宿迁中豪国际广场项目2013年度工作汇报上海谊锦嘉/宿迁创源著名房地产营销服务机构Copyright2012-13?YKJShanghaiPart12013年销售计划1.1预估可销售总金额1.2销售分解计划1.3推盘策略分析1.4商铺推盘策略1.5写字楼推盘策略1.6公寓推盘策略1.7项目年度销售去化进度1.8回款计划1.9备注2012销售情况回顾1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月总计0.9亿计划推盘0.5亿3.2亿1.8亿面积15960.59，总销实际推盘客户蓄水写字楼6-10F，77套1.09亿（109564621元）10月20日写字楼解累计大定74累计大定759月8日售楼处写字累计回款1461142元，实际完成筹收大定，累计49套，去化率：套，签约19楼认筹总销21481023元。套,去化率：63.6%96%套企划费用预计划新增企划费用300万计实际企划推招商推介会酒会10活动166万+10次报纸演唱会150万10月20日开盘1万广费用万，认筹5万出街经济型酒店9月30写字楼10月15日6-售楼处1月写字楼1-5F酒店6月30酒店公寓12甲方提供开经济型酒店日打桩结束，酒店14F主体施工结束，1日交付使主体施工结日，1-5层月30日6-发节奏动工9月15日，6-11F酒店公寓10月30日用束主体结束9F主体结束主体结束1-5F主体结束5月21日售6月2日售楼实际工程进商铺/酒店公寓出政写字楼9F，楼处陆续进处正式接待写字楼主体到6F，展府令商铺1F驻客户预计预售证商业/酒店公写字楼10.1办理寓11.1预售证办理写字楼情况12.162013年，我们的目标！7亿销售任务！完成销售任务所需的必要条件：1、施工进度与销售同步2、面积测绘报告、预售许可证按分解指标排期到位3、新售楼处，样板房的及时到位（酒店式公寓开盘前1个月到位）4、广告费用充足、准时2013年度推盘节奏6月1日第一批商铺产品开始持续销售9月1日第二批商铺产品开始持续销售2013年2014年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月-5月写字楼单层产品开始销售4月-7月写字楼双层产品开始销售4月初7月初10月12月初酒店式公寓、商铺同时酒店式公寓平层酒店式公寓Loft精装酒店式公开始认筹第一次开盘第二次开盘寓开盘?1.1预估可销售总金额产品面积（㎡）均价（元/㎡）总销金额（亿元）写字楼25000㎡7200元/㎡1.8亿商铺（1-4F）28000㎡11000元/㎡3.08亿万豪酒店下3、5层6000㎡5500元/㎡0.33亿万豪酒店下6、7、8精装公5100㎡6500元/㎡0.33亿寓商铺5F（精装LOFT）6700㎡6500元/㎡0.44亿2、3、4号楼SOHO/SOLO45000㎡5500元/㎡2.47亿写字楼底商1000㎡50000元/㎡0.5亿以上预估可销售总金额为8.95亿。?1.2销售分解计划总计推盘货量：8.95亿2月-4月5月—8月9月—11月12月—2014年1月总计推盘总量（单写字楼1.8亿/商铺3.91亿/酒店公寓3.24亿总量8.95亿位/亿）每季度计划完1.0亿2.4亿2.6亿1.0亿总计7.0亿成总销写字楼推盘量计划完成80%1.44亿分解完成率商铺推盘量计划完成61%2.39亿酒店公寓推盘量计划完成85%2.75亿写字楼8—15层主2013年12月商户写字楼16—28层主体，开发节奏体，商铺1—5层主写字楼16—28层主体进场装修，2014酒店式公寓6—9层主体体年9月整体开业需配合拿到预售证时间商铺预售许可证6月1日、酒店式公寓预售许可证7月1号备注：截止2013年1月31日前，写字楼6~11层有32套写字楼未签约金额0.42亿。2013年预计总销6.58亿，合计总销7亿销售分解计划安排任务分解时间计划总销（亿）备注主推产品金额（亿）单层写字楼0.6写字楼单层总销共0.9亿预计去化66.6%2月-4月1.0写字楼6-11层0.4签约金额单层写字楼0.63写字楼双层总销1.2亿预计去化52.5%双层写字楼5月-8月2.4写字楼底商及商铺1-4层西面0.722商铺总销2.04亿预计去化35.4%酒店式公寓3、4号楼0.939酒店式公寓总销2.47亿预计去化38%商铺1-4层及万豪酒店下3-5层1.273商铺总销3.188亿预计去化40%9月-11月2.6写字楼余房0.21写字楼余房0.57亿预计去化36.8%酒店式公寓2、3号楼1.16酒店式公寓总销1.531预计去化75.8%剩余商铺0.39商铺总销1.915亿预计去化20%12月-2014年1月1.0万豪酒店6、7、8及剩余酒店式公寓及0.65酒店式公寓总销1.14预计去化57%商铺5F及2、3、4号楼余房?1.3推盘策略分析2013年营销主线：主线：商铺隐形线：品牌根据上面的测算，我们建议2013年主推商铺理由如下：1、通过市场调研，明年市场上存量及即将推出的商铺量是非常大的，要在竞争激烈的市场中脱颖而出，势必加大商铺的推盘力度。