江苏连云港项目前期定位报告报告思路外部环境分析宏房区竞形象定位观产域争经市市楼项分明济场场盘目析晰分分分分整内的析析析析体外客户定位营市营销场销项项S目定环目目W标位境基周O本边T信配分息套析产品建议内部环境分析CONTENTS城市背景?连云港概况?连云港交通环境发展规划?连云港人口?连云港经济发展房地产市场分析?连云区概况?连云区交通环境竞争格局项目分析项目定位产品建议城市背景——连云港概况连云港别称港城，主要依托沿海港口优势带动整个城市的发展。城市简介连云港，古称郁洲、海州，建国前称连云市，建国后称新海连市，别称“港城”。东西长129公里，南北宽约132公里，水域面积1759.4平方公里。连云港市也是中国于1984年首批提出沿海开放的14座城市之一。地理位置连云港市位于中国沿海中部，江苏省东北部，东濒黄海，与朝鲜、韩国、日本隔海相望，北与山东日照市接壤，西与山东临沂市和江苏徐州市毗邻，南连江苏宿迁市、淮安市和盐城市。行政区划连云港下辖新浦、海州、连云三区和国家级经济开发区以及东海、灌云、赣榆、灌南4县城市背景——连云港交通环境连云港交通优势明显，连云港是新亚欧大陆桥东端起点，连云港是国家主枢纽港、集装箱干线港、中西部最便捷出海港；多条高速公路经过连云港。海运：连云港是国家主枢纽港、集装箱干线港、中西部最便捷出海港。与世界上160多个国家和地区近1000个港口建立了贸易往来；在客运方面，开通了直达日本、韩国的国际航班（相距500海里，单程只需1天左右），对连云港的旅游、外贸促进较大。内河航运：连云港内河航道总里程1127.5公里，其中等级航道449公里。铁路：连云港是新亚欧大陆桥东端起点，通过陇海铁路经阿拉山口越过欧洲大陆抵荷兰鹿特丹，是贯穿中国中部的主要干线。目前连云港共有连云港东站、连云港站、东海站三个站点。航空：连云港机场达到国际4D级标准，可以起降波音737等大型客机，极大缩短了城市之前的交通时间。高速公路：连云港是中国五大交通枢纽之一，公路对外交通已全部实现高速化；连霍高速、宁连高速、沿海高速贯穿东西南北。连云港五大运输体系健全，海运、内河航运、铁路、公路和航空为其经济发展提供有力支撑。城市背景——连云港人口状况连云港市2011年末总人口达到505.18万连云港2007—2011年户籍人口增长情况人，5年增长22.95万人，平均每年增长5100.016505.181.50%4.59万人。5051.45%0.014从增长比例来看，除2009年相对较低外5001.25%497.730.012495490.640.01488.25，其他年份增长比例都保持在1.5%上下4900.008。485482.230.0060.49%4800.0044750.002市区人口2011年末达到95.53万人，54700年增长23.97万人，平均每年增长4.7942007年2008年2009年2010年2011年万人。户籍总人口(万人）增长比例（%）从增长比例来看，连云港市区人口呈现比2007—2011例下降的趋势。连云港年市区人口增长情况1200.142011年末全市户籍总人口达505.18万人13.02%95.5310088.6993.590.1280.880.1，8071.569.66%0.08其中市区95.53万人；605.52%0.062011年末全市常住总人口438.61万人，400.04其中市区105.56万人；202.07%0.02通过这组数据我们看出，连云港2011年00有最少66.57万人在外，市区已经开始有2007年2008年2009年2010年2011年外来人口进入，2011年约有10.03万人市区人口（万人）增长比例（%）连云港2011年年报显示全市常住总人口438.61万人，同比减少1.10万人；总人口呈现平稳增长的态势，但市区人口增长比例出现下浮的趋势，说明连云港人口出现流失现象。城市背景——连云港人口状况基础客源先天不足规划远景与基础客源严重不匹配?苏南苏北8城市城市指标比较城市总面积（平方城市总人口城区面积（平方公市区人口年房产开发量（万平公里）里）（万）方米）宿迁8555531.53854159.52150盐城169198151779385.71053.6淮安896253731302701421苏州84888261650238.217047.36常州43854411638225.86818.71无锡4787.61619.571659268474.57镇江38482691081112604.09连云港74465051532951541.41?苏南4县级市城市指标比较城市总面积（平方城市总人口城区面积（平方市区人口（万）年房产开发量（万平公里）公里）方米）宜兴1996.610666.164264.11江阴987.531205050620.92常熟126310656.866753.58张家港99989.87760467.97城市背景——连云港经济发展地区生产总值（GDP）GDP整体增长迅速城市整体经济增长迅速稳定，为房地产发展提供有利支持。