目较多，竞争形式严峻。在售项目产品概况总建在售主力面积在售均价区域项目项目品质竞争形势(万平米)（平米)（元/平米）万水美兰城24两房95、三房1305500中低端强宝龙城市广场88三房1236300中端强申达林与城5.5四房2026500中端强青枫壹号10三房1306000中端强青枫板块景瑞铂庭8.7两房865800中低端强8500青枫国际10两房66、两房90中高端强（精装2500）凯尔枫尚30三房1106800中端强枫逸人家18三房1305300中低端弱城置御水华庭38三房1407000中高端弱北边：7500（精装1500）新城香悦半岛26两房88中高端弱勤业板块南边：8500（精装2500）龙湖龙誉城85两房88、三房1307000中高端弱高层莱茵320三房1167200中高端弱区域项目多为中型和大型社区，本案在总建上不占优势。重点竞品产品力表现项目建筑风格外立面用材景观特色社区自身配套万水美兰城欧式地中海涂料，面砖普通园林3000方的菜场15万方SHOPPINGMALL商业体宝龙城市广场简欧涂料、面砖2.4万方中央景观、5000方游泳池、会所、健身中心五重景观；大型灌木；申达林与城artdeco涂料1500方会所坡地造景青枫壹号西班牙涂料普通园林无景瑞铂庭新古典涂料、面砖坡地造景；园林景观1500方会所1.在售项目的建筑风格各异，外观立面用材一般为面砖和涂料。2.除申达林与城外景观无特色，多为普通园林景观。3.除宝龙城市广场有大型的商业体外，其他社区的自身配套都一般，部分竞品没有配套。区域内景观和用材同质化，多数项目多以会所为主要配套。重点竞品价格分析物业费均价在售主力面积主力总价区域项目（元/月/平（元/平米）（平米)（万元）米）万水美兰城55000.8两房95、三房13052.3；71.5宝龙城市广场63001三房12377.5青枫板块申达林与城65000.7四房202131青枫壹号60001.28三房13078景瑞铂庭58001.6两房8649.91.在售项目的平均价格在6000元/平米左右；物业费在1元/月/平米。2.在售项目的两房主力面积的总价在50万左右，三房在70万元左右。宗地未来价格在6000元/平米左右。重点竞品去化分析总建已推量已售量年均去化量未推区首期销售率剩余量项目(万/平（万/平（万/平(万/平(万平域推盘时间（%）(万平米)米)米）米）米)米)万水美兰城242010.1113.0810.1177.294.494.357.32宝龙城市广场882010.1019.0718.2995.918.1348.4349.21青枫板申达林与城5.52011.121.90.147.370.133.14.86块青枫壹号102010.055.031.9739.170.760.213.27景瑞铂庭212010.0717.5114.5182.866.05031.在售项目的年均去化在4万方，年均去化尚可；总体剩余推量在67.66万方，对本案后期有较大的竞争影响。2.从在售项目的年均去化量中可以看出，区域中宝龙城市广场和景瑞铂庭的去化速度最快。宗地的面积配比可以参考景瑞铂庭和宝龙城市广场。重点竞品销售周期分析项目销售周期销售截止万水美兰城　　　　　　2014Q3宝龙城市广场2019Q2申达林与城2019Q12青枫壹号2016Q2景瑞铂庭2013Q12时间2013201420152016201720182019备注：本项目预计2013.10开盘预计在本案的销售周期内，竞争力最大的竞品为：宝龙城市广场、申达林与城、和青枫壹号。未来竞争地块分析项目名称河枫御景保利公园九里河常州元顺发地产保利房地产发展有枫开发公司御发展有限公司限公司景保银杏路北侧、月季利银杏路北侧、月园公项目位置路东侧、玉兰路南九季路东侧里侧物业类别高层、商业高层总建19.829楼面价28002000本案预计开盘时间2013年下半年2013年下半年楼面价高，未来价格定位与办案差距大与本案没有较强竞争关系。总结1.区域市场产品同质化明显，产品力表现尚可。2.产品需求方面：主要以90平米左右的两房以及130平米左右的三房为主。3.高层都以毛坯形式进行交付，成交均价集中在6000元/平方左右。4.从去化率来看，整个区域销售情况一般，从去化速度看多数在年均4万方左右。宗地住宅市场普遍走中端路线。u第四部分区域客户分析——普通住宅客户客源需求?宗地较优的先天条件使本案可以打造为区域品质项目。?随着常州城西区域的开发建设，未来本案的区位优势将日益明显。我们可通过景瑞铂庭与宝龙城市广场的客源研究对本案未来客源需求提供较强的参考价值。客户区域已购客户职务分析已购客户职务分析景瑞铂庭宝龙城市广场客户区域性强职务分析已购客户职务分析已购客户职务分析景瑞铂庭宝龙城市广场普通职员为主力客户客户年龄年龄段分析年龄段分析景瑞铂庭宝龙城市广场客户的主要的年龄段为25-30岁客户家庭结构已购客户家庭结构已购客户家庭结构景瑞铂庭宝龙城市广场家庭结构以三口之家和夫妻为主购房动机购房动机购房动机景瑞铂庭宝龙城市广场购房动机主要为自住客户房型需求已购客户房型需求已购客户房型需求宝景龙瑞城铂已购客户面积需求市庭广已购客户面积需求场成交户型以85-100平米的两房为绝对主力u第五部分个案分析个案分析——申达林与城地址钟楼区茶花路与水杉路交汇处东南角1515开发商江苏申达地产占地2.1万方1010总建5.5万方