2、商铺推出的销售总额比较高，几乎占据总销售金额的50%。3、商铺的单套总价较高，能涵盖写字楼和酒店式公寓等产品，同时保证客户最大转化率。4、商铺总价较高，回款难度较大，经过主推包装，可以加强客户压力，方便回款。?1.4商铺推盘策略商铺推盘方式——建议采用蓄水结合自然销售的方法1、本案作为一个商业综合体，单套商铺面积跨度较大，根据之前写字楼销售的经验，大、中、小客户无法放在一起销售，不然很有可能小面积的商铺销售一空，而大面积的商铺无人问津。2、本案的主推楼层面积大，总价高，首付比例高，所以客户的考虑周期会比较长（不会像宿迁国际购物公园那样快速销售），暴力营销不适合本项目。3、由于宿迁投资理念比较喜欢街铺，高楼层的商铺销售难度大，如果要匀速去化，必须通过销控来解决。本案除了商铺，还有办公楼和酒店式公寓，要考虑和其他产品之间的互推节奏，让本项目的几种产品形成良性互动。4、本案供应量较大，无法在短时间内形成非常高比例的销售成绩，所以以销控结合自然销售的方式较适合本案。?1.4商铺推盘策略商铺优惠策略付款方式优惠1、一次性付款93折签署《认购书》时补足定金十万元签署《认购书》后十日内付清首付50%签署《认购书》后60天内付清首付余款。并签署《房地产买卖合同》2、首付达到70%，享受95折签署《认购书》时补足定金十万元签署《认购书》后十日内付清首付50%签署《认购书》后30天内付清首付余款。并签署《房地产买卖合同》?1.4商铺推盘策略商铺优惠策略付款方式优惠3、首付达到60%，享受97折签署《认购书》时补足定金十万元签署《认购书》后十日内付清首付50%签署《认购书》后15天内付清首付余款。并签署《房地产买卖合同》4、正常银行按揭99折（首付50%）签署《认购书》时补足定金十万元签署《认购书》后十日内付清首付款并签署《房地产买卖合同》，余款由开发商通知统一办理银行按揭?1.4商铺推盘策略商铺优惠策略认筹优惠单一客户认筹3万抵8万，原先2012年认筹客户3万抵5万自然升级同样抵8万中豪老业主优惠凭相关证明额外再享受98折优惠老带新政策老客户给予5000的油卡或者购物卡报价策略建议商铺报价策略为7000~80000元/平米?1.5写字楼推盘策略写字楼推盘方式写字楼目前已拿到预售许可证，根据2012年的销售情况2013年势必成为本项目打头炮的产品2013年首次开盘建议主销单层，暗销双层，主要原因为双数层的产品系列比单数层的产品更丰富些，所以双数层可以作为单数层的备选销售。?1.5写字楼推盘策略写字楼优惠策略追加优惠：老带新政策老客户给予5000的油卡或者购物卡.?1.6公寓推盘策略酒店式公寓推盘方式酒店式公寓分SOHO(4米)和SOLO(4.7米)两种，再加上万豪6、7、8层5000平米，以及商铺5楼可能改建成酒店式公寓（精装LOFT）销售，体量巨大。需要有一定时间的蓄水期来捂热楼盘。预估预售许可证7月办出后，优先推出2、3、4号楼，总面积约45000平米按每套约60平米计算，总套数约800套，进入强销期和持效期，12月时推出万豪酒店6、7、8层精装酒店式公寓以及5楼商铺分割成精装loft推向市场。在蓄水期内，认筹金收取2万元，认筹客户可以根据自己认购书上卡号排列决定选房的先后，先认筹的客户享有优先购买权。待解筹日，客户签署《认购书》时认筹金之间转化为定金。报价策略建议酒店式公寓报价策略为5000元/平米起?1.6公寓推盘策略酒店式公寓优惠策略付款方式优惠1、一次性付款96折签署《认购书》时认筹金之间转化为定金；签署《认购书》后十日内付清首付款；签署《认购书》后30天内付清余款，并签署《房地产买卖合同》。2、正常银行按揭99折签署《认购书》时认筹金直接转化为定金；签署《认购书》后七日内付清首付款并签署《房地产买卖合同》，余款由发展商通知统一办理银行按揭。注：由于酒店式公寓面积小，总价偏低，所以除了上述2项优惠外，客户再享受2万抵3万优惠。?1.7项目年度销售去化进度2~4月，写字楼、商铺预计实现销售1亿。(含6~11层写字楼合同未签金额0.4亿）5~8月，写字楼、商铺、酒店式公寓预计实现销售2.4亿。9~11月，写字楼、商铺、酒店式公寓预计实现销售2.6亿。12~2014年2月，商铺、酒店式公寓预计实现销售1亿。预计年度总销7亿?1.8回款计划2~4月，写字楼、预计回款金额0.5亿。5~8月，写字楼、商铺、酒店式公寓预计回款金额1.44亿。9~11月，写字楼、商铺、酒店式公寓预计回款金额1.56亿。12~2014年1月31，商铺、酒店式公寓预计回款金额0.