GDP总值（亿元）连云港2006—2011年GDP增长情况增长率（%）160015.50%1410.52从图表中我们看出连云港GDP呈现140015.10%15.10%15.00%1150.81120014.50%941.13持续增长的态势，从增长率来看，100014.00%750.113.60%13.60%有所下滑，整体都保持在13%以上800615.2313.50%600527.3813.10%13%13.00%的增长率，发展势头良好。40012.50%20012.00%011.50%2006年2007年2008年2009年2010年2011年——数据来源《连云港国民经济和社会发展统计公报》宏观经济增长小于4%4-5%5-8%大于8%10-15%房地产发展状萎缩停滞甚至倒退稳定发展高速发展飞速发展况城市背景——连云港经济发展人均GDP情况人均GDP快速增长2011年人均GDP突破3万元大关，约折合5018美元，处于房地产平稳发展阶段。连云港2006—2011年人均GDP情况人均GDP（元）350003211930000231212500021144人均GDP突破20000168081371032119元150001165610000500002006年2007年2008年2009年2010年2011年根据国际通用衡量标准计算，连云港目前处于房地产平稳发展阶段：发展期启动期快速发展期平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美800-10001000-40004000-80008000以上元）需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主超速发展，单快速发展，以数量为平稳发展以质量为缓慢发展综合发发展特征纯数量型主，数量和质量并重主数量和质量并重展型城市背景——连云港经济发展固定资产投资投资增速趋缓社会固定资产投资继续高速增长，为经济注入活力，但近两年房地产市场不景气，导致增速放缓。连云港2006—2011年社会固定资产投资情况固定资产投资（亿元）增长率140040.00%从连云港社会固定资产投资图表我37.90%1234.251240.9335.00%120033.00%们看出，2010年之前投资增速都31.00%1000.1100028.60%30.00%777.6824.80%25.00%保持在28%以上的水平，近两年增80023.40%584.6220.00%600423.8915.00%速只有23%和24%，说明增速放缓40010.00%，主要构成原因是房地产市场不景2005.00%00.00%气，房产投资减少。2006年2007年2008年2009年2010年2011年连云港2010年之前大量的企业的房地产企业通过招商引资的方式进入连云港，致使连云港固定资产投资增速极快，特别是房地产投资这块，近两年随着房产市场的逐步饱和，加上政策层面的影响，房地产一直处在不景气的大环境中，故影响整个社会固定资产的投资情况。城市背景——连云港经济发展产业结构发展随着连云港产业结构不断优化及与人口的良性互动发展，最产业结构不断优化终将形成类梯形的较高素质人口结构，并促进中高端房地产市场发展。人口结构的变化农业、工业、基第一产业向第二进入稳定成2011年连云港三产比例础制造业为主，、三产业转变；熟的发展阶14.50%人口数量少，高高级管理人员和段，中间力39.10%端客户以已有企专业技术人员开量和高收入业主为主始增多人群壮大46.40%高端人口第一产业第二产业第三产业中端人口产业结构继续优化，三大产业结构调整为14.5：46.4：39.1，第二产业占低端人口GDP的比重远超过其他产业，成为国民经济最大产业。金字塔结构哑铃型结构类梯形结构发展阶段区域背景——连云区概况连云区是连云港市东部港口城区，又称连云港东区，主要依托港口经济和海产品，连云区大力实施“外向带动、海上连云、以港兴城、旅游兴区”四大战略。城区简介连云区是连云港市“一市双城”的东部港口城区，位于连云港对外开放的最前沿，是新亚欧大陆桥东端起点，连云港港口所在地。境内绝大部分为山地，主要由后云台山、北固山和东西连岛组成连云区，地势呈中间高四周低。连云区从区位和资源优势出发，依托港口和陆桥，大力实施“外向带动、海上连云、以港兴城、旅游兴区”四大战略，加快发展特色经济，实现了经济的持续快速发展。行政区划连云区辖7个街道、1个镇、3个乡：墟沟街道、连云街道、云山街道、板桥街道、连岛街道、中云街道、猴嘴街道、朝阳镇、宿城乡、高公岛乡、前三岛乡。其中